Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° 11 /2025, 16 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/12862 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGEFF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 mai 2022 - tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/12623





APPELANTE

 

S.A.R.L. AUTASON FRANCE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le n° 425 012 515

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP H.B. & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P497





INTIMÉE 



S.A.S. LEVEN INVEST

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 798 548 582

Prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, agissant tant au nom et pour le compte du crédit-bailleur des locaux considérés, la société CMCIC LEASE (immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 332 778 224), qu'en son nom personnel en qualité de crédit-preneur desdits locaux, gestionnaire du bail considéré et cessionnaire de la position de bailleur de la société CMCIC LEASE

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055

Assistée de Me Eric Olivier BLUMENTHAL de la SELARL BLUMENTHAL AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : G0681





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et Mme Stéphanie Dupont, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 13 septembre 1999, Mme [R] et M. [Y] [V] (ci-après les époux [V]) ont donné à bail commercial à la société Thierry Kam's, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 1999, moyennant un loyer annuel initial en principal de 360 000 francs, soit 54 881,64 euros, divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 13], consistant en : 

- au rez-de-chaussée, une boutique (courette comprise), formant le lot de copropriété n° 3 ; 

- au sous-sol, cinq caves formant les lots de copropriété n°s 38, 39, 40, 41 et 63. 



Les locaux loués sont destinés à l'activité suivante : « Le commerce, la création, la fabrication, la réparation, la transformation de tous objets d'art et de décoration, pierres dures, ivoires, métaux précieux, bijouterie, orfèvrerie, le commerce de tous articles, cadeaux parures, bijoux s'y rapportant directement ou indirectement de toutes opérations d'importation, d'exportation, de commission, de courtage. Le commerce de 'prêt-à-porter hommes et femmes, chaussures, maroquinerie et accessoires de mode' à l'exclusion de tout autre commerce ».



Le bail stipule, dans sa clause « cession-sous-location », l'obligation du preneur d'avoir à : « Occuper personnellement les lieux loués. Ne pouvoir en aucun cas, sous peine de résiliation du bail, sous-louer les lieux loués, même gratuitement en tout ou en partie, ou y domicilier toute entreprise ». 



Par acte sous seing privé du 31 janvier 2001, la société Thierry Kam's a cédé son fonds de commerce de prêt-à-porter à la société Autason France, en ce compris le droit au bail précité. 



Par requête du 4 avril 2003, la société Autason France a sollicité du président du tribunal de grande instance de Paris qu'il l'autorise, au visa de l'article L. 144-4 du code de commerce, à donner ce fonds de commerce en location-gérance à la société Codipa, compte tenu d'une durée d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés inférieure à 7 ans et motif pris de son impossibilité à poursuivre, par ses propres moyens, l'exploitation, dans les locaux situés [Adresse 3] à Paris 8ème, du fonds de commerce de prêt-à-porter, vêtements, chaussures, parfums et accessoires. 



Par un avenant en date du 4 juillet 2003, les époux [V] et la société Autason France ont convenu :

- de modifier la clause « cession-sous-location » du bail du 13 septembre 1999 pour la rédiger de la manière suivante : « Occuper personnellement les lieux loués sauf pour donner le fonds en location-gérance, ne pouvoir en aucun cas, sous peine de résiliation du bail, sous-louer les lieux loués, même gratuitement, en tout ou en partie, ou y domicilier toute entreprise »,

- de spécifier que, « conformément à la législation en vigueur, la société Autason France restera tenue à l'égard du propriétaire, de toutes les obligations contractées par elle dans le cadre du bail »,

- en contrepartie de la renonciation du propriétaire à l'obligation d'occupation personnelle dans le cadre d'une location gérance, de fixer le loyer annuel, hors taxes et hors charges, à la somme de 60.000 euros à compter du 1er juillet 2003. 



Par acte sous seing privé du 4 juillet 2003, la société Autason France et la société Codipa ont conclu un contrat de location-gérance au profit de cette dernière, pour une durée de deux ans à compter du 1er juillet 2003, portant sur « un fonds de commerce de prêt-à-porter hommes et femmes, chaussures, articles de maroquinerie et accessoires de mode, bijouterie, orfèvrerie, de commerce de tous articles et de cadeaux, parures, bijoux se rapportant directement ou indirectement à toute opération d'import-export et de courtage exploité à 75008 Paris, 24 rue Marbeuf pour lequel le bailleur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° B 425 012 515 (...) ». Ce contrat prévoit une redevance d'un montant initial de 144.000 euros hors taxe et hors charges. 



La société Autason France fait mention, dans cet acte, d'une ordonnance rendue le 20 mai 2003 par le président du tribunal de grande instance de Paris faisant droit à sa requête du 4 avril 2003 précitée, la dispensant de respecter la durée d'immatriculation de 7 années fixée par l'article L. 144-3 du code de commerce et l'autorisant à donner en location-gérance le fonds de commerce de prêt-à-porter, vêtements, chaussures, parfums et accessoires exploité à 75008 Paris[Adresse 1] [Adresse 3].



Par acte sous seing privé du 19 septembre 2008, les époux [V] ont consenti à la société Autason France un bail commercial portant sur les locaux précités situés [Adresse 3] à [Localité 13], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 76 000 euros et autorisant les activités suivantes : « Le commerce, la création, la fabrication, la réparation, la transformation de tous objets d'art et de décoration, pierres dures, ivoires, métaux précieux, bijouterie, orfèvrerie, le commerce de tous articles, cadeaux parures, bijoux s'y rapportant directement ou indirectement de toutes opérations d'importation, d'exportation, de commission, de courtage. Le commerce de prêt-à-porter hommes et femmes, chaussures, maroquinerie et accessoires de mode à l'exclusion de tout autre commerce ». 



Le bail stipule, dans sa clause « cession-sous-location », l'obligation du preneur d'avoir à : «Occuper personnellement les lieux loués. Ne pouvoir en aucun cas, sous peine de résiliation du bail, sous-louer les lieux loués, même gratuitement en tout ou en partie, ou y domicilier toute entreprise ». 



Par acte authentique reçu le 5 décembre 2013 par Maître [S] [B], notaire à [Localité 10], Madame [R] [J] veuve de Monsieur [Y] [V] a cédé à la société CMCIC Lease ses biens et droits dans le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11], et, notamment, les lots de copropriété n°s 3, 38, 39, 40, 41 et 63 donnés à bail à la société Autason France. 



Par acte authentique du même jour également reçu par Maître [S] [B], la société Cmcic Lease a conclu avec la société Leven Invest un contrat de crédit-bail et cédé à cette dernière sa qualité de bailleur à bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 11], et notamment sur les lots de copropriété n°s 3, 38, 39, 40, 41 et 63 donnés à bail à la société Autason France.

 

Par courrier du 15 janvier 2014, la société Leven Invest a informé la société Autason France de sa qualité de cessionnaire du contrat de bail, lui a rappelé l'engagement d'occupation personnelle des lieux loués et lui a demandé d'adresser la copie du contrat de location-gérance consenti à la société Codipa, accompagnée de l'autorisation d'y procéder consentie par le précédent propriétaire des locaux. 



Par acte extrajudiciaire du 29 janvier 2019, la société Codipa a donné congé, pour le 31 juillet 2019, du contrat de location-gérance poursuivi par tacite prolongation et a quitté les lieux à cette date.



Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2019, la société Autason France a sollicité le renouvellement du bail du 19 septembre 2008, poursuivi par tacite prolongation, pour le 1er avril 2019. 



Par acte extrajudiciaire du 13 juin 2019, la société Leven Invest a refusé le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, notamment, pour défaut d'occupation personnelle des locaux, sous-location illicite, déguisée en location-gérance fictive, et absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la société Autason France à l'adresse des lieux loués. Elle a fait sommation à la société Autason France, dans le même acte, d'avoir, dans le délai d'un mois : 

- à justifier de l'autorisation du bailleur à la location-gérance alléguée depuis la conclusion du bail précité du 19 septembre 2008 et à communiquer au bailleur copie dudit contrat de location-gérance,

- à occuper personnellement les lieux loués sis [Adresse 5],

- à cesser toute location-gérance irrégulière s'apparentant à une sous-location déguisée,

- à cesser toute domiciliation d'entreprise dans les lieux loués. 



Par acte extrajudiciaire du 7 août 2019, la société Autason France a fait signifier à la société Leven Invest une sommation d'avoir à prendre possession des locaux avec remise des clés précisant qu'elle entendait ainsi déférer au refus de renouvellement du 13 juin 2019 sans renoncer à contester ledit refus sans indemnité d'éviction. 



La société Leven Invest a accepté la remise des clés à la date de l'acte précité et la société Autason France a quitté les lieux loués à cette même date. 



Par acte du 28 octobre 2019, la société Autason France a assigné la société Leven Invest devant le tribunal de grande instance de Paris, en opposition à sommation et en paiement de l'indemnité d'éviction.



Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la société Autason France de sa demande tendant à voir déclarer nulle la mise en demeure figurant dans l'acte de refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 13 juin 2019 signifié par la société Leven Invest et de sa demande tendant à voir « Juger qu'en l'absence de mise en demeure préalable régulière le congé doit s'entendre d'un congé avec refus de renouvellement non privatif de l'indemnité d'éviction » ;

- dit que le refus de renouvellement du bail du 19 septembre 2008 sans offre d'indemnité d'éviction délivré par la société Leven Invest à la société Autason France, par acte extrajudiciaire du 13 juin 2019, n'ouvre droit à celle-ci ni au paiement d'une indemnité d'éviction ni, de fait, au maintien dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12] , après le 31 mars 2019 ;

- débouté la société Autason France de sa demande tendant à voir condamner la société Leven Invest à lui payer la somme de 2 200 000 euros à titre d'indemnité d'éviction ;

- fixé les indemnités d'occupation de droit commun dues par la société Autason France à la société Leven Invest, pour la période échue entre le 1er avril et le 7 août 2019, à la somme de 45 000 euros, charges, taxes, intérêts et accessoires compris, et dit que la société Autason France est redevable de cette somme de 45 000 euros à la société Leven Invest ;

- débouté la société Leven Invest de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ;

- condamné la société Autason France à payer à la société Leven Invest la somme de 2952,78 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période échue entre le 1er avril et le 7 août 2019, déduction faite du dépôt de garantie de 42 047,22 euros ;

- débouté la société Autason France de sa demande tendant à voir condamner la société Leven Invest à lui restituer le dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019, et de sa demande d'anatocisme ;

- débouté la société Autason France de sa demande de dommages et intérêts pour rétention abusive du dépôt de garantie ;

- condamné la société Autason France aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné la société Autason France à payer à la société Leven Invest la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration du 7 juillet 2022, la société Autason France a interjeté appel du jugement en en critiquant tous les chefs sauf celui par lequel la société Leven Invest a été déboutée de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation . 



La société Leven Invest a formé appel incident par conclusions déposées et notifiées le 16 décembre 2022. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Dans ses conclusions déposées et notifiées le 8 mars 2023, la société Autason France demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 19 mai 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

- prononcer pour cause de mauvaise foi la nullité de la mise en demeure du 13 juin 2019 ;

- juger qu'en l'absence de mise en demeure préalable régulière, le congé doit s'entendre d'un congé avec refus de renouvellement, non privatif de l'indemnité d'éviction ;

- juger qu'en tout état de cause il n'existe aucun motif grave et légitime qui serait privatif de l'indemnité d'éviction ;

- juger que la société Autason France a droit au paiement d'une indemnité d'éviction ;

- condamner la société Leven Invest à payer à la société Autason France la somme de 2.200.000 € à titre d'indemnité d'éviction ; 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due au titre de l'occupation entre le 1er avril et le 7 aout 2019 au montant du loyer du bail expiré, charges et accessoires en plus ;

- juger que ladite indemnité a fait l'objet d'un règlement de la part de la société Autason au profit de la société Leven Invest à hauteur de 36.015,53 € ;

- condamner la société Leven Invest à rembourser à la société Autason France le montant du dépôt de garantie entre ses mains d'un montant de 42.047,22 € assorti des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019 et leur capitalisation, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d'un an ;

Subsidiairement, 

- désigner tel expert qui plaira à la présente juridiction avec mission de : 

- se faire communiquer tous documents et pièces utiles relatifs aux locaux donnés à bail sis [Adresse 5], 

- visiter les lieux sis [Adresse 5], 

- les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, 

- fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice, 

- fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait eu la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l'affirmative, le coût d'un tel transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice ;

A titre infiniment subsidiaire, 

- ordonner la compensation partielle entre le montant du dépôt de garantie détenu par la société Leven Invest avec toute somme qui pourrait éventuellement être due à cette dernière par la société Autason France ;

- condamner la société Leven Invest à rembourser à la société Autason France le solde du dépôt de garantie ;

- condamner la société Leven Invest à rembourser à la société Autason France la somme de 33.062,75 € au titre du solde du dépôt de garantie dans l'hypothèse où l'indemnité d'occupation comprise entre le 1er avril et le 7 août 2019 est fixée à 45.000 €, 

En tout état de cause ;

- débouter la société Leven Invest de toutes ses demandes ;

- condamner la société Leven Invest aux dépens de la procédure en application de l'article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Frédérique Etevenard, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, ainsi qu'au paiement au profit de la société Autason France de la somme de 10.000 € par application de l'article 700 dudit code.



La société Autason France fait valoir : 

- qu'en 2017 et 2018 des discussions ont été engagées entre la société Autason France et les groupes de sociétés dont dépend la société Leven Invest concernant le versement d'une indemnité d'éviction d'1.850.000 euros ; 



Sur la nullité de la mise en demeure pour cause de mauvaise foi

- que la mise en demeure prévue à l'article L. 145-17 du code de commerce est de même nature que le commandement prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce et doit, comme celui-ci, être délivrée de bonne foi sous peine de nullité ; 

- que la mauvaise foi de la société Leven Invest lors de la délivrance de la mise en demeure est établie par le fait : 

- que les époux [V] ont consenti au renouvellement du bail en septembre 2018 en sachant que la location-gérance du fonds de commerce se poursuivait ; 

- que la société Leven Invest connaissait l'existence du contrat de location-gérance du fonds de commerce dès son acquisition des locaux ; 

- que cette connaissance du contrat de location gérance du fonds de commerce ne constitue pas une simple tolérance puisque la société Leven Invest a reconnu les droits de la société Autason France en engageant avec elle des pourparlers en vue de la résiliation du bail contre le versement d'une indemnité ; 

- que faute d'avoir été précédé d'une mise en demeure régulière, le refus de renouvellement ne peut être privatif de l'indemnité d'éviction (Cass. 3ème civ. 15 mai 2008 n°07-12669 ; 19 décembre 2012, n° 11-24251) ; 



Sur l'absence de motif grave et légitime 

- qu'il n'existe pas de motif légitime pour lui refuser une indemnité d'éviction dès lors que :

- elle a expressément été autorisée à donner son fonds de commerce en location-gérance par avenant du 4 juillet 2003 ; 

- la clause du bail qui stipule une occupation personnelle des locaux loués et non une exploitation personnelle du commerce n'interdit pas expressément la location gérance du fonds de commerce, 

- l'avenant du 4 juillet 2003 consenti dans le cadre du bail du 13 septembre 1999 a poursuivi ses effets au-delà du terme de celui-ci et dans le cadre du renouvellement du bail du 19 septembre 2008 puisqu'il n'avait pas été stipulé à l'avenant que ses effets étaient limités à la durée du bail en cours,

- il ne peut être déduit de l'absence de reproduction de l'avenant du 4 juillet 2013 dans le bail renouvelé du 19 septembre 2008 que les parties ont entendu abroger ledit avenant alors que la location-gérance se poursuivait au su des bailleurs, étant précisé que la régularisation du bail renouvelé du 19 septembre 2008 est intervenue entre les parties, sans l'assistance de leur conseil, sur un formulaire Tissot,

- le tribunal n'a pas respecté la commune intention des parties en estimant que le contrat type de bail commercial signé en 2008 a supplanté les effets de l'avenant du 4 juillet 2003, 

- il est constant que le renouvellement du bail intervient aux clauses et conditions du bail expiré, ce qui implique nécessairement que la novation prévue par l'avenant du 4 juillet 2023 avait vocation à perdurer à l'occasion des renouvellements successifs ; le contrat-type de 2008 ne mentionne pas qu'il s'applique comme contrat de renouvellement dont les clauses supplanteraient les précédentes en cas de contradiction et ne stipule pas une révocation de l'autorisation de la location gérance du fonds de commerce précédemment donnée ; 

- la société Leven Invest n'a pas soulevé l'illicéité de la situation entre le 5 décembre 2013, date de son acquisition des locaux, et le 13 juin 2019 date de son refus de renouvellement du bail et de son refus de paiement d'une indemnité d'éviction ;

- la société Leven Invest a reconnu ses droits à une indemnité d'éviction en engageant des discussions sur la résiliation du bail moyennant le versement d'une indemnité ; 

- l'existence du fonds de commerce donné en location-gérance existait bel et bien, il ne s'agit pas d'une sous-location déguisée comme le soutient la société Leven Invest ;

- les actions en requalification du contrat de bail sont limitées par la prescription à compter de la date de signature du contrat (Com. 11 juin 2013 n° 12-16.103 ; Civ 3ème 29 octobre 2008 n° 07-16185) ; 

- il n'est plus possible de contester la qualification du contrat de location gérance pour obtenir sa requalification en sous location, car l'action principale ouverte au locataire gérant est prescrite ; 

- la société Codipa, locataire gérant, ne s'est pas prévalue d'un statut de sous-locataire ou de locataire auprès de la société Leven Invest pour se faire verser l'indemnité d'éviction ;

- que même en admettant, pour les besoins du raisonnement, que la location-gérance consentie par la société Autason France soit devenue interdite par l'effet du renouvellement du bail en 2008, il ne s'agit pas d'une infraction suffisamment grave pour priver la société Autason France de son droit au renouvellement et corrélativement de son droit à indemnité d'éviction en ce que cette infraction n'empêche pas le maintien des relations contractuelles comme le prouve le maintien du bail par la société Leven Invest pendant plus de 5 ans en connaissant l'existence de ce contrat de location gérance ; 



Sur le droit à indemnité d'éviction de la société Autason France 

- que l'éviction de la société Autason France entraine la perte du fonds de commerce en l'absence de locaux de remplacement disponibles ;

- qu'elle a donc droit au versement d'une indemnité d'éviction, l'indemnité principale devant être fixée, compte-tenu des pourparlers de 2017 entre les parties, à la somme de 2.000.000 euros qui correspond à la valeur du droit au bail outre une indemnité de remploi fixée conformément aux usages à 10 %, soit un total de 2.200.000 euros ; 



Sur l'indemnité d'occupation 

- qu'elle est débitrice d'une indemnité d'occupation statutaire prévue par l'article L. 145-28 du code de commerce et non d'une indemnité d'occupation de droit commun comme retenu par le premier juge ; 

- à titre subsidiaire, que la société Leven Invest ne démontre aucun préjudice du fait du maintien dans les lieux de la société Autason France pour la période du 1er avril 2019 au 7 août 2019 de sorte que l' indemnité d'occupation doit être fixée au montant du dernier loyer du bail expiré ; 



Sur le dépôt de garantie 

- qu'aux termes de l'acte de vente intervenu le 5 décembre 2013 entre Madame [J] veuve [V] et la société Cmcic Lease, il est précisé que le vendeur a transféré les dépôts de garantie de tous les locataires de l'immeuble à la société Leven Invest ; 

- que la société Autason France est donc fondée à demander le remboursement dudit dépôt avec intérêt au taux légal à compter du 1er octobre 2019 et leur capitalisation de l'article 1343-2 du code civil.



Sur les comptes entre les parties

- que le premier juge a omis de prendre en considération les réglements intervenus sur la période du 1er avril 2019 au 7 août 2019, à savoir la somme de 25.588,33 euros au titre de l'échéance du 2ème trimestre 2019 et la somme de 10.427,20 euros au titre de la période entre le 1er juillet 2019 et le 7 août 2019, soit la somme totale de 36.015,53 euros ; 

- que cette somme doit venir en compensation avec la dette d'indemnité d'occupation ;



Dans ses conclusions déposées et notifiées le 22 juillet 2024, la société Leven Invest demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

 - débouté la société Autason France de sa demande tendant à voir déclarer nulle la mise en demeure figurant dans l'acte de refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 13 juin 2019 signifié par la société Leven Invest et de sa demande tendant à voir « Juger qu'en l'absence de mise en demeure préalable régulière le congé doit s'entendre d'un congé avec refus de renouvellement non privatif de l'indemnité d'éviction »,

- dit que le refus de renouvellement du bail du 19 septembre 2008 sans offre d'indemnité d'éviction délivré par la société Leven Invest à la société Autason France, par acte extrajudiciaire du 13 juin 2019, n'ouvre droit à celle-ci ni au paiement d'une indemnité d'éviction ni, de fait, au maintien dans les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 13], après le 31 mars 2019, 

- débouté la société Autason France de sa demande tendant à voir condamner la société Leven Invest à lui payer la somme de 2.200.000 euros à titre d'indemnité d'éviction, 

- condamné la société Autason France à payer à la société Leven Invest une indemnité d'occupation pour la période échue entre le 1er avril et le 7 août 2019, déduction faite du dépôt de garantie de 42.047,22 euros, 

- débouté la société Autason France de sa demande tendant à voir condamner la société Leven Invest à lui restituer le dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019, et de sa demande d'anatocisme, 

- débouté la société Autason France de sa demande de dommages et intérêts pour rétention abusive du dépôt de garantie, 

-condamné la société Autason France aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- condamné la société Autason France à payer à la société Leven Invest la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 - ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- infirmer le jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : 

- fixé les indemnités d'occupation de droit commun dues par la société Autason France à la société Leven Invest, pour la période échue entre le 1er avril et le 7 août 2019, à la somme de 45.000 euros, charges, taxes, intérêts et accessoires compris, et dit que la société Autason France est redevable de cette somme de 45.000 euros à la société Leven Invest, 

- débouté la société Leven Invest de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation, 

- condamné la société Autason France à payer à la société Leven Invest la somme de 2.952,78 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période échue entre le 1er avril et le 7 août 2019, déduction faite du dépôt de garantie de 42.047,22 euros, 

- débouté la société Leven Invest de ses demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau de ces chefs : 

- fixer à la somme de 691,19 euros par jour, hors taxes et hors charges, le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Autason France à la société Leven Invest au titre de la période courant du 1er avril jusqu'au 7 août 2019, date de restitution des locaux loués et de leurs clefs au bailleur, soit pour la totalité de cette période 89.163,51 euros, hors taxes et hors charges ; 

- condamner la société Autason France à payer à la société Leven Invest, une somme de 89.163,51 euros, hors taxes et hors charges, à titre d'indemnité d'occupation au titre de la période courant du 1er avril jusqu'au 7 août 2019 ; 

- juger que cette somme sera majorée des charges, impôts, intérêts et accessoires, conformément aux clauses du bail et que cette indemnité sera indexée conformément aux clauses du bail ; 

- juger que l'indemnité d'occupation due par la société Autason France à la société Leven Invest sera payée, à due concurrence, par voie de compensation avec la créance de remboursement du dépôt de garantie réglé par la société Autason France entre les mains de la société Leven Invest, soit la somme de 42.047,22 euros, en application des stipulations du bail commercial en date du 19 septembre 2008 ; 

A titre subsidiaire, 

- désigner tel expert qu'il plaira à la Cour, avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction éventuellement due et sur le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Autason France à la société Leven Invest au titre de la période courant du 1er avril jusqu'au 7 août 2019 ; 

En tout état de cause,

- débouter la société Autason France de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Leven Invest ; 

- condamner la société Autason France à payer à la société Leven Invest une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre ceux de première instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société Autason France aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les éventuels frais d'expertise, avec distraction au profit de la SELARL Ingold & Thomas, Avocats au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La société Leven Invest fait valoir:



Sur le bien fondé de son refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, en application de l'article L. 145-17-I 1° du code de commerce : 

- que la mise en demeure du 13 juin 2019 est demeurée infructueuse ; 

- que le fonds de commerce donné en location gérance par la société Autason France à la société codipa n'existe pas, ce qui est établi par le fait que : 

- la société Autason France, qui avait été créée le 15 novembre 1999 pour exercer l'activité principale de holding et d'importation, exportation et commercialisation de tout produit réglementé, totalement étrangère au commerce de prêt à porter, était dépourvue de toute expérience dans le commerce de prêt à porter et n'avait pas pu constituer un tel fonds de commerce ;

- le chiffre d'affaires était tellement faible qu'il ne permettait pas d'embaucher un seul salarié, selon les termes de la requête de la société Autason France adressée au président du tribunal de grande instance de Paris pour être autorisée à donner son fonds de commerce en location gérance ;

- dans le congé du contrat de location gérance que la société Codipa a fait délivrer, cette dernière indique que le fonds de commerce donné en location gérance en 2003 se trouvait sans marchandise et sans salarié ; 

- la société Codipa a exploité les lieux sous l'enseigne 'Bruce Field' et non sous l'enseigne 'Autason', étant précisé que l'enseigne 'Bruce Field' appartient à la société Codipa et non à la société Autason France et que la société Codipa exploite cette enseigne depuis 1978 dans plusieurs points de vente à [Localité 10] ; 

- la société Codipa a fait réaliser dans les locaux, pendant plusieurs mois, d'importants travaux nécessaires à l'aménagement et à la mise en conformité de la boutique avec l'identité du réseau 'Bruce Field' ; 

- la clientèle de l'enseigne 'Bruce Field' ne se confond pas avec la clientèle des produits fabriqués en Chine proposés à la vente par la société Autason France ;

- la société Codipa fait fabriquer et commercialiser ses produits et marchandises sous sa propre marque ; 

- la société Autason France a restitué les locaux quelques jours seulement après que la société Codipa a cessé de les exploiter ; 

- le contrat de location gérance doit s'analyser comme un contrat de sous-location illicite , qui a empêché le bailleur d'exercer l'action en réajustement du loyer du bail principal prévue par l'article L. 145-31 du code de commerce ; 

- la société Autason France a violé la stipulation du bail qui prévoit l'occupation personnelle des locaux loués par le preneur, étant précisé que les parties n'ont pas dérogé à cette obligation dans le bail renouvelé comme elles l'avaient fait précédemment ; 

- cette infraction à une obligation expresse du bail constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ; 

- puisque le contrat de location gérance est irrégulier, la société Autason France devait être immatriculée au RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux ; 

- le fonds de commerce exploité dans les locaux loués du 1er juillet 2003 au 31 juillet 2019, comprenant la clientèle attachée à la marque et à l'enseigne 'Bruce Field' n'appartenait pas à la société Autason France mais à la société Codipa ; 



Sur le mal fondé de l'argumentation de la société Autason France 

1/quant à la nullité de la mise en demeure

- que la tolérance du bailleur ou son silence concernant l'existence du contrat de location-gérance ne suffit pas à caractériser une autorisation ou une renonciation tacite à invoquer un manquement de la locataire ; 

- que la société Leven Invest ne disposait pas de la copie du contrat de location-gérance ; 

- que les discussions entre les parties depuis 2017, à propos de la fin du bail en contrepartie du versement d'une indemnité, ont été engagées avant que la société Leven Invest découvre le caractère fictif du contrat de location-gérance ; 

- qu'elle n'a pas fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance de la mise en demeure ; 

2/ quant à l'absence de motifs graves et légitimes justifiant le renouvellement du bail

- que la clause d'occupation personnelle des locaux loués, stipulée au bail du 13 septembre 1999 et au bail du 19 septembre 2008, est claire et interdit la location-gérance du fonds de commerce (Cass. 3ème civ. 26 novembre 1986, n° 85-14491) ; 

- que l'avenant du 4 juillet 2013 ne visait à modifier que le bail du 13 septembre 1999 auquel les parties ont mis fin ; 

- que le bail renouvelé à effet du 1er octobre 2008 est un nouveau bail qui n'a pas repris la dérogation expresse de l'avenant du 4 juillet 2003 concernant la location-gérance mais a au contraire repris la clause initiale du bail stipulant une obligation d'occupation personnelle pour le preneur ; 

- que si le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, les parties peuvent en convenir autrement, ce qui a été le cas en l'espèce ; 

- que l'infraction à la clause du bail prévoyant l'obligation pour le preneur d'occuper personnellement les lieux est grave en ce qu'elle vise à dissimuler une sous-location illicite et qu'elle a empêché les bailleurs d'agir en justice pour réclamer le réajustement du loyer ; 

- que la société Leven Invest n'agit pas en requalification du contrat de location-gérance, action qui serait prescrite pour laquelle elle n'aurait pas qualité à agir, mais à l'appui de son refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ; 

- qu'en outre, la fraude qui corrompt tout, suspend la prescription ; 



Sur l'absence de droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société Autason France :

- que même si la société Autason France avait droit à une indemnité d'éviction, elle n'établit pas le préjudice que lui cause le refus de renouvellement du bail alors qu'elle a cessé d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués depuis 17 ans et qu'elle a restitué les locaux et leurs clefs à son bailleur dès le 7 août 2019 sans user de son droit au maintien dans les lieux pour poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce ; 



Sur l'indemnité d'occupation due par la société Autason France :

- que la société Autason France est débitrice d'une indemnité d'occupation de droit commun faute de pouvoir se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ;

- que cette indemnité d'occupation a un double caractère compensatoire et indemnitaire et vise à rémunérer la jouisance des lieux et a réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de son local ; 

- que l'indemnité d'occupation due par société Autason France du 1er avril 2019 au 7 août 2019 doit être liquidée au triple du montant du dernier loyer payé par la société Autason France, compte-tenu du caractère dérisoire de ce loyer, très inférieur à la valeur locative des locaux, et du prix perçu par la société Autason France de la société Codipa ; 

- que cette indemnité doit s'imputer sur le dépôt de garantie. 





SUR CE,



1- Sur la demande de la société Autason France en paiement d'une indemnité d'éviction



En application de l'article L.145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. 



L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur, doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 



L'article L. 145-17 précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte-tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. 



En l'espèce, en réponse à la demande de la société Autason France de renouvellement du bail, formée par acte extrajudiciaire du 26 mars 2019, la société Leven Invest, par acte extrajudiciaire du 13 juin 2019, a refusé le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction et mis en demeure, dans le même acte, la société Autason France d'avoir à : 

- justifier de l'autorisation du bailleur à la location-gérance alléguée depuis la conclusion du bail du 19 septembre 2008 et à communiquer au bailleur copie dudit contrat de location-gérance ; 

- occuper personnellement les lieux loués sis [Adresse 5] ;

- cesser toute location-gérance irrégulière s'apparentant à une sous-location déguisée ;

- cesser toute domiciliation d'entreprise dans les lieux loués ;

dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte. 



Le cour renvoie au jugement entrepris pour le rappel complet de l'acte extrajudiciaire du 13 juin 2019. 



1-1 Sur la nullité de la mise en demeure du 13 juin 2019



Il résulte des pièces produites aux débats, notamment de la lettre du 15 janvier 2014 et des échanges entre les parties, que la société Leven Invest connaissait, dès qu'elle est devenue bailleresse des locaux, l'existence d'un contrat de location gérance conclu par la société Autason France concernant le fonds de commerce exploité dans les locaux loués. Il n'est néanmoins pas établi que la société Leven Invest connaissait les modalités de ce contrat de location gérance. 



Jusqu'au refus du renouvellement du bail par acte du 13 juin 2019, soit pendant plus de 5 ans, la société Leven Invest n'a pas tiré argument de l'existence de cette location gérance pour demander la résiliation du bail. 



Pour autant, le silence de la société Leven Invest pendant 5 ans ne vaut ni autorisation de la location-gérance par la bailleresse, ni renonciation à se prévaloir d'une infraction au bail comme motif légitime et grave de refus de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. 



En 2017 et 2018, la société Leven Invest a engagé des discussions avec la société Autason France pour obtenir son départ des locaux contre le versement d'une indemnité. 



L'engagement de ces dicussions ne vaut pas non plus renonciation de la part de la société Leven Invest à se prévaloir d'une infraction au bail comme motif légitime et grave de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. 



Dans ces conditions, la mauvaise foi de la société Leven Invest à l'occasion de la délivrance de la mise en demeure du 13 juin 2019 n'est pas établie. 



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Autason France de sa demande tendant à voir déclarer nulle la mise en demeure figurant dans l'acte de refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 13 juin 2019 signifié par la société Leven Invest et de sa demande tendant à voir 'juger qu'en l'absence de mise en demeure préalable régulière le congé doit s'entendre d'un congé avec refus de renouvellement non provatif de l'indemnité d'éviction'. 



1-2 Sur l'existence d'un motif grave et légitime de refus du renouvellement du bail sans indemnité d'éviction 



En l'espèce, aux termes de l'acte de refus de renouvellement du bail du 13 juin 2019, la société Leven Invest reproche à la société Autason France d'avoir manqué à son obligation d'occupation personnelle des locaux en donnant son fonds de commerce en location-gérance, location-gérance que la bailleresse analyse en réalité en une sous-location déguisée, et la met en demeure, dans le délai d'un mois, notamment d'avoir à occuper personnellement les lieux loués et à cesser toute location-gérance irrégulière. 



Le bail du 13 septembre 1999 et le bail du 19 septembre 2008 comportent une clause intitulée 'cession-sous-location' qui oblige le preneur à 'occuper personnellement les lieux loués. Ne pouvoir en aucun cas, sous peine de résiliation du bail, sous-louer les lieux loués, même gratuitement en tout ou partie, ou à y domicilier toute entreprise.'



Contrairement à ce que soutient la société Autason France, cette clause interdit au preneur de donner son fonds de commerce en location-gérance puisque dans l'hypothèse d'une location-gérance du fonds de commerce, c'est le locataire gérant qui occupe les lieux et non le preneur à bail. 



C'est d'ailleurs ainsi que les parties avaient interprété cette clause puisqu'elles l'avaient modifiée dans le bail du 13 septembre 1999, par avenant du 4 juillet 2003, pour expressément autoriser la location gérance du fonds de commerce exploité dans les locaux loués. 



Contrairement à ce que soutient la société Autason France, l'avenant du 4 juillet 2003 n'a pas poursuivi ses effets au delà de la fin du bail du 13 septembre 1999 qu'il modifiait. En effet, l'avenant du 4 juillet 2003 ne stipule pas qu'il s'appliquera aux nouveaux baux que viendraient à conclure les parties pour les mêmes locaux. Si le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, ce n'est qu'à défaut de volonté contraire des parties. En signant un nouveau bail le 19 septembre 2008, qui ne reprend pas la rédaction de la clause 'cession-sous-location' de l'avenant du 4 juillet 2003 qui autorise la location-gérance du fonds de commerce, les parties ont manifesté leur volonté de ne pas faire produire effet à l'avenant du 4 juillet 2003 au delà de la fin du bail du 13 septembre 1999 et de revenir à la rédaction initiale de la clause 'cession-sous-location'. 



Il s'en déduit qu'à compter du 1er octobre 2008, date d'effet du bail du 19 septembre 2008, la société Autason France avait l'obligation d'occuper personnellement les locaux loués. 



Or, il est constant que le contrat de location gérance conclu entre la société Autason France et la société Codipa le 4 juillet 2003, intialement pour une durée de deux ans, s'est poursuivi par tacite prolongation jusqu'au 31 juillet 2019, date pour laquelle la société Codipa a donné congé du contrat de location gérance. 



Le fait que la société Leven Invest n'ait pas demandé la résiliation judiciaire du bail du 19 septembre 2008 alors qu'elle avait connaissance du contrat de location-gérance conclu par la société Autason France depuis fin 2013 et qu'elle ait entamé des discussions avec la société Autason France pour envisager son départ des lieux contre une indemnité ne vaut ni autorisation de la location-gérance par la société Leven Invest ni reconnaissance du droit de la société Autason France à une indemnité d'éviction par la société Leven Invest. 



Ainsi, il est établi que la société Autason France a manqué à son obligation contractuelle d'occuper personnellement les lieux loués en donnant son fonds de commerce en location gérance sans l'autorisation de son bailleur pendant toute la durée du bail du 19 septembre 2008. 



C'est par des motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a considéré que ce manquement était légitime et d'une gravité suffisante pour priver la société Autason France de son droit à indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-17 du code de commerce compte-tenu de la durée de l'infraction et de la rupture de l'équilibre contractuel aux dépens des bailleurs. Il convient d'ajouter que la gravité de ce manquement réside aussi dans le fait qu'il prive le bailleur de la possibilité de se prémunir contre les contrats de location-gérance qui dissimulent en réalité des sous-locations déguisées. 



Ce manquement a perduré après l'expiration du délai d'un mois laissé à la société Autason France dans la mise en demeure du 13 juin 2019 pour y mettre fin. 



En outre, sans remettre en cause l'existence du fonds de commerce de la société Autason France au moment de la conclusion du contrat de location-gérance, étant rappelé que la société Autason France avait acquis ce fonds de commerce de la société Thierry Kam's, il apparait que ce fonds de commerce a disparu. En effet, après plus de 15 ans d'exploitation dans les locaux loués d'un commerce sous l'enseigne 'Bruce Field' qui est une enseigne qui appartient à la société Codipa et non à la société Autason France, étant précisé que la société Codipa exploite plusieurs boutiques dans [Localité 10] sous l'enseigne 'Bruce Field' en commercialisant des vêtements de sa propre marque 'Bruce Field',, la clientèle est désormais attachée au fonds de commerce exploité sous l'enseigne 'Bruce Field' qui n'appartient pas à la société Autason France et non au fonds de commerce d'origine qui appartenait à la société Autason France mais qui a disparu. A l'expiration du bail du 19 septembre 2008, la société Autason France n'était donc plus propriétaire du fond de commerce exploité dans les locaux loués. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le refus de renouvellement du bail du 19 septembre 2008 sans offre d'indemnité d'éviction délivré par la société Leven Invest à la société Autason France, par acte extra-judiciaire du 13 juin 2019, n'ouvre droit à celle-ci ni au paiement d'une indemnité d'éviction ni, de fait, au maintien dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 13], après le 31 mars 2019 et en ce qu'il a débouté la société Autason France de sa demande de condamnation de la société Leven Invest à lui payer une indemnité d'éviction de 2.200.000 euros. 



2- Sur la demande de la société Leven Invest en paiement d'une indemnité d'occupation



Le droit de la société Autason France à une indemnité d'éviction n'ayant pas été reconnu, les dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce sur le droit du locataire évincé à se maintenir dans les lieux ne sont pas applicables. 



En application de l'article L. 145-12 du c