Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° 7 /2025, 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/06717 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOUX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 février 2021- Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre)- RG n° 19/05680





APPELANTE

 

S.C. SCI [F]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 482 438 470

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050





INTIMÉES 



S.A.S. DMH SECURITE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 391 716 123

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]



S.A.R.L. C'CONFORM (société radiée, ayant fait l'objet d'une fusion le 12/07/2021)

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 400 815 130

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Sophie GRÈS, avocat au barreau de Paris, toque : D2162





INTERVENANTE 



S.A.S. DGF COMPETENCE exerçant sus l'enseigne P'AIRFORM, venant aux droits de la S.A.R.L. C'CONFORM

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 820 198 927

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 12]

[Localité 6]



Représentée par Me Sophie GRÈS, avocat au barreau de Paris, toque : D2162





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2005, la SCI [F] a donné à bail commercial à la société Sécurité et à la SARL C'Conform des locaux.



Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er avril 2015, une indexation est intervenue en fonction de l'ICC portant le loyer annuel à 69.224.23 euros et le dépôt de garantie à 17.306.06 euros.



Par lettre recommandée du 5 octobre 2015 réceptionnée le 10 octobre 2020, la société DMH Sécurité a indiqué à la bailleresse qu'elle entendait se prévaloir du début du préavis de 3 mois à titre conservatoire de la résiliation du bail, désirant quitter les lieux au tout début de l'année 2016.



Par lettre recommandée du 26 février 2016 avec accusé de réception du 29 février 2016, la société DMH Sécurité a indiqué à la SCI [F] qu'elle confirmait la résiliation du bail et quitterait les lieux le 30 avril 2016. 



Par acte d'huissier du 28 avril 2016, la société DMH Sécurité a informé la SCI [F] de la fin du bail au 30 juin 2016, mettant en exergue l'inertie de la bailleresse et l'absence d'interlocuteur et réitérant sa demande de communication de décomptes et régularisation des charges.



La société DMH Sécurité a finalement requis un huissier de justice pour dresser un état des lieux contradictoire de sortie le 11 juillet 2017.



Après plusieurs demandes adressées à la SCI [F] demeurées sans réponse, la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform ont, par acte d'huissier délivré le 9 juillet 2019, fait assigner la SCI [F] devant le tribunal de grande instance de Créteil en vue d'obtenir, à titre principal, le remboursement des charges qu'elles estiment avoir payé indûment et du dépôt de garantie.



Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- condamné la SCI [F] à payer à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 6.972 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2019 au titre du remboursement des provisions sur charges versées indûment ;

- condamné la SCI [F] à payer à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 17.306,06 euros au titre de la restitution de dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 9 juillet 2019 ;

- dit que les intérêts échus depuis au moins une année entière à compter du 9 juillet 2019 porteront eux-mêmes intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil ;

- rejeté les autres demandes de la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform dirigées contre la SCI [F] ;

- condamné la SCI [F] à payer à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [F] aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Grès, avocat ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 9 avril 2021, la SCI [F] a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a :

- condamné la SCI [F] à payer à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 6.972 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2019 au titre du remboursement des provisions sur charges versées indûment ;

- condamné la SCI [F] à payer à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 17.306.06 euros au titre de la restitution de dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 9 juillet 2019 ;

- dit que les intérêts échus depuis au moins une année entière à compter du 9 juillet 2019 porteront eux-mêmes intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil ;

- condamné la SCI [F] à payer à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [F] aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Grès, avocat ;

- ordonné l'exécution provisoire.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 mai 2024, la SCI [F], appelante, demande à la cour de :

- déclarer la SCI [F] recevable et bien-fondée en son action et en ses demandes ; 

En conséquence, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [F] à régler à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 6.972 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2019 au titre de remboursement des provisions sur charges versées indûment ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [F] à régler à la société DMH Sécurité et à la SARL C'Conform la somme de 17.306,06 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 9 juillet 2019 et dit que les intérêts échus depuis au moins une année entière à compter du 9 juillet 2019 porteront eux-mêmes intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [F] à payer à la société DMH Sécurité et la SARL C'Conform la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Grès, avocat ;

Statuant à nouveau de : 

A titre principal, 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à régler à la SCI [F] la somme de 40.224,77 euros au titre des charges dues ; 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à régler à la SCI [F] la somme de 452.109,73 euros correspondant au paiement des loyers dus correspondant au paiement des loyers dus assortie de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % et des intérêts aux taux légal ; 

A titre subsidiaire, 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à régler à la SCI [F] la somme de 32.273,28 euros au titre des charges dues ; 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à régler à la SCI [F] la somme de 391.949,40 euros correspondant au paiement des loyers dus assortie de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % et des intérêts aux taux légal ; 

A titre très subsidiaire, 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à régler à la SCI [F] la somme de 32.273,28 euros au titre des charges dues ; 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à régler à la SCI [F] la somme de 391.949,40 euros correspondant au paiement des loyers dus assortie de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % et des intérêts aux taux légal ; 

- ordonner la compensation judiciaire des créances à hauteur de 24.278,06 euros ;

En tout état de cause, 

- débouter la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform de leurs demandes visant à la répétition du dépôt de garantie ; 

- débouter la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform de leurs demandes visant à la répétition des provisions sur charges ; 

- débouter la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform de leurs demandes indemnitaires ;

- condamner la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à la restitution des clefs et badge d'accès auprès de Madame [N] [V] ou M. [N] [C], associés de la SCI [F] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à venir ; 

- condamner la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence au paiement de la somme de 249.207,24 euros TTC de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à régler à la SCI [F] la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ; 

- condamner in solidum la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence venant aux droits de la société C'Conform à verser la somme de 5.000 euros à la société SCI [F] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, la SCI Ahnane fait valoir : 

- Sur la recevabilité de ses demandes 

sur la possibilité d'invoquer de nouveaux moyens, qu'elle invoque en cause d'appel des moyens nouveaux à l'encontre de la demande de remboursement des provisions sur charges et du dépôt de garantie de la société DMH Sécurité et la société DGF Compétence ; qu'elle [F] contestait le principe de la créance en première instance et peut au stade de l'appel en contester le quantum qui laisse apparaître un arriéré de charges et loyers au détriment des intimés ; que sa demande ne diffère pas, par son objet, de la demande soumise au tribunal portant sur le rejet de la demande de paiement des provisions de charges et du dépôt de garantie en exécution du bail commercial ; que les fondements invoqués ne différent pas de ceux invoqués en première instance ;

sur la possibilité de formuler des demandes accessoires, que les demandes en paiement des arriérés de charges et de loyers et de remise des clefs et badges sont des demandes accessoires à la demande originaire de débouté des sociétés DMH Sécurité et C'Conform au titre de leurs propres demandes en paiement portant sur l'exécution du bail commercial et, plus précisément, sur le remboursement des provisions sur charges et dépôt de garantie ; que la demande de condamnation en paiement des rappels des charges et loyers est la conséquence directe de la demande de débouté ; que ces demandes sont des compléments nécessaires à la demande formulée en première instance de rejet des demandes en paiements des sociétés DMH Sécurité et C'Conform dès lors qu'elles portent également sur le quantum des charges et loyers dus en exécution du bail commercial ; que la demande de restitution des clefs et des badges est de la même manière l'accessoire de la restitution du dépôt de garantie ; que le préjudice de jouissance invoqué constitue le complément et la conséquence de l'absence de restitution des clefs alléguée en première instance par l'appelante ;



sur la possibilité de formuler des demandes reconventionnelles, que les demandes en paiement des arriérés de charges et de loyers et de remise des clefs et badges peuvent également être considérés comme des demandes reconventionnelles car se rattachant à la demande de débouté des demandes en remboursement des provisions de charges par un lien suffisant et tend à la même fin ; qu'il en va de même pour la demande de restitution des clefs et badges présentant un lien suffisant avec la demande de débouté de la restitution du dépôt de garantie ; que le préjudice de jouissance invoqué se rattache également à la demande initiale de débouté de la demande des intimés en première instance de répétition du dépôt de garantie ;

sur la possibilité d'opposer compensation, que la demande en paiement des arriérés de charges et loyers a vocation à compenser la demande en paiement des sociétés DMH Sécurité et C'Conform en remboursement des provisions sur charges et du dépôt de garantie et ne peut dès lors être considérée comme une demande nouvelle ;

A titre principal

- Sur le règlement des charges du 3ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2015, que la demande de remboursement des charges par les sociétés DMH Sécurité et DGF Compétence ne saurait s'appliquer dès lors que les locataires ne pouvaient ignorer leur obligation de payer les charges ; qu'en sollicitant la restitution de l'ensemble des provisions sur charges, les sociétés DMH Sécurité et DGF Compétence sollicitent une sanction relative à l'inexécution du contrat ; qu'elles ont disposé des lieux et sont donc tenues d'exécuter le contrat par le paiement notamment des charges ; qu'elles ne peuvent ajouter une condition non prévue par les parties à la conclusion du contrat ; que le bail commercial en date du 21 juillet 2005 ne prévoit aucune sanction visant à restituer aux preneurs les provisions de charges reçues mais prévoit le remboursement au preneur du trop-perçu à due concurrence et, en cas d'insuffisance de provision, le paiement immédiat du complément dû ; que les sociétés DMH Sécurité et DGF Compétence ne contestant pas le montant des charges mais sollicitant le remboursement de l'ensemble de ces dernières leur demande doit être rejetée en ce qu'elle ne constitue pas une contestation sérieuse sur les charges dues ; qu'elles sont redevables et doivent régler la somme de 40.224,77 euros au titre des charges dues ; qu'à titre subsidiaire, si une prescription sur les loyers antérieurs au 9 juillet 2016 était retenue, elles doivent régler la somme de 32.273,28 euros au titre des charges dues à partir d'août 2016 ;

- Sur la restitution du dépôt de garantie 

sur les raisons du refus de restitution du dépôt de garantie, que la SCI [F] refuse la restitution du dépôt de garantie sur le fondement de l'article 5 du contrat de bail ; 

sur l'absence de congé de la SARL C'Conform, que bail commercial a été conclu par la SCI [F] avec les sociétés C'Conform et DMH Sécurité ; que seul la société DMH Sécurité a résilié le bail ; que les différentes lettres adressées au bailleur pour l'informer de la résiliation ne comportent que l'entête de DMH Sécurité et il est indiqué que seule DMH Sécurité quitterait les lieux ; que le bail est donc toujours en cours concernant la sociétés C'Conform laquelle n'a jamais fait part de sa volonté de résilier le bail ;

sur l'absence de contradictoire au constat d'huissier du 11 juillet 2017, que le procès-verbal sur lequel se fonde le tribunal judiciaire de Créteil n'indique ni que la totalité des locaux loués n'a été libérée ni que les clefs et badge d'accès n'ont été restitués à la SCI [F] ; que seul M. [N] [I] s'est présenté le jour du constat se qualifiant d'habilité à représenter la SCI propriétaire ; que M. [N] [I] n'a jamais reçu de mandat de représentation des associés gérants ; que les gérants sont en litige avec leur frère M. [N] [I] ; que les locataires n'ignorent pas ce conflit ; que le procès-verbal ne saurait donc avoir la valeur contradictoire que souhaite lui donner les locataires et le tribunal ; que la société DMH Sécurité par une lettre du 26 janvier 2017 et un courriel du 11 janvier 2019 démontre ne pas ignorer la qualité de M. [N] [I] en ce qu'il ne disposait de la qualité d'associé au sein de la SCI [F] et qu'il s'est immiscé dans ses affaires avec une intention hostile visant à engager une procédure de destitution des gérants ; que les véritables gérants n'ont pas été informés qu'un état des lieux de sortie avait eu lieu ;

sur l'absence de paiement des loyers trimestriels, que faute de résiliation du bail par la société C'Conform, le bail est toujours en cours et les sociétés DMH Sécurité et C'Conform sont tenues solidairement au paiement du loyer depuis le 1er trimestre 2016 ; que sur la période du 1er janvier 2016 au 9 février 2021 la somme se porte à 450.843,96 euros à laquelle s'ajoute le montant des compléments de dépôt de garantie soit la somme de 1.265,77 euros sur la même période ; que la somme due est donc de 452.109,73 euros ; qu'à titre subsidiaire si une prescription sur les loyers antérieurs au 9 juillet 2016 était retenue les sociétés DMH Sécurité et C'Conform doivent régler la somme de 390.569,68 euros au titre du paiement de l'arriéré des loyers à partir d'août 2016 ; que la SCI [F] n'a jamais perçu la somme de 20.767 euros correspondant aux loyers du 1er et 2ème trimestre 2016 ; qu'il convient d'y ajouter le montant des compléments de dépôt de garantie s'élevant à la somme de 1.265,77 euros sur la même période ; que la somme due est donc de 391.949,40 euros à laquelle il convient d'ajouter une indemnité forfaitaire de 10 % et assortie des intérêts aux taux légal ;

sur l'absence de restitution des clefs et badge d'accès à la SCI [F], que la bailleresse n'était pas représentée lors du constat d'huissier et qu'aucune remise des clefs et badge d'accès n'a pu avoir lieu ; que cette circonstance rend caduque toute conséquence juridique sur le contrat de bail tirée du procès-verbal d'huissier du 11 juillet 2017 ; que la SCI [F] n'est à date toujours pas en possession des clés et le local n'a pu être remis en location depuis ; que ceci cause un préjudice matériel à la SCI [F] qui n'a pu louer le local lui causant un préjudice de jouissance ;

A titre très subsidiaire 

- Sur la demande de compensation judiciaire, que les créances dont il est demandé paiement par la SCI [F] sont certaines ; qu'elles découlent de l'exécution du contrat de bail commercial et peuvent être considérées comme réciproques et certaines car portant sur le même objet à savoir l'exécution et la fin du contrat de bail commercial

En tout état de cause 

- Sur les préjudices de la SCI [F], qu'entre 2016 et 2017 elle a pu relever de nombreux désordres au sein de ses locaux (lampes d'éclairage du parking disparus, nombreux déchets et encombrants sur la parking, portail électrique de l'immeuble mis hors de service) ; que ces éléments sont constitutifs d'un réel préjudice pour la SCI [F] qui est amenée à engager des frais en vue de réparer l'ensemble de ces désordres ; que ces éléments sont également constitutifs d'un préjudice économique, ses locataires se plaignant de ces désordres et refusant de payer leurs loyers depuis 2016 ; que les société DMH Sécurité et DGF Compétence ne rapportent pas la preuve que les locaux sont actuellement loués par la SCI [F] ; que les fonds séquestrés par les sociétés DMH Sécurité et DGF Compétence n'ont jamais étés perçus par la SCI [F] ;

- Sur le rejet de la demande indemnitaire des sociétés DMH Sécurité et DGF Compétence, que les demandes sur lesquelles se fondent les sociétés DMH Sécurité et DGF Compétence étant rejetées, les demandes indemnitaires ne sauraient être pérennes ; que sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil devenu 1231-1 les conditions de mise en 'uvre de cette responsabilité ne sont pas réunies ; que la preuve d'une faute n'est pas établie ; que le préjudice est limité au seul préjudice prévisible et que les sociétés DMH Sécurité et C'Conform ne justifient pas en quoi la somme de 10.000 euros demandée correspond à un quelconque préjudice prévisible.



Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 mai 2024, la SAS DMH Sécurité, intimée, et la SAS DGF Compétence, intervenante volontaire, demandent à la cour de :

A titre principal, juger irrecevable la SCI [F] en ses demandes nouvelles afférentes aux condamnations au titre des régularisations de charges locatives, de loyers et de préjudice de jouissance, ainsi qu'au titre de la demande de remise des clés et badges ;

Subsidiairement juger irrecevable pour cause de prescription toute demande de condamnation formée par la SCI [F] pour des périodes antérieures au 9 juillet 2016 ; 

Sur le fond

- confirmer le jugement en ce qu'il a

condamné la SCI [F] à rembourser la somme de 6.972 € à titre de provisions sur charges indûment versées ;

condamné la SCI [F] à restituer la somme de 17 306,06 € à titre de dépôt de garantie ; 

condamné la SCI [F] à la somme de 2 000 € au titre de l'art 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

rejeté les demandes de la SCI [F] ;

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la Société DMH Sécurité et de la Société C'Conform au titre du point de départ de l'intérêt légal assortissant la restitution du dépôt de garantie et au titre des dommages intérêts pour préjudice moral 

Statuant à nouveau 

- débouter la SCI [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la SCI [F] à payer à la SAS DMH Sécurité et à la SAS DGF Compétence (venant aux droits de C'Conform) la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail commercial ;

- juger que les intérêts légaux sur la restitution du dépôt de garantie doivent courir à compter du 11/07/2017 (état des lieux de sortie) sur la somme excédant deux mois de loyer soit 5.768.68€ ;

- dire que les intérêts légaux seront capitalisés par application de l'article 1343-2 du code civil ;

- condamner la SCI [F] à payer à la SAS DMH Sécurité et à la SAS DGF Compétence (venant aux droits de C'Conform) la somme de 4.500 € sur le fondement de l'art 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI [F] aux entiers dépens de l'instance par application de l'article 699 du code de procédure civile qui seront recouvrés par Me Sophie Gres avocat à Paris, et qui comprendront les frais d'huissier d'état des lieux ;



Au soutien de leurs prétentions, les SAS DMH Sécurité et SAS DGF Compétence opposent :

- Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles de la SCI [F], que cette dernière présente pour la première fois en cause d'appel des réclamations chiffrées ; que l'objet du litige initié en première instance par les concluantes était relatif au trop-versé au titre des charges locatives non justifiées ainsi qu'à la restitution du dépôt de garantie depuis leur départ le 11/07/2017 ; que devant les premiers juges la SCI [F] s'était exclusivement tenue à une opposition en sollicitant le débouté sans formuler aucune demande reconventionnelle sur le fond ; que les nouvelles demandes de la SCI [F] relatives à des rappels de charges et de loyers ont pour effet d'élargir indûment l'objet du litige sur des points qui n'étaient nullement compris dans les débats en première instance ; que ces demandes nouvelles ne tendent pas aux mêmes fins que celles présentées devant le tribunal ; qu'elles ne sont pas davantage nées d'une question faisant intervenir un tiers, ni liée à la survenance d'un fait nouveau ; qu'elles ne constituent ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire des prétentions soumises aux premiers juges ; qu'aucune des hypothèses légales dont se prévaut la SCI [F] n'est susceptible de s'appliquer à son profit au titre des exceptions au principe d'interdiction des demandes nouvelles ; que l'examen par la cour ne peut se situer que sur le terrain exact où les premiers juges étaient placés ; qu'aucun débat sur le quantum des loyers et des charges postérieurs à la libération des lieux n'a été porté par la SCI en 1ère instance ; que le tribunal n'a pas non plus été saisi de la question d'un préjudice de jouissance ; que la SCI appelante fait preuve d'un défaut de cohérence ; que la créance de loyers et charges alléguée par la SCI [F], contestée en son principe, n'est ni certaine, ni liquide ni exigible et n'est donc pas accessible à la compensation judiciaire ; l'obligation de restituer le dépôt de garantie est exigible lorsque le bail est résilié ; qu'il ne serait possible de vouloir le compenser avec une prétendue dette de loyers au titre d'une période postérieure à la fin du bail.

- Subsidiairement sur l'irrecevabilité pour cause de prescription, que la SCI [F] a attendu de régulariser ses conclusions d'appelant le 9 juillet 2021 pour révéler l'existence de demandes de condamnation des charges sur la période de 2014 à 2020 et des loyers sur la période du 1er janvier 2016 au 9 février 2021 ; que toute demande antérieure au 9 juillet 2016 est radicalement prescrite ;

- Sur le fond

A titre principal, 

sur la demande de confirmation de la restitution des charges injustifiées, que les documents adverses, créés de toute pièce pour les besoins de la cause, n'ont jamais fait l'objet de la moindre transmission aux sociétés locataires, que ce soit durant la période contractuelle, ou dans celle qui a immédiatement suivi la restitution des clés ; que les multiples demandes de justificatifs et de régularisations de charges qui avaient été adressées au bailleur n'ont jamais été suivies d'effet ; qu'à de nombreuses reprises, les sociétés locataires ont réclamé les documents justificatifs de régularisations de charges accompagnés des pièces justificatives des charges ayant fait l'objet des provisions appelées et réglées à hauteur de 1 162 € par trimestre sans aucune réponse ;

sur la demande de confirmation de la restitution du dépôt de garantie, que le 11 juillet 2017 Maître [M], huissier de justice missionné à l'initiative de DMH Sécurité, dressait un procès-verbal de constat pour acter la restitution des locaux et l'état des lieux de sortie en présence de l'un des associés et le notaire de la succession dûment invité à y participer ; qu'à cette date la SCI [F] était redevable du dépôt de garantie réindexé pour la somme de 17.306,06 € correspondant à trois mois de loyer versée entre ses mains ; que le bail commercial dispose que le dépôt de garantie n'est pas productif d'intérêts mais qu'une telle clause doit être réputée non écrite car contraire à l'art L. 145-40 d'ordre public ; que la somme excédant 2 mois de loyer soit 5.768,68 € doit être productive d'intérêts ;

sur l'argumentation de l'appelante, 

que s'agissant du congé, en application de la théorie du mandat apparent, la Société C'Conform, qui avait les mêmes dirigeants que DMH Sécurité, a toujours été représentée par DMH Sécurité dans les correspondances envoyées ; que l'intégralité des échanges intervenus avec la SCI [F] depuis 2005 prouve qu'elle considérait DMH Sécurité comme son interlocutrice unique pour l'ensemble des questions afférentes aux modalités locatives ; que seul le nom de DMH Sécurité apparaît sur les véritables factures reçues par les intimées ; que l'absence formelle de congé émanant de la Société C'Conform n'est donc pas une circonstance privative de la restitution d'une partie du dépôt de garantie depuis la libération des lieux dans leur intégralité ; que, même en l'absence de congé régulièrement délivré, les modalités de départ peuvent être convenues amiablement et que tel fut le cas ; que la SCI [F] a tenté de contourner la question en produisant, en cause d'appel, des documents créés de toute pièce mentionnant les deux noms des sociétés co-locataires afin de les faire cadrer avec son argumentation ; 

que s'agissant de la restitution des lieux et des clés, l'intégralité des locaux loués a été restituée ; qu'il est vain de soutenir que les clés ou les badges n'auraient pas été restitués ; 

que s'agissant du caractère contradictoire du PV de constat, il est incontestable que l'un des associés était présent le 11 juillet 2017 au moment de l'état des lieux de sortie en la personne de M. [I] [N] ; que celui-ci a déclaré au clerc d'huissier qu'il était habilité à représenter la SCI ; que, par lettre RAR du même jour 11/07/2017, la SCI [F] a été informée de l'établissement de cet état des lieux et de la remise des clés ; que le recommandé n'a pas été retiré ; que n'étant pas en droit de se prévaloir de sa propre turpitude, la SCI [F] n'est donc pas fondée à critiquer les modalités de remise des clés ;

Subsidiairement 

sur le caractère non-fondé de la demande nouvelle de charges locatives, qu'en première instance, la SCI [F] n'a jamais soutenu détenir une créance quelconque à titre de charges et n'a jamais formulé la moindre prétention reconventionnelle en ce sens ; que le dernier relevé de compte adressé en date du 1/10/2016 ne mentionne strictement aucun arriéré de charges qui serait demeuré impayé ; que la facture du 1er trimestre 2016 utilisée par l'appelante comporte une absence totale de mention d'un arriéré ; qu'aucune relance n'a jamais été envoyée par le bailleur au titre d'un quelconque impayé à compter de 2016 ; que la demande de rappel de charges est à la fois inopérante et non crédible ; que la grande tardiveté et l'absence de spontanéité avec lesquelles la SCI [F] a communiqué en cause d'appel ses pièces permettent de nourrir des réserves sur leur authenticité ; que les relevés fournis sont tous libellés à l'ancienne adresse des lieux loués, qui ont été résiliés depuis juillet 2017 ; qu'il n'est donc pas démontré que ces pièces auraient été postées et adressées de façon effective à DMH Sécurité et à C'Conform ; que la preuve de leur réception n'est pas non plus rapportée ; que tout porte à croire que ces pièces ont été créées uniquement pour les besoins de la présente instance d'appel ;

sur le caractère non-fondé de la demande nouvelle de loyers, qu'il avait été clairement indiqué au notaire chargé de la succession de [Y] [W] que les loyers seraient séquestrés ; que l'appelante est opaque sur ses relations avec l'étude chargée de la succession et n'apporte aucun élément probant sur ses demandes de se voir attribuer les sommes ; que pour les loyers au-delà du 11 juillet 2017 rien n'est dû en raison de la restitution ; que la réalité du départ n'est pas contestable les sociétés DMH Sécurité et C'Conform ayant pris un nouveau bail pour s'installer tel que publié au BODDAC depuis le 20 juillet 2016 ; que quant aux conditions d'occupation des locaux après le départ des concluantes la SCI [F] ne fait guère preuve de transparence ; que les intimées ont trouvé que les lieux à l'adresse du [Adresse 2] étaient occupés par d'autres sociétés qui y déclarent leur siège social ;

sur le caractère non-fondé de la demande nouvelle de restitution des clés et badge, que le PV de constat dressé le 11 juillet 2017 est sans ambiguïté sur la remise des clés et badge ; 

sur le caractère non-fondé de la demande nouvelle de restitution des clés et badge, que la SCI aura attendu le 23 avril 2024 pour se « rendre compte » qu'elle aurait subi un « préjudice de jouissance » ; que le débouté s'impose ;

sur les dommages intérêts, que le contrat n'a pas été exécuté de bonne foi ; que depuis 2014 aucune communication avec le bailleur n'a pu être possible et les diverses demandes de DMH Sécurité n'ont trouvé aucune réponse ; que l'un des associés M. [I] [N], frère des deux co-gérants, confirmait cet état de fait ; que le 11 janvier 2019, M. [I] [N] réitérait ses propos ; que la société DMH Sécurité s'est vue contrainte de saisir l'étude notariale chargée de la succession pour lui faire part de ses difficultés, mais la SCP Guilbaud était également confrontée aux mêmes obstacles de communication ; que la SCI [F] n'a jamais pris acte du congé donné pour un départ des lieux envisagé initialement au début de l'année 2016 ; qu'à défaut de réponse et en raison de la négligence de la SCI [F] la sortie de bail a été retardée de près d'un an ; que le préjudice est établi dans la mesure où la totale passivité du bailleur a conduit à un retard d'établissement de l'état des lieux de sortie qui n'a pu être dressé que le 11/07/2017 ; que la multiplicité des courriers et demandes restées infructueuses a causé des pertes de temps et des tracas inutiles et improductifs pour le personnel chargé de la gestion de ce litige, qui a été empêché de se mobiliser pour d'autres tâches.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 





SUR CE, 



Sur les fins de non-recevoir 



L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est, notamment, pour opposer compensation ou faire écarter les prétentions adverses.

 

L'article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



L'article 910-4 du code de procédure civile prévoit qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès leurs conclusions mentionnées à l'article 908 du code de procédure civile, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. 



Au cas d'espèce, il est acquis que la SCI [F] n'a présenté aucune demande en première instance autre que celle de voir rejeter les demandes formées par les intimées, demanderesses à l'instance initiale. 



En cause d'appel, contrairement à ce que soutiennent les intimées, les prétentions visant à obtenir leur condamnations au paiement d'un arriéré de loyer et charges et de compensation des créances réciproques des parties, en ce qu'elles visent à faire écarter les prétentions adverses relatives à l'existence d'une créance locative et à obtenir compensation avec la créance revendiquée par l'appelante sont recevables dans leur principe. De même, les demandes subsidiaires formées en ce qu'elles s'inscrivent en réponse au moyen tiré de la prescription d'une partie de la dette invoquée sont recevables. 



En revanche, la SCI [F] a, aux termes de ses premières conclusions au fond notifiées par RPVA le 9 juillet 2021, sollicité de la cour de voir : 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [F] à régler à la société DMH Sécurité et la SARL C Conform la somme de 6.972 Euros ; 

- condamner la société DMH Sécurité et la SARL C Conform à régler à la SCI [F] la somme de 40.224,77 Euros au titre des charges dues ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [F] à régler à la société DMH Sécurité et la SARL C Conform la somme de 17.306,06 Euros valant dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2019 d'accès ; 

- condamner la société DMH Sécurité et la SARL C Conform à régler à la SCI [F] la somme de 450.843,96 Euros correspondant au paiement des loyers dus ; 

- condamner la société DMH Sécurité et de la SARL C Conform à la restitution des clefs et badge d'accès auprès de madame [N] [V] ou monsieur [N] [C], associés de la SCI [F] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à venir ; 

- condamner la société DMH Sécurité et de la SARL C Conform à régler à la SCI [F] la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ; 

En tout état de cause, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ; 

- condamner la société DMH Sécurité et la société C'CONFORM à verser la somme de 5.000 euros à la société SCI [F] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Aux termes de ses conclusions n° 4 notifiées le 13 mai 2024, la SCI [F] a formé les prétentions telles que rappelées ci-dessus et a ajouté :


de voir assortir la condamnation en paiement d'un arriéré locatif de l'indemnité forfaire contractuelle de 10 % ;

de débouter de l'ensemble des prétentions formées par les sociétés intimées ;


ces prétentions étant recevables en ce qu'elles sont le complément de demandes déjà formée ou visent à faire échec aux prétentions adverses.



En revanche, les prétentions au titre de la restitution sous astreinte des clés et badge d'accès, au titre d'un préjudice de jouissance et au titre du préjudice moral sont nouvelles au sens des articles susvisés et seront déclarées irrecevables.



Sur la dette locative



Sur les loyers 



Il ressort des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement et qu'à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné, par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.



Au cas d'espèce, il est constant que la SCI [F] a donné les locaux à bail à la société SARL C'Conform et à la société DHM Sécurité, toutes deux représentées par M. [H] [E] ès qualités de gérant de chacune de ces deux sociétés, « agissant solidairement entre elles » selon la mention portée à l'en-tête du bail. 



Le bail a pris fin le 31 mai 2014 et s'est poursuivi au-delà par tacite prolongation aux mêmes clauses et conditions, soit pour un montant annuel de 54.120 € HT.HC porté à la somme de 69.224,23 € HT.HC au 1er avril 2015 par l'effet d'une indexation en fonction de l'ICC, un dépôt de garantie versé à hauteur de la somme de 13.350 €, une provision sur charge à hauteur de 1.162 € HT par trimestre. Le contrat de bail a prévu, s'agissant des charges, que le paiement des charges se fera au prorata des surfaces louées représentant 46 % de l'ensemble immobilier construit et loué et que la reddition des comptes sera effectuée en fin d'exercice, au plus tard dans les 6 mois dans la clôture de celui-ci.



Comme détaillé par le premier juge, par lettre recommandée du 5 octobre 2015 réceptionnée le 10 octobre 2015, la société DMH Sécurité a informé la bailleresse de ce qu'elle entendait se prévaloir du début du préavis de 3 mois à titre conservatoire de la résiliation du bail, désirant quitter les lieux au tout début de l'année 2016. 

Faute de réponse du bailleur, par lettre recommandée du 26 février 2016 avec accusé de réception du 29 février 2016, la société DMH Sécurité a indiqué à la SCI [F] qu'elle confirmait la résiliation du bail et quitterait les lieux le 30 avril 2016. 

Faute de réponse du bailleur, par acte d'huissier du 28 avril 2016, la société DMH Sécurité signifiait un courrier à la SCI [F] un courrier dont l'objet portait sur la « résiliation du bail des locaux sis [Adresse 3] au 30 juin 2016 », signification faite « afin d'obtenir une réponse précise sur le sort du bail en cours, les précédents courriers de la requérante étant restés sans réponse ». 



Il est constant que ce courrier est resté sans plus de réponse. La société DMH Sécurité a alors requis un huissier de justice pour dresser un état des lieux contradictoire de sortie le 11 juillet 2017 en présence du directeur général, du responsable logistique et exploitation, de la responsable juridique et ressources humaines de la société DMH Sécurité ainsi que de M. [I] [X] « qui se déclare habilité à représenter la SCI propriétaire ». Outre les constats opérés sur l'état des locaux, l'huissier porte mention que « il est remis au représentant du propriétaire 17 clés de la porte d'entrée, 3 bips d'accès parking, 3 clés de l'issue de secours donnant sur le parking, 2 clés de l'alarme dont les codes ont été communiqués ».



S'il est exact que, la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres co-preneurs, au cas d'espèce, compte-tenu de la solidarité expressément prévue des co-preneurs, le congé valablement délivré par la société DMH Sécurité est opposable par la société DGF Compétence, venant aux droits de la société C'Conform, à la SCI [F]. 



Au demeurant, il ressort des constats du procès-verbal ci-dessus mentionné que les locaux sont vides et la totalité des clés remises à un représentant du bailleur. La SCI [F] ne peut dès lors prétendre qu'il n'est pas démontré que les locaux ont été libérés dans leur totalité et il lui appartient de rapporter la preuve que la société C'Conform aurait continué à les occuper au-delà de cette date, ce qu'elle ne fait pas.



Enfin, s'il ressort effectivement des pièces versées aux débats que les locataires n'ignoraient pas le conflit familial opposant les associés de la SCI [F] dans le cadre de la succession de leur père, ce qu'elles ne contestent d'ailleurs pas, il est constant que les gérants de la SCI [F] n'ont apporté aucune suite aux nombreuses sollicitations de leurs preneurs à bail concernant leur volonté de délivrer congé et à la demande de se présenter au jour de l'établissement de l'état des lieux de sortie. La bailleresse a ensuite été informée, par courrier recommandé avec accusé de réception du même jour, que l'ensemble des clés des locaux avait été remis à M. [I] [X] et le notaire de la succession de M. [X] père, bailleur initial, a été informé lui-aussi. 



De sorte que, sans manquer à la bonne foi présidant à l'exécution des contrats, la SCI [F] ne peut prétendre tirer de la situation de paralysie des relations contractuelles qu'elle a créé et du conflit familial qui oppose les associés entre eux de la SCI un motif de poursuite des effets du bail au-delà de la date du 11 juillet 2017. 



Il s'infère de ces éléments que les prétentions de la SCI [F] au titre d'arriérés locatif seront rejetées. 



Sur les charges 



Selon les anciennes dispositions de l'article article 1134 du code civil applicables au contrat de bail en cause reprises à l'article 1103 du même code, le contrat fait la loi entre les parties.



Le contrat de bail en cause ayant été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles, les dispositions du code civil n'étant que supplétives et non impératives et il convient de s'en référer aux stipulations contractuelles liant les parties.



En application des anciennes dispositions de l'article 1315 du code civil devenu l'article 1353 du même code, il incombe au bailleur de prouver sa créance relative aux charges. Il se doit donc d'établir l'obligation contractuelle de régler des charges pour le locataire, de justifier de leur montant ainsi que de la réalité des dépenses dont il sollicite le remboursement au preneur au prorata de la surface occupée telle que prévue au contrat.



Conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Tel que prévu au contrat, le règlement des charges se faisant par provision, est prévue une régularisation en fin d'exercice et les charges doivent être justifiées par le bailleur, si la demande lui en est faite.



Au cas d'espèce, les intimées ont régulièrement sollicité du bailleur la justification de la réalité des dépenses engagées et la régularisation annuelle prévue au contrat, sans qu'aucune suite ne soit apportée aux motifs que la SCI [F] restait dans l'attente de la restitution des pièces comptables détenues par leur gestionnaire, allégation qui n'est cependant étayée par aucune pièce. 



En cause d'appel, la SCI [F], pour solliciter l'infirmation de la décision de ce chef et s'opposer à la demande de répétition de l'indû formée par les intimées, sollicite le paiement de complément de charges pour la période des années 2014 à 2020 et verse aux débats des décomptes de charges accompagnées de factures et justificatifs de taxes foncières. 



Cependant, il est constant que la SCI [F] n'a formé cette demande pour la première fois qu'aux termes de ses conclusions notifiées le 9 juillet 2021 de sorte que, conformément aux dispositions de l'article 2224 susvisées, elle est prescrite pour toutes demandes antérieures au 9 juillet 2016. 



En revanche, c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a considéré que les intimées étaient recevables en leur demande à ce titre pour la période courant du 3ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2015.



La SCI [F] verse aux débats les factures suivantes, concernant la période courant du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2016 : 


factures Veolia du 23.07.2014 au 23.10.2014 pour un montant de 422,91 € TTC pour la totalité de l'ensemble immobilier et la somme de 194,54 € pour les locaux litigieux ;

factures Veolia 2015 :


du 23.10.2014 au 23.01.2015 pour un montant de 421,71 € TTC ;

du 22.04.2015 au 23.07.2015 pour un montant de 60,89 € TTC ; 

du 23.07.2015 au 23.10.2015 pour un montant de 252,76 € TTC ; 

du 23.10.2015 au 26.01.2016 pour un montant de 317 € TTC ; 



soit sur l'année 2014/2015, tenant compte des décalages de facturation par le prestataire, la somme de 1.052,36 euros pour la totalité de l'ensemble immobilier et la somme de 484,08 € pour les locaux litigieux ;


factures Veolia 2016 :


du 26.01.2016 au 25.04.2016 pour un montant de 252,09 € TTC ; 

du 25.04.2016 au 25.07.2016 pour un montant de 221,65 € TTC ; 



soit sur l'année 2016, tenant compte des décalages de facturation par le prestataire, la somme de 473,74 euros pour la totalité de l'ensemble immobilier et la somme de 217,92 € pour les locaux litigieux ;


taxes foncières : 


2014 pour un montant de 12.294 €, soit la somme de 2.827,62 € pour les locaux litigieux ;

2015 pour un montant de 13.106 €, soit la somme de 6.028,76 € pour les locaux litigieux ;

2016 pour un montant de 13.665 €, soit la somme de 3.142,95 € pour les locaux litigieux ;.


contrat d'entretien du portail automatique :


2014 pour un montant de 588 €, soit la somme de 135,24 € pour les locaux litigieux ; 

2015 pour un montant de 588 €, soit la somme de 270,48 € pour les locaux litigieux ;

2016 pour un montant de 588 €, soit la somme de 135,24 € pour les locaux litigieux.





Il en ressort que les différentiels entre les montants justifiés des charges acquittées par la SCI Ahmane, qui peuvent faire l'objet d'une refacturation à ses locataires, et des provisions versées, dont le montant n'est pas discuté par les intimées, est de :











Année



Charges locatives



Provisions versées 



Solde





2014



3.157,40 €



4.648 €



- 1.490,60 €





2015



6.783,32 €



4.648 €



2.135,32 €





2016 (prorata temporis)



3.496,11 €



0 € 



3.496,11 €













Il s'en déduit que le montant du complément de charges du à la SCI Ahmane est de 4.140,83 €. 



Le jugement sera donc infirmé de ce chef. 



Sur la restitution du dépôt de garantie



L'article 5 du contrat de bail dispose que bail stipule que la somme représentative du dépôt de garantie à hauteur de 13.530 euros révisable, correspondant à trois mois de loyer HT « sera remboursée en fin de location an preneur sons déduction de toutes sommes qui pourraient être dues par lui à titre de loyers, charges, indemnités on accessoires.

En cas de résiliation du bail du fait du preneur pour quelque cause que ce soif, sauf en cas de congé pour l'expiration d'une période triennale, ce dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de toutes autres indemnités'.



Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et condamné la SCI Ahmane à rembourser aux intimées le montant du dépôt de garantie qu'elle détient à hauteur de 17.306,06 €. 



La cour ajoute que les cinq photographies versées aux débats par la SCI Ahmane, qui ne sont ni datées, ni situées géographiquement, ne peuvent être valablement admises comme preuve de désordres dont il est allégué qu'ils auraient été causés par les locataires à leur départ. 



Le jugement sera donc confirmé de ce chef. 



Sur la demande de compensation



Conformément aux dispositions des articles 1347 du code civil, la compensation est de droit entre créances certaines, liquides et exigibles. 



Les sociétés DMH Sécurité et DGF Compétence, venant aux droits de la société C'Conform sont débitrices de la somme de 4.140,83 € à l'égard de la SCI Ahmane. 



La SCI