Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 23 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 23 JANVIER 2025



N°2025/25













Rôle N° RG 24/01968 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSVI







[Y] [K]

[L] [S] épouse [K]





C/



[N] [D]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



 Me Philippe KAIGL 

Me Frédéric KIEFFER 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en date du 07 Décembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23-000194.





APPELANTS



Monsieur [Y] [K]

né le 27 Février 1973 à Crkvine (Serbie), demeurant [Adresse 5]



représenté par Me Philippe KAIGL de la SCP KAIGL - ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant



Madame [L] [S] épouse [K]

née le 02 Juin 1978 à Banja Luka (Bosnie), demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Philippe KAIGL de la SCP KAIGL - ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant





INTIMEE



Madame [N] [D]

née le 21 Mai 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Romain BRIERE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant











*-*-*-*-*



























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.



Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 18 décembre 2014 à effet au premier janvier 2015 avec une prise de possession des lieux du 15 janvier 2015, Mme [B] a donné à bail à M.[M] et Mme [S] épouse [M] (devenus M. et Mme [K] dans le cadre d'une naturalisation française) un bien d'habitation meublé situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1050 euros majoré de provisions mensuelles sur charges de 60 euros.



Mme [B] est décédée et Mme [D] est venue aux droits de cette dernière.



Par acte sous seing privé du 22 novembre 2018, un avenant au contrat de bail a été régularisé entre M.et Mme [K] et Mme [D] qui mentionnait notamment qu'il serait procédé à l'enlèvement des meubles garnissant l'appartement, suivant une liste du 11 novembre 2018, à la demande expresse des locataires et que les parties convenaient que la nature juridique du bail 'location meublée' restait inchangée.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2022, Mme [D] a adressé à M. et Mme [K] un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2022.



Par acte d'un commissaire de justice du 29 septembre 2022, Mme [D] a fait délivrer à ses locataires un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2022.



Par acte d'un commissaire de justice du 14 mars 2023, Mme [D] a fait assigner M.et Mme [K] aux fins principalement de les voir dire occupants sans droit ni titre, de voir ordonner leur expulsion et leur condamnation à une indemnité d'occupation.



Par jugement contradictoire du 07 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a :

- débouté Mme [L] [K] et M. [Y] [K] de leur demande de requalification du bail;

- constaté la validité du congé pour vendre délivré le 29 septembre 2023 à la requête de Mme [N] [D] à Mme [L] [K] et M. [Y] [K] concernant le logement situé [Adresse 1]

[Adresse 4] ;

- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail du 18 décembre 2014 à compter du premier janvier 2023 ;

- condamné Mme [L] [K] et M. [Y] [K] à payer à Mme [N] [D] une indemnité

mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;

- dit que 1'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux ;

- dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêt au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

- ordonné que Mme [L] [K] et M. [Y] CANOTlibèrent1es lieux loués situés [Adresse 1]

[Adresse 4] de leurs personnes, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

- dit qu'à défaut par Mme [L] [K] et M. [Y] [K] d'avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Mme [N] [D] ;

- condamné Mme [L] [K] et M. [Y] [K] à payer à Mme [N] [D] la somme de 300 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [L] [K] et M. [Y] [K] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais d'assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision ;

- rejeté les autres demandes des parties.



Le premier juge a rejeté la demande de requalification du bail meublé en bail de location vide à compter du 22 novembre 2018, en indiquant que le retrait de quelques meubles pour les vendre aux enchères n'empêchait pas les locataires de bénéficier d'un logement équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour leur permettre d'y dormir, manger et vivre convenablement.

Il a validé le congé pour vendre, notant que celui-ci respectait le délai de préavis et n'avait pas fait l'objet d'une contestation par les locataires.

Il a statué sur les conséquences de la validation du congé en matière d'expulsion et d'indemnité d'occupation.



Par déclaration du 15 février 2024, M.et Mme [K] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [D] a constitué avocat.



Par jugement du 17 avril 2024, le juge de l'exécution de Grasse a accordé à M.et Mme [K] un délai de 5 mois, à compter de la notification de sa décision, pour quitter les lieux, sous réserve du paiement effectif de l'indemnité d'occupation mise à leur charge.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [K] demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

*statuant à nouveau :

- de déclarer que le bail qualifié « location meublée » est devenu une location non-meublée le 22

novembre 2018,

- d'annuler les congés du 20 septembre 2022 et du 29 septembre 2022,

- de restaurer M. [Y] [K] et Mme [L] [K] née [S] dans leurs droits inhérents à leur titre locatif,

- de décharger M. [Y] [K] et Mme [L] [K] née [S] des condamnations prononcées contre eux,

- de débouter Mme [N] [D] de l'intégralité de ses demandes,

- de condamner Mme [N] [D] à payer à M. [Y] [K] la somme de 2.000 euros et à Mme [L] [K] née [S] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner Mme [N] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Ils contestent la qualification de bail meublé à compter du 22 novembre 2018. Ils notent que l'inventaire de départ ne mentionne ni réfrigérateur ni congélateur. Ils ajoutent qu'à compter du 22 novembre 2018, plusieurs meubles ont été enlevés, si bien que la location ne présentait plus la configuration d'un bail meublé.

Ils soutiennent que la clause de l'avenant selon laquelle la nature juridique du bail restait inchangée est nulle.

Ils exposent disposer d'un bail de trois ans renouvelable à compter du 22 novembre 2018 et concluent à la nullité des congés qui leur ont été délivrés, ceux n'ayant pas respecté le délai de préavis de six mois imposé par l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Ils soulèvent également la nullité des congés au motif qu'ils n'ont pas plus respecté l'indication du prix et des conditions de la vente projetée.

Ils s'opposent à l'appel incident de Mme [D] concernant le montant de l'indemnité d'occupation, en relevant que cette dernière n'a pas manifesté sa volonté de réviser le loyer à la bonne date, en application de l'article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989. Ils ajoutent que l'indemnité d'occupation ne peut qu'être fixée au montant du loyer en vigueur au moment du congé.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 juin 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [D] demande à la cour :



- de débouter M.et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes, 

- de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à « un montant égal à celui du loyer courant » et de l'infirmer de ce chef,

Et statuant à nouveau, 

- de condamner Mme [L] [K] et M. [Y] [K] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.500 euros, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 1er janvier 2023, jusqu'à la libération effective des lieux,

En tout état de cause, 

- de condamner Mme [L] [K] et M. [Y] [K] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, 

- de condamner Mme [L] [K] et M. [Y] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL KIEFFER-MONASSE & ASSOCIÉS.



Elle s'oppose à toute requalification du bail en location vide.

Elle précise que le remplacement des meubles du bailleur par ceux des locataires, à leur initiative, est sans incidence sur la nature de la location qui s'apprécie à l'entrée dans les lieux.

Elle affirme que le logement bénéficiait d'un réfrigérateur et d'un congélateur et note que l'agence a omis de le mentionner dans l'inventaire, tout comme n'est pas mentionnée la présence d'une plaque de cuisson qui existe pourtant et qui n'est pas évoquée par M.et Mme [K].

Elle indique produire un état des lieux du 15 janvier 2015 qui permet de constater la présence, dans la cuisine, d'une plaque de cuisson et d'un réfrigérateur/congélateur.

Elle fait état de la mauvaise foi de M.et Mme [K].

Elle sollicite une indemnité d'occupation d'un montant supérieur à celui qui a été fixé en première instance en notant que celle-ci revêt un caractère compensatoire et indemnitaire. Elle relève être dans l'impossibilité de vendre le bien du fait de l'occupation sans droit ni titre de M.et Mme [K]. Elle considère que la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au loyer qui était versé est d'autant plus injuste que le loyer n'avait pas été indexé, alors que le bail mentionnait que le loyer était révisé automatiquement.



MOTIVATION



Sur la qualification du bail



M. et Mme [K] sollicitent la requalification du bail en bail de location vide à compter du 22 novembre 2018 ; ils ne contestent donc pas la qualification de bail meublé lors de la prise de possession des lieux, dans le cadre de l'acte sous seing privé du 18 décembre 2014 à effet au premier janvier 2015. L'argument selon lequel l'inventaire initial ne portait pas trace de la présence de réfrigérateur ni congélateur, doléance qui n'a jamais été soulevée lors de la prise de possession des lieux et avant la procédure en validation de congé, est contrecarré par le constat des lieux d'entrée du 15 janvier 2015 (date de la prise de possession des lieux ) qui permet de constater, sur photographie, la présence de ces éléments.



Par ailleurs, l'acte sous seing privé du 22 novembre 2018, signé par les parties, mentionnait qu'il serait procédé à l'enlèvement des meubles garnissant l'appartement, suivant une liste du 11 novembre 2018, à la demande expresse des locataires.



L'enlèvement des meubles, à la demande expresse des locataires, n'est pas susceptible de modifier le régime juridique de la location ; le caractère de la location s'apprécie à l'entrée dans les lieux des locataires qui ne contestent pas le caractère meublé du logement et qui sont à l'initiative d'un demande d'enlèvement du mobilier. 



Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande en requalification du bail en location vide.





Sur la validité du congé pour vendre



Le congé pour vendre délivré le 29 septembre 2022 à M.et Mme [K] par acte d'un commissaire de justice, pour le 31 décembre 2022, correspond aux exigences de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989. 

C'est par des motifs pertinents que le premier juge a validé le congé.



Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté la validité du congé pour vendre, dit que M.et Mme [K] étaient occupants sans droit ni titre depuis le premier janvier 2023 et prononcé leur expulsion.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation



L'indemnité d'occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Cette indemnité a donc une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, qui constitue la contrepartie de l' occupation du bien et de son indisponibilité. 

Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1400 euros, somme qui répare intégralement le préjudice subi par Mme [D], du fait de l'occupation de son bien et de son indisponibilité, alors qu'elle souhaitait le vendre. Il convient de condamner in solidum M.et Mme [K] au versement de cette somme, à compter du premier janvier 2023 jusqu'à la libération des lieux, matérialisée par la remise des clés.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



M. et Mme [K] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Mme [D] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a condamné M.et Mme [K] aux dépens et au versement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.



M. et Mme [K] seront en outre condamnés à verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par Mme [D].



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables; 



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; 



FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M.[Y] [K] et Mme [L] [K] à la somme mensuelle de 1400 euros ; 



CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [L] [K] au versement de cette somme, étant précisé qu'elle est due à compter du premier janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux;



RAPPELLE que 1'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux ; 



CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [L] [K] à verser à Mme [N] [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



REJETTE la demande de M. [Y] [K] et Mme [L] [K] au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [L] [K] aux dépens de la présente procédure qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,