Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 janvier 2025

SM/MMC



























































 

















COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP GERIGNY & ASSOCIES

- SELARL ALCIAT-JURIS



Expédition TJ



LE : 23 JANVIER 2025

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025





N° RG 24/00347 - N° Portalis DBVD-V-B7I-DUKN



Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 02 Février 2024 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [K] [M]

né le 29 Juillet 1977 à MADAGASCAR

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représenté par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES



Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2024/000861 du 11/03/2024 



APPELANT suivant déclaration du 08/04/2024







II - S.C.I. DES LOCATURES DE DAME agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° SIRET : 502 189 020



Représentée par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté



INTIMÉE

























23 JANVIER 2025

p. 2







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre 

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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EXPOSE



Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2019, la SCI des Locatures de Dame a conclu avec M. [K] [M] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 5], moyennant le versement d'un loyer mensuel d'un montant actualisé de 749,94 euros. 



Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2022, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme en principal de 2.386,36 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d'acte de commissaire de justice.



Suivant acte d'huissier en date du 3 mars 2023, la SCI des Locatures de Dame a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir, en l'état de ses dernières demandes,


constater la résiliation du bail,

condamner le locataire à lui régler les loyers et charges impayés réactualisés à la somme de 12.667,80 euros, outre une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,

prononcer son expulsion,

condamner M. [M] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [M] aux dépens de l'instance.




M. [M] n'a pas comparu ni été représenté devant le juge des contentieux de la protection.



Par jugement réputé contradictoire du 2 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges a : 


condamné M. [M] à payer à la SCI des Locatures de Dame la somme de 12.667,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 14 décembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.386,36 euros à compter de la signification du commandement de payer du 7 juillet 2022, et sur le surplus à compter de la signification de l'assignation du 3 mars 2023 ;

constaté à la date du 8 septembre 2023 l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location, et la résiliation du bail conclu le 2 mai 2019 entre la SCI des Locatures de Dame, d'une part, et M. [M] d'autre part, concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

ordonné l'expulsion de M. [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les locaux situés [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [M] à payer à la SCI des Locatures de Dame une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 8 septembre 2023 (date de résiliation du bail), et jusqu'à la libération des lieux par notamment la remise des clés ;

condamné M. [M] aux dépens de l'instance ;

condamné M. [M] à verser 200 euros à la SCI des Locatures de Dame au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.




Le juge des contentieux de la protection a notamment retenu que M. [M] n'avait pas contesté sa dette et ne justifiait pas du paiement intégral des sommes dues et impayées, et que la clause résolutoire insérée au bail avait produit son effet.



M. [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 8 avril 2024. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [M] demande à la Cour de :

Déclarer M. [M] recevable et bien-fondé dans son appel du jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Bourges du 2 février 2024. 

Réformant le jugement du 2 février 2024 

-Constater l'état d'indécence du logement loué par M. [M]. 

-Ordonner à la SCI des Locatures de Dame d'effectuer les travaux nécessaires préconisés dans le rapport SOLIHA et dans l'attente de ces derniers, réduire à 300 € par mois la somme que M. [M] devra acquitter au titre du loyer. 

-Condamner la SCI des Locatures de Dame à verser à M. [M] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l'état d'indécence du logement. 

-Compenser les dettes de M. [M] au titre des loyers impayés avec la créance au titre du préjudice de jouissance. 

-Accorder à M. [M] le bénéfice des dispositions de l'article 24 -V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire, l'article 1343-5 alinéa 1 à 4 du Code Civil pour lui faire bénéficier de délais de règlement sur une période de 36 mois. 

-Suspendre l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location. 

-Réformer la décision portant expulsion de M. [M]. 

-Débouter la SCI des Locatures de Dame de ses demandes, fins et conclusions. 

-Condamner la SCI des Locatures de Dame aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SCI des Locatures de Dame demande à la Cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 2 février 

2024 en ce qu'il a : 

' Condamné M. [M] à payer à la SCI des Locatures de Dame la somme de 12 667.80 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté le 14 décembre 2023 inclus. 

' Condamné M. [M] à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 2386.36 euros à compter de la signification du commandement de payer du 7 juillet 2022 et sur le surplus à compter de la signification de l'assignation du 3 mars 2023. 

' Constaté à la date du 8 septembre 2023 l'acquisition de la clause résolutoire contenue 

dans le contrat de bail et la résiliation du bail conclu le 2 mai 2019. 

' Ordonné l'expulsion de M. [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les locaux loués, au besoin avec le concours de la force publique. 

' Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des art L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants des procédures civiles d'exécution. 

' Condamné M. [M] à payer à la SCI des Locatures de Dame une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 8 septembre 2023 et jusqu'à libération des lieux par notamment remise des clés. 

' Condamné M. [M] aux dépens de l'instance et à verser à la SCI des Locatures de Dame la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

DEBOUTER M. [M] de sa demande indemnitaire et subsidiairement ramener cette somme à un euro symbolique ; 

DEBOUTER M. [M] du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNER M. [M] à payer à la SCI des Locatures de Dame la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.





MOTIFS



Sur la demande indemnitaire reconventionnelle formée par M. [M] :



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



L'article 3 du même texte impose au logement donné à bail de comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.



L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.



En l'espèce, M. [M] produit un diagnostic de non-décence du logement donné à bail établi par l'organisme Soliha à la suite d'une visite des lieux réalisée le 27 octobre 2023. Ce diagnostic s'appuie sur les éléments suivants :


insuffisance du système d'aération des pièces sèches, absence de sortie en couverture pour la VMC,

absence de rambarde de sécurité sur l'escalier intérieur,

présence de xylophages dans les boiseries de l'étage et de nuisibles entrés par l'ouverture constituée par la plinthe mobile de la douche,

fuite des WC du rez de chaussée,

absence de protection du domino du sèche-serviette.




Le technicien intervenant a préconisé l'installation d'entrées d'air dans les pièces sèches, la réalisation d'un traitement spécial xylophages sur les pannes, la mise en place d'une sortie pour la VMC sur la couverture, la réparation du flexible des toilettes et la sécurisation des escaliers, précisant que ces travaux devraient permettre de lever le caractère non décent du logement.

Il n'est pas mentionné de date d'apparition des désordres invoqués par M. [M].

La SCI des Locatures de Dame indique sans être contredite avoir procédé courant juillet 2024 au remplacement du robinet des WC, à la remise en place du carrelage le long de la douche, au changement du radiateur électrique de la salle d'eau, à l'installation d'une rambarde supplémentaire à l'escalier et à la reprise du mur endommagé par la fuite du 1er juillet 2022. Elle affirme également que l'intervenant Soliha n'a pas remarqué l'existence d'une sortie VMC en toiture ; toutefois, ce point étant contesté par M. [M], il y a lieu de considérer que la preuve de l'existence de cette sortie n'est pas rapportée.

Si M. [M] estime que lesdits travaux, notamment ceux qui sont relatifs à l'installation d'une rambarde d'escalier, ne l'ont été qu'a minima et au moyen de matériaux de seconde main, aucune pièce versée aux débats ne permet d'en déduire une éventuelle insuffisance.

Il résulte de ces éléments qu'au regard des travaux préconisés pour remédier à l'indécence du logement, seuls demeurent à réaliser l'installation d'entrées d'air dans les pièces sèches et d'une sortie VMC en toiture, ainsi que la mise en 'uvre d'un traitement pour xylophages sur les pannes.

M. [M] critique par ailleurs l'acheminement des eaux collectées par les gouttières vers la fosse septique. Cet élément ne figure pas pour autant au nombre des points d'indécence relevés par Soliha et sera donc écarté comme non pertinent, aucun préjudice ni dysfonctionnement de cette installation n'étant démontré.

Il convient en outre de relever que Soliha a souligné que le salon n'était pas suffisamment chauffé, ce qui accentuait l'humidité ambiante et ne peut être reproché qu'au locataire, dès lors qu'il n'est nullement allégué que le système de chauffage du logement soit mécaniquement défaillant. Si M. [M] a pu évoquer, dans la main courante déposée le 10 juillet 2024, s'abstenir de faire fonctionner les deux cheminées au motif qu'il n'avait « pas la preuve du ramonage de ces dernières par le propriétaire », il sera rappelé que le décret n°87-712 du 26 août 1987 impose au locataire, et non au bailleur, de procéder ou faire procéder au ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Il doit par ailleurs être observé que M. [M] ne justifie nullement avoir signalé l'un quelconque de ces éléments à la bailleresse ni avoir sollicité la mise en conformité de son logement avant l'établissement du rapport Soliha, en octobre 2023 (soit postérieurement à la délivrance de l'acte introductif d'instance par la SCI des Locatures de Dame).

Dans ces conditions, il sera estimé que le préjudice de jouissance subi par M. [M] du fait des désordres observés par Soliha dans le logement donné à bail, qui caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent, sera adéquatement indemnisé par la condamnation de la SCI des Locatures de Dame à lui verser une somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts. M. [M] sera donc débouté du surplus de sa demande indemnitaire, tendant à voir ordonner la réduction du loyer à la somme mensuelle de 300 euros jusqu'à réalisation des travaux.



Sur les demandes présentées par la SCI des Locatures de Dame :



Sur les loyers et charges impayés 



L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, la SCI des Locatures de Dame verse aux débats le contrat de bail du logement concerné et un décompte actualisé de sa créance au 1er novembre 2024. 

M. [M] ne conteste pas ne pas s'être acquitté du paiement du loyer convenu depuis le mois de mai 2022, ni le chiffrage de la créance locative dont entend se prévaloir la SCI des Locatures de Dame. Il ne justifie nullement avoir procédé depuis cette date à quelque règlement que ce soit, la SCI des Locatures de Dame faisant pour sa part état de trois paiements intervenus par virement aux mois de mai et juin 2023 pour un montant global de 307,32 euros, ainsi que de versements s'élevant au total sur l'année 2024 à 900 euros.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [M] à verser à la SCI des Locatures de Dame la somme de 12.667,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 14 décembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.386,36 euros à compter de la signification du commandement de payer du 7 juillet 2022, et sur le surplus à compter de la signification de l'assignation du 3 mars 2023.

Il y a lieu d'ordonner la compensation entre la somme due par M. [M] et celle au paiement de laquelle la SCI des Locatures de Dame a été condamnée supra.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable au présent litige eu égard à la délivrance du commandement de payer avant le 29 juillet 2023, énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.



En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 2 mai 2019 comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit dudit bail en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges.

Bien que les parties en présence s'abstiennent, de façon regrettable, de produire le commandement de payer la somme de 2.386,36 euros visant la clause résolutoire insérée au bail, délivré le 7 juillet 2022 à l'initiative de la SCI des Locatures de Dame, M. [M] ne conteste nullement en avoir été destinataire et n'en querelle pas davantage la régularité formelle. Il sera précisé que ce commandement a en revanche été communiqué au premier juge qui a vérifié qu'il comportait l'ensemble des éléments exigés par la loi. 

M. [M] ne soutient pas avoir réglé la somme visée.

Les causes du commandement de payer n'ayant donc pas été acquittées dans le délai légal imparti, le premier juge a à bon droit constaté la résiliation du bail, acquise par le jeu de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. [M] ainsi que de tous occupants de son chef et condamné M. [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant contractuel du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux.



Sur l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :



Aux termes de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'appliquant lorsque la décision du juge est prise sur ce fondement.

L'article 1343-5 du code civil prévoit, en son quatrième alinéa, que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.



En l'espèce, M. [M] sollicite l'octroi de délais de paiement d'une durée de 36 mois et produit à cette fin deux bulletins de paie des mois de décembre 2023 et janvier 2024 laissant apparaître les montants respectifs de 1.445,49 et 1.618,11 euros, ainsi qu'un avis d'impôt sur les revenus de l'année 2022 faisant état d'un revenu fiscal de référence de 23.558 euros.

La créance locative dont dispose la SCI des Locatures de Dame à l'encontre de M. [M] s'élevait au 1er novembre 2024 à hauteur de 19.718,37 euros (en ce compris le montant des indemnités d'occupation dues à la suite de la résiliation du contrat de bail).

L'octroi de délais de paiement impliquerait de condamner M. [M] à verser à la SCI des Locatures de Dame, 36 mois durant, une somme de 540 euros au moins en sus du paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 749,94 euros. Les revenus de M. [M] ne lui permettent nullement de s'acquitter mensuellement d'une somme supérieure à 1.200 euros qui ne lui laisserait qu'un reste à vivre inférieur aux minima sociaux.

La demande de délais présentée par M. [M] sera en conséquence rejetée.



Sur l'article 700 et les dépens :



L'équité, la situation économique respective des parties et la prise en considération de l'issue du litige ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI des Locatures de Dame sera déboutée de la demande qu'elle a présentée sur ce fondement et conservera en conséquence la charge des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [M], partie principalement succombante, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



CONFIRME le jugement rendu le 2 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges en l'intégralité de ses dispositions ;



Et y ajoutant,



CONDAMNE la SCI des Locatures de Dame à verser à M. [K] [M] la somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts ;



ORDONNE la compensation des sommes respectivement dues par les parties ;



DEBOUTE M. [K] [M] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



DEBOUTE la SCI des Locatures de Dame de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;



CONDAMNE M. [K] [M] aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.







L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, Le Président,



S. MAGIS O. CLEMENT