Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 23 janvier 2025

N° RG 21/09355 - N° Portalis DBVX-V-B7F-OA2G















Décision duTribunal Judiciaire de ST ETIENNE

Au fonddu 17 novembre 2021

(1ère chambre civile)



RG : 20/02478















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 23 Janvier 2025







APPELANTS :



M. [J] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





Mme [G] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





INTIMEE :



Commune [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par la SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 83









 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 11 Octobre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Septembre 2024



Date de mise à disposition : 5 décembre 2024 prorogée au 23 janvier 2025, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 









Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *





M. [J] [D] et Mme [G] [D] ont exploité un commerce de café-bar sous l'enseigne 'Le Panoramic' dans un local sis [Adresse 2] à [Localité 7], occupé selon bail commercial conclu le 05 septembre 2005 pour une durée de neuf ans courant à compter du 1er juin 2005.



La commune de [Localité 7] a acquis ce local le 30 novembre 2017.



Par acte d'huissier du 6 décembre 2018, la commune de [Localité 7] a délivré aux époux [D] un congé sans offre de renouvellement à effet au 30 juin 2019.



Par acte d'huissier du 24 juillet 2019, la commune de [Localité 7] a fait commandement aux époux [D] de lui régler les loyers et charges en souffrance, sous peine de résiliation du bail.



Par ordonnance du 17 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a accordé aux époux [D] des délais de paiement rétroactifs et constaté que la clause résolutoire ne pouvait jouer compte tenu de l'apurement de la dette dans les délais impartis.



Par acte d'huissier du 30 juillet 2020, les époux [D] ont fait citer la commune de Saint-Chamond devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, en fixation d'une indemnité d'éviction. 



Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal judiciaire a :



- condamné la commune de [Localité 7] à payer aux époux [D] la somme de 30.900 euros au titre de l'indemnité d'éviction, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020 ;



- dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;



- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 614 euros ;









- condamné solidairement M. [J] [D] et Mme [G] [D] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019 et ce jusqu'au départ effectif des lieux, caractérisé par la reprise des lieux par le bailleur et la remise des clés après enlèvement de tous objets encombrant le local commercial ;



- dit que cette indemnité n'est pas due pour les mois de mars, avril, novembre et décembre 2020 et janvier 2021 ;



- ordonné la compensation entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation ;



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



- condamné la commune de [Localité 7] à payer aux époux [D] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la commune de [Localité 7] aux dépens et autorisé Me Hordot de la société Bonfice Hordot Fumat Maillon, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.



Les époux [D] ont relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 29 décembre 2021.



Aux termes de leurs conclusions déposées le 07 mars 2022, M. et Mme [D] demandent à la cour de :



- réformer le jugement déféré en ce qu'il a : 

 

' limité à 30.900 euros le montant de l'indemnité d'éviction, 



' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 614 euros par mois, 

 

' rejeté leur demande de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de bail commercial, 

 

statuant à nouveau :

 

- condamner la commune de [Localité 7] à leur régler, à titre d'indemnité d'éviction les sommes suivantes : 

 

' indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de commerce : 30.000 euros 

' frais de déménagement du matériel : 2.360 euros 

' indemnité d'aménagement des nouveaux locaux : 3.500 euros 

' indemnité de remploi pour trouver un autre fonds et/ou local de même importance (soit selon l'usage 20 %) de la valeur du fonds : 6.000 euros 

' indemnité de trouble commercial (soit un semestre de bénéfices suivant le bilan au 31.12.2018) : 2.500 euros, 

 

soit un total de : 44.360 euros, 



- dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2020, date de délivrance de l'assignation, 

 

- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 

 

- constatant la mauvaise foi dont a fait preuve la commune de [Localité 7], pour l'indemnisation de son locataire, la condamner à leur régler la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

 

- fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 505.71 euros à compter du 1 er juillet 2019, 

 

- déclarer que cette indemnité n'est pas due pour les mois de mars, avril, novembre, décembre 2020 et janvier 2021, 

 

- débouter la commune de [Localité 7] du surplus de ses demandes reconventionnelles, 

 

- ordonner la compensation entre les condamnations précitées et l'indemnité d'occupation, 

 

- condamner la commune de [Localité 7] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- la condamner aux entiers dépens, dont droit de recouvrement direct au profit de Me Hordot, de la société Bonfica Hordot Fumat Mallon, avocats, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Par conclusions déposées le 03 juin 2022, la commune de [Localité 6] demande à la cour de:

 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 17 novembre 2021 en ce qu'il a :



' condamné la commune de [Localité 7] à payer à M. et Mme [D] la somme de 30.900 euros au titre de l'indemnité d'éviction, 

 

' condamné solidairement les époux [D] au paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019 et ce jusqu'au départ effectif des lieux, caractérisé par la reprise des lieux par le bailleur et la remise des clés après enlèvement de tous objets encombrants le local commercial,

 

' dit que cette indemnité n'est pas due pour les mois de mars, avril, novembre et décembre 2020 et janvier 2021,

 

' ordonner la compensation entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation, 

 

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires (dont la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [D]), 

 

- infirmer le même jugement en ce qu'il a : 

 

' condamné la commune de [Localité 7] à payer aux époux [D] (') avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020, (sic)

 

' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 614 euros mensuelle, 

 

et statuant à nouveau : 

 

- fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la commune de [Localité 7] à la date de l'arrêt à intervenir, conformément à l'article 1231-7 du code civil, 

 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par les époux [D] à la somme de 650,20 euros mensuels, 

 

- dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 7 juin 2022, date de sa demande incidente, conformément à l'article 1231-6 du code civil, 

 



- ordonner la capitalisation desdits intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 

 

et en tout état de cause : 

 

- condamner solidairement M. et Mme [D] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- condamner solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de la société Cabinet d'avocats Philippe Petit et associés.



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 11 octobre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 04 septembre 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 05 décembre 2024. 





MOTIFS





La cour relève à titre liminaire que la Commune de Saint-Chamond fonde son offre sur un rapport d'expertise amiable contradictoire déposé le 28 janvier 2020 par Mme [T] [U], expert inscrite sur la cour d'appel de Lyon.



Bien que cette expertise amiable ait été diligentée à la demande de la Commune de [Localité 7], les époux [D] ne contestent pas sa production en justice et admettent qu'elle puisse servir de base d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, sous la réserve expresse de leurs contestations, dont il sera procédé à l'examen ci-après. 





Sur l'indemnité principale :



Les époux [D] contestent la valeur marchande du fonds de commerce évaluée par l'expert à la somme de 24.000 euros, en faisant valoir que cette somme est inférieure au prix auquel il ont acquis le fond en 2013 (30.000 euros), et qu'elle ne correspond pas aux prix pratiqués pour des commerces similaires, sur le territoire de la commune. Ils ajoutent que l'indemnité globale de 30.900 euros fixée par le premier juge ne leur permettra pas de se réinstaller.



La Commune de [Localité 7] réplique que la valeur marchande d'un fonds ne dépend pas du prix auquel il a été acquis, mais de la rentabilité résultant de son exploitation.



Elle observe que l'expert a tenu compte de cette rentabilité et de son évolution dans les dernières années de l'exploitation, pour arrêter la valeur marchande à 84 % du chiffre d'affaires hors taxes moyen des années 2016 à 2018, soit un ratio entrant dans la fourchette habituellement retenue pour des commerces de même nature.



Sur ce :



En application de l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.









Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.



La Commune de [Localité 6] soutient à juste titre que la valeur d'un fonds de commerce ne dépend pas de son prix d'acquisition, mais du chiffre d'affaires dégagé par son exploitation.



La cour ajoute que l'objet de l'indemnité, lorsque le fonds n'est pas transférable et que la résiliation du bail provoque sa disparition, est de réparer sa perte, à concurrence de sa valeur marchande, afin de permettre aux propriétaires d'acquérir un fonds de valeur équivalente. Lorsque la valeur du fonds est faible, les propriétaires ne sauraient cependant prétendre au paiement d'une indemnité supérieure à cette valeur, au seul motif qu'il n'existerait plus de fonds disponible d'une valeur comparable dans les environs.



Les moyens tirés de la valeur d'achat du fonds de commerce et de l'impossibilité d'en acquérir un nouveau au moyen de l'indemnité accordée par le premier juge étant rejetés comme inopérants, il y a lieu de rechercher la valeur marchande du fonds litigieux, au regard du chiffre d'affaires dégagé.



Pour estimer cette valeur à la somme de 24.000 euros, l'expert a exactement rappelé que la valeur d'un fonds de débit de boissons et de restauration s'établissait entre 80 et 150 % de la valeur annuelle moyenne de l'exploitation sur les derniers exercices. 



Il a ensuite relevé ensuite que le chiffre d'affaires moyen dégagé par l'exploitation du fonds des époux [D] sur les années 2016 à 2018 s'élevait au montant annuel de 28.832 euros et qu'il était en baisse légère mais constante sur la période considérée.



Il en a déduit que le pourcentage applicable au montant annuel de chiffre d'affaires moyen hors taxes pouvait être arrêté à 84 %, soit un taux parfaitement similaire à celui appliqué lors de l'acquisition du fonds par les appelants. Ce taux l'a conduit à estimer la valeur du fonds à 24.218 euros, ramenée à 24.000 euros.



La cour approuve l'expert d'avoir retenu que la faiblesse du chiffre d'affaires moyen dégagé, sa baisse légère sur les trois dernières années d'exploitation et l'impossibilité pour les exploitants d'en tirer une rémunération significative postulaient un taux de 84 %, situé en bas de fourchette, dont elle considère qu'il est d'autant plus pertinent qu'il correspond précisément à celui appliqué en 2013, lors de l'achat du fonds en question.



En outre, les époux [D] ne produisent pas les bilans postérieurs à l'exercice 2018 et ne permettent donc pas à la cour d'évaluer la valeur de leur fonds à une date plus proche de son arrêt que celle retenue par l'expert.



Pour contester l'évaluation de l'expert, les époux [D] se prévalent de différentes annonces de mise en vente de 2 fonds de bar restaurant, d'un fonds de bar PMU, d'un fonds de bar-tabac PMU et d'un fonds de bar-tabac-presse, sur la commune de [Localité 6], à des sommes variant entre 68.000 et 190.000 euros, pour des prix moyens de 120.000 à 130.000 euros. Toutefois, les activité de bar-tabac, de bar-PMU ou de bar-tabac-presse sont différentes de celle de bar-restauration exercée par les époux [D]. Les trois annonces correspondantes ne sont donc pas topiques. S'agissant des deux autres annonces, force est de constater que les chiffres d'affaires des fonds cédés ne sont pas communiqués, ce qui rend la comparaison avancée par les appelants totalement inopérante. La cour relève au surplus que les prix mentionnés sont ceux auxquels les fonds sont proposés à la vente, et non ceux auxquelles les éventuelles transactions se sont opérées.



C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu une indemnité principale correspond à la valeur marchande du fonds, de 24.000 euros.





Sur l'indemnité de remploi :



Les époux [D] demandent que l'indemnité de remploi soit fixée à 20 % de la valeur marchande du fonds, en se prévalant de l'usage en la matière, avant d'admettre, dans la suite de leurs écritures que le taux de 15 % 'pourrait être retenu'. Ils sollicitent en toute hypothèse que le calcul s'opère sur la base d'une valeur marchande de 30.000 euros.



La Commune de [Localité 7] réplique que l'indemnité doit être de 15 %, sur la base d'une valeur marchande de 24.000 euros.





Sur ce :



L'indemnité de remploi a pour objet de compenser les frais que l'exploitant devra exposer pour racheter un nouveau fonds équivalent à celui perdu. 



Les époux [D] ne démontrent pas que l'usage local soit de fixer cette indemnité à 20 % de la valeur marchande du fonds.



Toutefois, lorsque la valeur marchande d'un fonds s'établit comme en l'espèce à un montant particulièrement bas, le pourcentage de cette valeur représentée par les frais de remploi n'ayant pas de caractère fixe, tels les frais d'agence, s'avère proportionnellement plus élevé. Il convient en conséquence de retenir un taux de 20 % sur une base de 24.000 euros et d'arrêter l'indemnité de remploi à la somme de 4.800 euros.





Sur l'indemnité de déménagement et d'aménagement de nouveaux locaux :



Les époux [D] font valoir que la Commune de [Localité 7] leur impose de restituer les lieux libres de tout objet encombrant le local. Ils sollicitent en conséquence que l'indemnité de déménagement soit retenue pour un montant de 2.360 euros correspondant audevis produit aux débats.



Ils contestent également le taux de 2,5 % appliqué par l'expert aux frais d'aménagement des nouveaux locaux, en faisant valoir que ce taux contredirait celui de 5 % précédemment évoqué par le même sachant.



La Commune de [Localité 6] approuve le premier juge d'avoir retenu qu'en cas de perte totale du fonds, les frais de déménagement ne s'entendent que des frais de transport du stock, le surplus étant inclus dans la valeur marchande du fonds.



Elle ajoute que l'indemnité d'aménagement de nouveaux locaux varie entre 0 et 5%, ainsi que l'a rappelé l'expert, qui ne s'est pas contredit en retenant un taux de 2,5 % au cas d'espèce. Elle indique également que cette indemnité n'est pas due en l'absence de preuve d'une volonté de réinstallation.





Sur ce :



L'obligation de restituer les lieux libres de tout élément mobilier découle de la loi, en ce sens que la présence d'objets résiduels ne constitue pas une évacuation complète et fait obstacle à la remise en possession du bailleur. Les consorts [D] ne sauraient en conséquence prétendre bénéficier d'une indemnisation spécifique à ce titre dans le cadre de l'indemnité d'occupation.



En outre, l'expert a exactement énoncé qu'en cas de perte totale du fond, le coût de déménagement du mobilier n'a pas à être pris en compte, le montant de l'indemnité principale comprenant déjà la valeur des différents éléments corporels et incorporels, à l'exception du stock.



C'est donc à bon droit que le premier juge a limité l'indemnité de déménagement aux frais de déménagement des stocks, raisonnablement évaluée à 400 euros.



S'agissant des frais d'aménagement de nouveaux locaux, ils se trouvent normalement inclus dans l'indemnité principale, qui doit permettre l'acquisition d'un fonds aménagé. Toutefois, cette indemnité est si faible au cas d'espèce qu'il n'est pas certain qu'elle suffise à acquérir un fonds correctement aménagé. En outre, les appelants ayant sollicité une indemnité de déménagement pour pouvoir emmener leurs outils d'exploitation et n'ayant pas encore atteint l'âge de 45 ans, il est vraisemblable qu'ils aient l'intention de se réinstaller, quoiqu'ils n'aient pas encore entrepris la recherche d'un nouveau fonds. Il convient en conséquence de porter l'indemnité de 600 euros retenue par le premier juge, sur la base de 2,5 % de la valeur du fonds, à 2.400 euros, soit 10 % de cette valeur.





Sur le trouble commercial :



Les époux [D] demandent que l'indemnisation du trouble commercial soit portée à 2.500 euros, soit un semestre de bénéfice.



La Commune de [Localité 7] ne conclut pas spécifiquement à cet égard.





Sur ce :



C'est par de justes motifs, qui répondent aux conclusions des appelants et que la cour adopte, que le premier juge a fixé l'indemnisation du trouble commercial causé par l'éviction à 7,5 % de l'indemnité principale, soit 1.800 euros.



Il s'ensuit que l'indelnité totale doit être fixée à :



- indemnité principale : 24.000 euros

- indemnité de remploi : 4.800 euros

- indemnité de déménagement : 400 euros

- indemnité d'aménagement : 2.400 euros

- trouble commercial : 1.800 euros 



Total : 33.400 euros



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Commune de [Localité 7] à s'acquitter d'une indemnité de 30.900 euros et de porter le montant de l'indemnité à 33.400 euros.





Sur le point de départ des intérêts légaux générés par l'indemnité d'éviction :



Vu l'article 1231-7 du code civil ;



La commune de [Localité 7] soutient que les dispositions de l'article 1253 ancien, devenu 1231-6 du code civil, ne concernent que les créances déja déterminées et non celles déja fixées par le juge. Elle affirme que l'article 1231-7 est seul applicable au jeu des intérêts en la présente espèce et relève qu'aucun moyen des appelants ni aucun motif du juge n'explique en quoi il conviendrait de faire rétroagir le jeu des intérêts en amont de l'arrêt à intervenir.



M. et Mme [D] ne concluent pas sur ce point, mais sollicitent que l'indemnité d'éviction porte intérêt à compter du 30 juillet 2020, date de l'assignation.









Sur ce :



En vertu de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.



En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.



La fixation du point de départ des intérêts relève du pouvoir discrétionnaire du juge, qui n'a pas à motiver spécialement sa décision sur ce point.



La cour indique toutefois que l'érosion monétaire subie depuis le rapport d'expertise ayant évalué l'indemnité d'éviction et l'assignation s'en étant suivie justifie pleinement la décision du premier juge de fixer le point de départ des intérêts moratoire à la date de cette dernière.



Le jugement sera confirmé de ce chef. 



Les dispositions du jugement de première instance ayant ordonné la capitalisation des intérêts ne sont pas critiquées et il n'y a pas lieu de statuer à cet égard.





Sur la demande de dommages-intérêts :



Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;



Les époux [D] soutiennent que la Commune de [Localité 7] n'aurait pas exécuté le contrat de bail de bonne foi, en s'abstenant de formuler la moindre offre indemnitaire malgré le dépôt du rapport d'expertise, les empêchant ce faisant de se réinstaller dans des lieux plus porteurs économiquement.



Ils lui reprochent également d'avoir tenté de se dispenser du paiement de toute indemnité en poursuivant la résiliation du bail devant le juge des référés.



La Commune de [Localité 7] réplique que l'action en résiliation du bail n'avait pas pour objet d'économiser le paiement de l'indemnité d'éviction, mais de faire respecter l'obligation essentielle du preneur, de payer le prix de son occupation.



Elle ajoute attendre le départ des appelants et n'avoir jamais cherché à retarder celui-ci, en approuvant pour le surplus les motifs du premier juge.





Sur ce :



C'est par de justes motifs, qui répondent aux conclusions des parties et que la cour adopte que le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les époux [D].



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.





Sur l'indemnité d'occupation :



Vu les articles L. 145-28 et L. 145-33 du code de commerce ;



Les époux [D] estiment que l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge s'avère excessive, compte tenu de l'état de vétusté des locaux, de la très faible commercialité de l'emplacement depuis la série d'expropriations conduite par la commune et la fermeture des autres commerces, de la précarité liée au refus de renouvellement, de l'existence de la présente procédure et de la crise sanitaire. Ils demandent que l'indemnité d'occupation soit fixée au montant du loyer affecté d'une décote de 30 %.



La Commune de [Localité 7] rappelle qu'en application de l'article L. 145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative des lieux. Elle demande que la décote appliquée pour la détermination de cette indemnité soit limitée à 10 %, les époux [D] se maintenant dans les lieux sans régler la moindre somme. Elle demande également que les intérêts courent à compter de la date de sa demande incidente et qu'ils soient capitalisés par années entières. Elle sollicite enfin ques les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation viennent se compenser avec celles dues au titre de l'indemnité d'éviction.





Sur ce :



En application du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. 



En vertu de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :



1 Les caractéristiques du local considéré ;



2 La destination des lieux ;



3 Les obligations respectives des parties ;



4 Les facteurs locaux de commercialité ;



5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Le tribunal a tenu compte, dans la fixation de l'indemnité d'occupation, de la faible commercialité de l'emplacement, compte tenu de la fermeture des commerces adjacents dans le cadre de l'opération de réhabilitation conduite par la Commune de Saint-Chamond. Il a justement appliqué à ce titre une décote de 15 % sur la valeur du loyer.



Le tribunal n'a cependant pas tenu compte de la précarité de l'occupation, au titre de laquelle il y a lieu d'appliquer une décote supplémentaire de 10 %.



En revanche, les conséquences de la crise sanitaire sont passées et il n'y a pas lieu à décote à ce titre. De même, l'existence de la présente procédure n'a aucune incidence sur la valeur locative et ne justifie pas la minoration de l'indemnité d'occupation. Les photographies versées au dossier ne suffisent par ailleurs à constituer la preuve de la vétusté alléguée des locaux et du bien-fondé d'une décote à ce titre.



Le maintien dans les lieux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction est de droit et la Commune de [Localité 7] ne saurait prétendre en conséquence à une décote réduite compte tenu du maintien dans les lieux des appelants.







Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 614 euros, d'appliquer une décote de 25 % et d'arrêter l'indemnité litigieuse à la somme de 541,50 euros.



Les parties s'accordent sur le principe d'une compensation entre leurs créances respectives et les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation se trouvent donc éteintes par suite de cette compensation. Il n'y a donc pas lieu de faire rétroagir l'intérêt dû sur les indemnités d'occupation, qui généreront un intérêt légal à compter de leurs dates d'échéances respectives, avec capitalisation annuelle, pour celles qui n'auront pas été éteintes par compensation. 





Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;



Chacune des parties succombe partiellement à l'instance d'appel. Il convient en conséquence de condamner chacune des parties à supporter la moitié des dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause, et de rejeter les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dispositions du jugement de première instance relatives aux frais et dépens ne sont pas contestées et il n'y a pas lieu de statuer à cet égard.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,





- Confirme le jugement prononcé le 17 novembre 2021 entre les parties par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne sous le numéro RG 20/02478, sauf en ce qu'il a :



' condamné la commune de [Localité 7] à payer à M. [J] [D] et Mme [G] [D] la somme de 30.900 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020,



' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 614 euros et condamné solidairement M. [J] [D] et Mme [G] [D] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019 et ce jusqu'au départ effectif des lieux, caractérisé par la reprise des lieux par le bailleur et la remise des clés après enlèvement de tous objets encombrant le local commercial;





Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :



- Condamne la commune de [Localité 7] à payer à M. [J] [D] et Mme [G] [D] la somme de 33.400 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020;



- Rappelle qu'en vertu d'un chef de dispositif non critiqué du jugement entrepris, les intérêts échus au titre de la condamnation qui précède seront capitalisés par année entière ;



- Fixe le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 541,50 euros et condamne solidairement M. [J] [D] et Mme [G] [D] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019 et ce jusqu'au départ effectif des lieux, caractérisé par la reprise des lieux par le bailleur et la remise des clés après enlèvement de tous objets encombrant le local commercial ;



- Rappelle qu'en vertu d'un chef de dispositif non critiqué du jugement entrepris, la compensation a été ordonnée entre les créances respectives des parties ;



- Dit que les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation porteront intérêt au taux légal à compter de leurs dates d'exigibilité respectives, pour celles qui ne se trouvent pas éteintes par voie de compensation, et ordonne la capitalisation des intérêts correspondants par année entière; 



- Condamne la Commune de [Localité 7] à supporter la moitié des dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause ;



- Condamne M. [J] [D] et Mme [G] [D] in solidum à supporter la moitié des dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause ;



- Déboute les parties des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT