Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° 10 /2025, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/11672 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAGX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 juin 2022- tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 22/00316





APPELANTE

 

S.C.I. S C I A C K

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 399 294 081

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Bernard CANCIANI, avocat au barreau de Paris, toque : E1193





INTIMÉE



S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DAKHLI

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 824 066 146

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055

Représentée par Me Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de Paris, toque : C2487





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et Mme Stéphanie Dupont, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 16 octobre 2002, Madame [Y] [S] a consenti à Madame [J] [M] le renouvellement d'un bail portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2002. La destination de ces locaux prévue au bail est : 'office de pharmarcie'. 



La société SCI Ack a fait l'acquisition des locaux en 2006. 



Par acte extrajudiciaire du 2 septembre 2013, la SCI Ack a donné congé à Madame [J] [M] à effet du 31 mars 2014, avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 78.800 euros. 



Le 23 mars 2016, la société SCI Ack a notifié à Madame [J] [M] un mémoire préalable en demande dans lequel elle sollicitait la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 78.800 euros hors taxes et hors charges outre les intérêts au taux légal sur l'arriéré des loyers. 



La locataire n'ayant pas répondu à ce mémoire amiable, la société SCI Ack a fait assigner Madame [J] [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris par acte du 11 octobre 2016 à ces fins et, subsidiairement, en vue de la désignation d'un expert judiciaire.



Par acte sous seing privé du 26 décembre 2016, Madame [J] [M] a apporté le fonds de commerce d'officine de pharmarcie qu'elle exploitait dans les locaux loués à la société selarl [M] Dakhli. Cette société est désormais dénommée pharmarcie Dakhli. 



Par jugement du 10 mai 2017, rendu entre la société SCI Ack et Madame [J] [M], le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a : 

- constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement du 2 septembre 2013 délivré par la société SCI Ack, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à compter du 1er avril 2014 ; 

- ordonné une mesure d'expertise pour rechercher à la date du 1er avril 2014 la valeur locative des lieux loués. 



L'expert a déposé son rapport le 25 janvier 2019. Il concluait qu'au 1er avril 2014 la valeur locative des locaux loués était de 26.000 euros par an hors taxes et hors charges.



Par jugement du 3 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a prononcé la radiation de l'instance au motif qu'aucun mémoire n'avait été déposé depuis le dépôt du rapport d'expertise et qu'aucune des parties ne s'était présentée à l'audience. 



Le société SCI Ack a demandé la remise au rôle de l'affaire le 18 mars 2021 et a parallèlement notifié son premier mémoire en ouverture du rapport d'expertise à la société pharmacie Dakhli. 



L'affaire a été appelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Parisdu 3 juin 2021 puis renvoyée jusqu'à l'audience du 2 décembre 2021, date à laquelle est intervenue un second jugement de radiation en raison de l'absence du demandeur.



A la suite de la réinscription au rôle de l'affaire, cette dernière a été appelée à l'audience du 17 février 2022.



Par jugement du 1er juin 2022, rendu entre la société SCI Ack et la société Dakhli venant aux droirs de Madame [J] [M], le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a : 

- débouté la société Dakhli de son exception d'incompétence ;

- constaté que l'instance engagée par la SCI Ack est frappée de péremption ;

- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de la société Dakhli tendant à voir fixer le loyer du bail ;

- condamné la SCI Ack aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.



Par déclaration du 21 juin 2022, la société SCI Ack a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :

- constaté que l'instance engagée par la SCI Ack est frappée de péremption ;

- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de la société Dakhli tendant à voir fixer le loyer du bail ;

- condamné la SCI Ack aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 janvier 2024.





PRÉTENTIONS ET MOYENS



Dans ses conclusions déposées et notifiées le 21 septembre 2022, la société SCI Ack, appelante, demande à la cour de :

- dire que l'instance qui a été pendante devant le juge des loyers commerciaux n'a à aucun moment été périmée ; 

- infirmer en conséquence le jugement de première instance à ce titre ; 

- dire en conséquence qu'il y a lieu de statuer sur la fixation du loyer du bail en renouvellement ayant pris effet le 1er avril 2014 ; 

- infirmer en conséquence le jugement de première instance à ce titre ; 

- fixer le loyer annuel du bail en renouvellement à compter du 1er avril 2014 à la somme de 37 440 € hors taxes et hors charges ; 

- condamner la société Daklhi à payer à la SCI Ack une indemnité de 6 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner la société Dakhli aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais et honoraires de l'expert dont le recouvrement pourra être opéré par Maître Bernard Canciani, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La société SCI Ack fait valoir : 



Sur le caractère non périmé de l'instance 

- que Madame [J] [M] n'a adressé à sa bailleresse une copie de l'acte d'apport de son fonds de commerce à la société pharmacie Dakhli, en date du 26 décembre 2016, que le 24 juillet 2018, au mépris des termes du bail qui prévoyait qu'en cas de cession du bail, un exemplaire de l'acte de cession devait être remis par le preneur au bailleur 10 jours au plus tard avant l'expiration du délai d'opposition ; 

- qu'à l'audience du juge des loyers commerciaux du 1er mars 2017, l'avocat de Madame [J] [M] n'avait pas notifié son intervention volontaire dans l'intérêt de la société pharmacie Dakhli ; 

- que le message adressé le 20 mai 2019 à la juridiction par Maître [G] [P], conseil de Madame [J] [M], dans lequel il sollicite le renvoi de l'examen de l'affaire, initialement prévu à l'audience du 22 mai 2019, 'afin d'intervenir volontairement dans le cadre de l'instance dans l'intérêt de la société pharmacie Dakhli' a interrompu le délai de péremption en ce qu'il manifeste la volonté de Madame [M] et de la pharmacie Dakhli de faire progresser l'instance; 

- qu'elle ne s'est pas opposée à cette demande de renvoi car la régularisation de la procédure par l'intervention de la société pharmacie Dakhli était nécessaire ; 

- qu'un nouveau délai de péremption de l'instance a donc commencé à courir à compter du 20 mai 2019 et venait à expiration le 20 mai 2021 ; 

- que la notification de son mémoire en ouverture du rapport d'expertise le 18 mars 2021 est intervenue avant l'expiration du délai de péremption de l'instance ; 

- que ce n'est que par notification d'un mémoire en date du 12 mai 2021 que le successeur de Maître [G] [P], a régularisé l'intervention volontaire de la société pharmacie Dakhli à l'instance ; 

Sur la fixation du loyer du bail en renouvellement ayant pris effet le 1er avril 2014

- que le bail venu à expiration ayant duré plus de 12 ans, les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce sur le plafonnement du loyer ne s'appliquent pas de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative ; 

- que la valeur locative au 1er avril 2014 est de 37.440 euros hors taxes et hors charges et non de 26.000 euros comme retenu par l'expert ; 

- que l'expert a sous-évalué la valeur locative des locaux loués en ce que : 

- il n'a pas pris en considération les activités complémentaires de parapharmacie et d'orthopédie pourtant exercées par la société locataire comme le prouve la mention de ces activités sous l'enseigne de la pharmacie en façade ; 

- l'arrière-boutique d'une pharmacie, qui sert à l'entreposage des médicaments et à la gestion administrative de l'officine, ne doit pas être pondérée comme l'arrière-boutique d'un magasin de vente de produits courants car elle est indispensable pour offrir à la clientèle la disponibilité immédiate des médicaments ; la surface de l'arrière-boutique doit donc être pondérée avec un coefficient de 0,80 et non de 0,50 ce qui aboutit à une surface pondérée de la partie commerciale des locaux de 46,50 m² et non de 42 m² comme retenu par l'expert ; 

- tous les éléments de comparaison de l'expert ne sont pas pertinents ; la moyenne des 3 références les plus pertinentes, à savoir celles concernant les locaux situés [Adresse 4], est de 525 euros/m² ; 

- la Cour de cassation ne considère plus depuis plusieurs années la prise en charge de l'impôt foncier par le preneur comme une clause dérogatoire qui doit venir diminuer le loyer contrairement à ce que propose l'expert ; 

- la valeur locative mensuelle unitaire de 15€ retenue par l'expert pour la partie habitation des locaux est insuffisante et doit être fixée à 18 €. 



Dans conclusions déposées le 12 décembre 2022, la société Pharmacie Dakhli, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant : 

- constater la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé ;

- condamner la SCI Ack à payer à la société Pharmacie Dakhli la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SCI Ack aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Ingold & Thomas ; 

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour infirmerait le jugement dont appel : 

- renvoyer l'affaire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris ;

Très subsidiairement : 

- ordonner la réouverture des débats pour permettre à l'intimée de conclure au fond sur la fixation du loyer du bail renouvelé.



La société pharmacie Dakhli fait valoir :

Sur la péremption de l'instance, en rappelant les articles 385 et 386 du code de procédure civile

- que la dernière diligence accomplie par les parties avant le jugement de radiation du 3 juillet 2019 est le dire récapitulatif adressé à l'expert par l'avocat de la bailleresse le 12 septembre 2018 ; 

- que ni le dépôt du rapport d'expertise ni le jugement de radiation du 3 juillet 2019 ne constituent des diligences accomplies par les parties susceptibles d'interrompre le délai de péremption de l'instance ; 

- que le message adressé le 20 mai 2019 par Maître [G] [P], conseil de Madame [J] [M] n'a pas interrompu le délai de péremption de l'instance aux motifs que : 

- il est de jurisprudence constante que les demandes de renvoi ne constituent pas des diligences interruptives du délai de péremption de l'instance,

- la pharmacie Dakhli n'était pas encore partie à la procédure devant le juge des loyers commerciaux ; 

- la demande de renvoi ne s'est accompagnée d'aucune diligence ni de la part de la bailleresse qui aurait pu attraire la société pharmacie Dakhli en la cause ni de la part de Maître [G] [P] qui aurait pu joindre à sa demande un simple mémoire en intervention volontaire pour la société pharmacie Dakhli ; 

- que la volonté de la bailleresse de poursuivre l'instance est douteuse dès lors qu'elle n'a accompli aucune diligence entre le 20 mai 2019 (date de la demande de renvoi) et le 3 juillet 2019 (date de l'audience à laquelle la radiation de l'affaire a été prononcée) ; que la société SCI Ack n'a fait aucune démarche pour attraire la société pharmacie Dakhli en la cause alors qu'elle connaissait sa qualité de locataire depuis le 12 octobre 2017, date de la première réunion des parties avec l'expert, et que depuis le 6 juillet 2018 les avis d'échéance du loyer sont établis au nom de la selarl [M] Dakhli ; 

Sur la prescription de l'action en fixation du loyer 

- que l'article 566 du code de procédure civile l'autorise à ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;

- que la péremption de l'instance étant acquise, l'acte introductif d'instance du 11 octobre 2016 est anéanti et son effet interruptif de prescription non avenu de sorte que l'action en fixation du prix du bail renouvelé doit être déclarée prescrite ; 

Subsidiairement, sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé 

- que le pouvoir d'évocation, dont dispose la cour en application de l'article 568 du code de procédure civile, ne constitue qu'une simple faculté pour la cour d'appel qui aurait pour conséquence de supprimer le double degré de juridiction, ce dont la société pharmacie Dakhli ne veut pas se priver. 



Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens. 





SUR CE,



Sur la péremption de l'instance devant le premier juge



L'article 386 du code de procédure civile précise que l'instance est périmée lorsqu'aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans. 



Il est constant que les diligences interruptives du délai de péremption de l'instance doivent émaner des parties à l'instance et manifester leur volonté de faire progresser l'affaire. 



En l'espèce, l'instance devant le premier juge a été introduite par l'assignation délivrée le 11 octobre 2016 à Madame [J] [M], à la requête de la société SCI Ack. 



Etant rappelé que le délai de péremption de l'instance n'est pas suspendu durant l'exécution d'une mesure d'expertise et que la décision de radiation n'interrompt pas ledit délai, la dernière diligence dont l'effet interruptif du délai de péremption de l'instance n'est pas remis en cause par l'une ou l'autre des parties est le dire adressé le 12 septembre 2018 à l'expert par la société SCI Ack. 



Entre le 12 septembre 2018 et le 18 mars 2021, date de la demande de la société SCI Ack de rétablir l'affaire au rôle après le jugement de radiation du 3 juillet 2019, qui sera suivie dans les jours suivants de la notification du mémoire de la bailleresse en ouverture du rapport d'expertise, une seule diligence est invoquée par les parties. 



Il s'agit d'un message adressé par voie électronique à la juridiction le 20 mai 2019 par Maître [G] [P] qui était alors l'avocat de Madame [J] [M]. 



Ce message est le suivant :

' Madame le Président,

dans cette affaire et en raison d'un certain nombre d'importants problèmes personnels, je n'ai pas été en mesure de communiquer mon mémoire après dépôt du rapport d'expertise et de me constituer pour la SELARL PHARMACIE DAKHLI qui vient aux droits de Madame [M]. 

Aussi, je me trouve aujourd'hui contraint de solliciter un report de l'examen de cette affaire à telle audience qu'il vous plaira de fixer. 

Je vous remercie de bien vouloir excuser mon absence à votre audience. 

Bien respectueusement.'



En sollicitant le renvoi de l'affaire dans le but de se constituer au nom d'un tiers à l'instance, à savoir la société pharmacie Dakhli, mais sans se constituer formellement pour ce tiers, Maître [G] [P] n'a pas manifesté la volonté de Madame [J] [M], qui était alors la seule partie à l'instance qu'il représentait, de faire progresser l'affaire. 



L'absence d'opposition de la société SCI Ack à cette demande de renvoi, même motivée par l'espérance d'une régularisation de la procédure par l'intervention, nécessaire à l'instance, de la société pharmacie Dakhli, ne constitue pas une diligence interruptive du délai de péremption de l'instance au sens de l'article 386 du code de procédure civile dès lors qu'une diligence suppose un acte positif. 



Au vu de ces éléments, il apparait que la demande de renvoi adressée à la juridiction de première instance le 20 mai 2019 par l'avocat de Madame [J] [M] n'a pas interrompu le délai de péremption de l'instance. 



En conséquence, en l'absence de diligences interruptives du délai de péremption de l'instance entre le 12 septembre 2018 et le 18 mars 2021, la péremption de l'instance devant le premier juge est acquise. 



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que l'instance engagée par la société SCI Ack était frappée de péremption et dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de la société Dakhli tendant à voir fixer le loyer du bail. 



Sur la demande de la société pharmacie Dakhli de constat de la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé



En application de l'article 561 du code de procédure civile, la cour d'appel statue dans les limites des pouvoirs du premier juge. 



Or, en vertu de l'article 385 du code de procédure civile, la péremption de l'instance emporte extinction de l'instance et dessaisissement de la juridiction. 



La cour ne peut donc pas, après avoir confirmé la péremption de l'instance constatée par le premier juge, statuer sur une fin de non-recevoir. En outre, la cour statue dans la limite des pouvoirs du juge des loyers commerciaux qui sont encadrés à l'article R. 145-23 du code de commerce. 



En conséquence, la demande de la société pharmarcie Dakhli tendant à voir constater la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé sera déclarée irrecevable. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la société SCI Ack aux dépens qui comprendront les frais d'expertise. 



La société SCI Ack, qui succombe en appel, sera également condamnée aux dépens de l'appel. 



Par ailleurs, l'équité commande de la condamner à payer à la société pharmacie Dakhli la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; 



Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 1er juin 2022 ( RG n° 22/316) en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de la société pharmacie Dakhli tendant à voir constater la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé ; 



Condamne la société SCI Ack aux dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la Selarl Ingold & Thomas conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne la société SCI Ack à payer à la société pharmacie Dakhli la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;





La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée