Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/02116 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I3SO 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

04 mai 2023 RG :23/00283



S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES



C/



[P]

































Grosse délivrée

le 

à Me Sebellini









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 04 Mai 2023, N°23/00283



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 17 Octobre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, prorogé à ce jour 

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représentée par Me Marie-ange SEBELLINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES



INTIMÉE :



Mme [G] [P]

assignée à étude d'huissier le 19/09/2023

née le 27 Juillet 1998 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Avril 2024



ARRÊT :



Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat en date du 9 mai 2019, à effet au 10 mai 2019, M. [U] [K] a donné à bail à Mme [G] [P] un appartement situé [Adresse 2] 

La SAS Action Logement Services s'est portée caution de Mme [G] [P] pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire, a fait jouer l'engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Mme [G] [P], soit la somme de 2 273,61 €.

La SAS Action Logement Services a fait délivrer le 31 octobre 2022 au locataire un commandement de payer en principal la somme de 2 273,61 € en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail du 9 mai 2019.

La CCAPEX a été saisie.



Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2035 et suivants du code civil, puis 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

-constater, et à défaut, prononcer la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire pour impayés de loyers ;

-ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

-condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2273,61 euros arrêtée au jour de l'audience, au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;

-condamner la défenderesse à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

-condamner Mme [P] au paiement de la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le commandement. 



Par jugement contradictoire du 4 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a :

-constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;

-condamné Mme [G] [P] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1849,36 euros ;

-rejeté toute demande plus ample ou contraire ; 

-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [G] [P] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;

-rappelé aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



Par déclaration du 20 juin 2023, la SASU Action Logement Services a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, la SASU Action Logement Services, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, de :

-infirmer le jugement rendu le 4 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu'il constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, rejeté toute demande plus ample ou contraire, condamné Mme [G] [P] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement. 

-confirmer le jugement rendu le 4 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu'il condamne Mme [G] [P] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1849,36 €uros :

-constater que Mme [G] [P] a quitté le local le 1er juillet 2023,

-dire et juger que les demandes relatives au constat de clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer de résiliation et demande expulsion sont à présent sans objet puisque le locataire a quitté le local et qu'Action Logement Services ne maintient plus ces demandes seulement,

Statuant à nouveau, 

-condamner Mme [G] [P] à payer à Action Logement Services la somme de 2697,86 € (décompte définitif), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 octobre 2022.

-condamner Mme [G] [P] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 

 Y ajoutant 

-condamner Mme [G] [P] à payer à Action Logement Services la somme de 1200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamner Mme [G] [P] en tous les dépens d'appel.

Au soutien de son appel, l'appelante expose tout d'abord que les demandes relatives en constat de clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer de résiliation et demande expulsion sont à présent sans objet et ne les maintient plus puisque la locataire a quitté le local le 1er juillet 2023.

Elle fait valoir également que la locataire défaillante est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être réactualisé compte tenu du départ de celle-ci des locaux donnés à bail, et fixé à la somme de la somme de 2697,86 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Elle sollicite cependant la confirmation du jugement entrepris qu'en ce qu'il a condamné le locataire au paiement des sommes dues arrêtés en juin 2020, soit la somme de 1849,36 € arrêté au 22 mars 2023, expliquant être subrogée dans les droits et actions de la SCI Tomayt par application des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2306 code civil, et dispose d'un recours personnel fondé sur l'article 2305 dudit code.

Elle conclut enfin que le coût du commandement doit être pris en compte et laissé à la charge de la locataire, s'agissant d'un dépens qui incombe au débiteur de la dette.







Mme [G] [P], à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée le 19 septembre 2023 et les conclusions de l'appelante le 16 octobre 2023 selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.



La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 18 avril 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services en résiliation de bail, expulsion, et fixation d'une indemnité d'occupation 

Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'état et l'Union économique et sociale pour le logement et mis en 'uvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur. 

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogé à tous les droits et action dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. 

La convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant porté caution, mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail...Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé ».

L'article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l'article 7.1 de la convention Etat- UESL, stipule :

« Conformément à l 'article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'Impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées...Le Bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale » (article 8.1).

« Dès la déclaration de l'impayé de loyer, la Caution s'engage à ...informer les Locataires des déclarations d'Impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site, procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion » (article 8.2)

Cette même convention définit le terme « loyer » comme « le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que sous certaines conditions les indemnités d'occupation éventuellement prononcée en cas de résiliation du bail, à l'exclusion de toute autre pénalité ou indemnité réclamé par le bailleur au locataire. »

La quittance subrogative stipule « conformément aux termes de l'article 2306 du code civil, dont ci-après l'énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s 'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services ».

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant une augmentation du montant de la dette cautionnée.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, l'action de l'appelante en résiliation de bail et ses conséquences est recevable.



Sur la demande de résiliation et d'expulsion,

La SA Action Logement produit les quittances subrogatives en date des 24 mai 2022 et 13 juin 2023.

Dès lors, à la date de la délivrance du commandement signifié le 30 octobre 2022, la Sas Action Logement Services disposait d'une créance subrogative. 

Elle était donc fondée à invoquer l'acquisition de la clause résolutoire contenu au bail du 9 mai 2019.

Selon l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux. » 

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 31 octobre 2022 au locataire pour la somme de 2 273,61 € au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise au 31 décembre 2022 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus. 

L'intimée a quitté les lieux le 1er juillet 2023.

Ainsi son expulsion est effectivement devenue sans objet mais l'appelante ne peut sans se contredire solliciter la condamnation à une indemnité d'occupation et indiquer que le constat de l'acquisition de la clause résolutoire est devenu sans objet.

Compte tenu de la résiliation du bail, Mme [G] [P] a occupé les lieux sans droit ni titre et est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2023 qui sera fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges jusqu'à son départ effectif des lieux.



Sur la demande en paiement,

La subrogation suppose de la part de celui qui s'en prévaut un paiement préalable.

En l'espèce, la dernière quittance subrogative produite est en date du 13 juin 2023 arrêtée à la somme de 2 697,86 € mois de juin 2023 compris. 

La Sas Action Logement Services en sa qualité de caution ayant désintéressé le créancier bailleur est donc fondée à exercer un recours à l'encontre de ce dernier à hauteur de la somme payée.

Par suite et infirmant le jugement déféré, il convient de condamner Mme [G] [P] à payer à la Sas Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [U] [K], la somme de 2 697,86 € avec intérêt au taux légal à compter du 30 octobre 2022 sur la somme de 2 273,61 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus.



Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées tandis que celles concernant les frais irrépétibles seront confirmées.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'intimée supportera les dépens d'appel, y compris le coût du commandement de payer.

Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'appelante ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;





Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare l'action de la Sas Action Logement Services en résiliation de bail recevable,



Constate la résiliation du bail liant M. [U] [K] et Mme [G] [P] au 1er janvier 2031, 



Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet,



Fixe l'indemnité d'occupation due par Mme [G] [P] à compter du 1er janvier 2023 au montant du loyer mensuel augmenté des charges,



Condamne Mme [G] [P] à payer à la Sas Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [U] [K], la somme de 2 697,86 € avec intérêt au taux légal à compter du 30 octobre 2022 sur la somme de 2 273,61 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus,



Condamne Mme [G] [P] aux dépens d'appel, y compris le coût du commandement de payer,



Déboute la Sas Action Logement Services de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,