Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 23 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 23 JANVIER 2025

ac

N° 2025/ 22









Rôle N° RG 21/09710 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHW3X







[K] [R]





C/



[H] [J]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





SARL LAWINGS



 SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 13 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00153.





APPELANTE



Madame [K] [R]

demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Linda FERRARI de la SARL LAWINGS, avocat au barreau de NICE substituée par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant 





INTIME



Monsieur [H] [J]

demeurant [Adresse 7]



représenté par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte du 23 décembre 2008, [K] [R] a acquis une maison d'habitation et un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 9], cadastrés section BT n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. [H] [J] est propriétaire de la maison voisine cadastrée Section BT n° [Cadastre 2]



Un litige est né s'agissant de la propriété de la cave située en dessous de la parcelle BT [Cadastre 3].



Par acte du 26 décembre 2018 [K] [R] a fait assigner [H] [J] devant le tribunal de grande instance de Grasse en revendication de la propriété de ladite cave.



Par jugement du 13 avril 2021 le tribunal judiciaire de Grasse a statué en ces termes :



- Rejette l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut de publication des conclusions de [K] [R] ;

- Juge [H] [J] propriétaire d'une pièce à usage de cave et figurant au cadastre de la commune de [Localité 9] sous le numéro [Cadastre 3] de la section BT numéros [Cadastre 3] ;

- Déboute [K] [R] de sa demande de se voir déclarée propriétaire du même bien, à savoir une pièce à usage de cave et figurant au cadastre de la commune de [Localité 9] sous le numéro [Cadastre 3] de la section BT [Cadastre 3] ;







- Déboute [H] [J] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- Condamne [K] [R] à verser à [H] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Maître VOISIN-MONCHO,

- Ordonne l'exécution provisoire ;



Le tribunal a considéré en substance que la cave construite sous la parcelle BT [Cadastre 3] existe depuis 1946, que l'ensemble des propriétaires successifs du bien appartenant à M.[J] ont accédé à cette cave, de manière paisible et continue, que M.[J] justifie du paiement de l'impôt foncier sur cette cave et justifie en conséquence d'actes de possession utiles à titre de propriétaire au sens des articles 2262, 2265 du code civil .



Par acte du 29 juin 2021 [K] [R] a interjeté appel de la décision.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2022 [K] [R] demande à la cour de :



INFIRMER le jugement du Tribunal de GRASSE en date du 13 avril 2021 en ce qu'il a jugé Monsieur [H] [J] propriétaire d'une pièce à usage de cave et figurant au cadastre de la commune de GRASSE 06130 sous le numéro [Cadastre 3] de la section BT numéro [Cadastre 3] et en ce qu'il a condamné Madame [K] [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître VOISIN-MONCHO ;



EN CONSEQUENCE,

JUGER Madame [K] [R] propriétaire de la cave située sous sa parcelle et figurant au cadastre de la commune de [Localité 9] sous le numéro [Cadastre 3] de la section BT numéro [Cadastre 3] ;

CONDAMNER Monsieur [H] [J] à restituer à Madame [K] [R] la cave qu'il occupe illégalement sise sous la parcelle BT n° [Cadastre 3] et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [H] [J] à enlever de la cave tout objet lui appartenant sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;



STATUANT A NOUVEAU,

DEBOUTER Monsieur [H] [J] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNER Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la SARL LAWINGS ;

CONDAMNER Monsieur [H] [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL LAWINGS.



Elle soutient :

- qu'elle apporte la preuve qu'elle est propriétaire de la parcelle BT [Cadastre 3],

- qu'en application des articles 552 et 553 du code civil elle est aussi propriétaire de la cave située en dessous ;

- que [H] [J] a acheté sa parcelle en 1994 et le titre de propriété dont il est titulaire ne mentionne pas la cave se situant sous la parcelle de Madame [K] [R], parcelle BT n°[Cadastre 3].

- que le document est d'ailleurs enregistré à la publicité foncière sans aucune référence à une cave.

- qu'en 1998, le descriptif du bien de l'intimé établi dans le cadre d'une donation ne fait pas référence à une cave ;

- que le descriptif du bien qu'il produit concerne la parcelle BT [Cadastre 1] et ne mentionne pas de cave, pas plus que la taxe foncière ;











- qu'en application de l'article 2261 du code civil [H] [J] doit apporter la preuve de la réunion des CINQ CONDITIONS CUMULATIVES de la possession, à savoir :' une possession continue ;' une possession non interrompue ;' une possession paisible ; une possession publique ; et ' une possession non équivoque.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024 [H] [J] demande à la cour de :



A titre principal,

DECLARER irrecevable l'action diligentée par Madame [R], faute d'avoir fait publier l'exploit introductif d'instance auprès du service de la publicité foncière.



A titre subsidiaire,

Si, par impossible, la Juridiction de Céans venait à estimer que l'action était recevable,

CONFIRMER en toutes ses dispositions la décision de première instance.



En conséquence,

DEBOUTER Madame [R] de l'ensemble de ses demandes, Monsieur [J] étant valablement titré sur le cellier revendiqué.



En tout état de cause, même si Madame [R] était en droit de solliciter la restitution de ce cellier,

CONSTATER une impossibilité matérielle totale constituant une force majeure.



En conséquence,

DEBOUTER Madame [R] de toute demande.



A titre reconventionnel,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu la volonté, en toute connaissance de cause, de Madame [R] de mettre en oeuvre une procédure abusive,

CONDAMNER Madame [R] pour le préjudice subi par le concluant à 10.000 € de dommages et intérêts.

LA CONDAMNER à 8.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître E. VOISIN-MONCHO, Avocat, sur son offre de droit.



Il réplique :

- que le bien a été acquis par sa mère le 24 mars 1994 puis a fait l'objet d'une donation le 5 novembre 1998 ;

- que dans l'acte d'origine du 4 février 1946, on constate que le bien est ainsi décrit « Propriété rurale sise à [Localité 8] [Adresse 12], lieudit « [Adresse 11] » composé d'une Maison d'habitation surélevée d'un étage avec cave sur l'arrière et un terrain attenant d'une superficie approximative de deux mille mètres carrés »

- que le procès-verbal d'adjudication décrit lui aussi clairement la maison en indiquant qu'outre le séjour, la cuisine, une petite pièce en enfilade, la salle de bain, la Chambre Sud et la Chambre Nord-Est, se trouvait un petit appentis attenant.

- qu'il s'acquitte des impôts fonciers incluant la cave.

- qu'il est occupant de plein droit avec un titre conforme depuis bien plus de trente ans qui lui permet de se prévaloir d'une prescription ;

- que la cave n'est matériellement accessible que par l'intérieur de la maison de Monsieur [J] et elle est située sur une servitude de passage ;

- Elle est sous la servitude de passage bloquée par Madame [R], la maison de cette dernière étant en distance d'au moins 30 m par rapport à la cave.

- que la présomption de propriété de l'article 552 peut être détruite par la preuve contraire résultant du titre lui-même ;







L'instruction a été clôturée le 22 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Mme [R] qui a interjeté appel principal n'a pas entendu contester aux termes de ses conclusions la condamnation mise à sa charge par le premier juge au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la cour n'est donc pas saisie de ce point.



Il est également relevé que M.[J] demande la confirmation du jugement de sorte que la cour n'est pas saisie de la demande reconventionnelle présentée au titre de la procédure abusive.



Sur la recevabilité de l'action de Mme [R]



Il est justifié depuis la première instance de la publication par Mme [R] de l'exploit introductif d'instance auprès du service de la publicité foncière , de sorte que l'irrecevabilité soulevée à nouveau par M.[J] est sans objet.



Sur les demandes au titre de la cave



L'article 552 du code civil énonce que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ". Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.



L'article 553 du code civil précise que toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.



L'article 2261 du code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.



En l'espèce, pour soutenir à la propriété de l'espace dénommé cave, [K] [R] produit :



- l'acte du 4 février 1946 publié à la conservation des hypothèques qui définit la propriété de [H] [J] comme suit : « Une propriété rurale sise à [Adresse 10] » composée d'une maison d'habitation surélevée, d'un étage avec cave sur l'arrière et un terrain attenant d'une superficie approximative de deux mille mètres carrés ». Il sera observé que la cave est certes mentionnée mais située à l'arrière du bâti et non en dessous, contredisant dès lors la localisation communément admise d'un espace situé en sous-sol d'un immeuble.



- le cahier des charges qui décrit le bien à l'occasion de sa vente par adjudication le 2 juin 1994 en ces termes «  une maisonnette élevée d'un étage et combles sur rez-de-jardin(') elle comprend un séjour, une cuisine, une petite pièce en enfilade, salle de bains en rez-de-jardin, trois petites chambres en enfilade(') petit appentis attenant(') adossé à la façade Nord ». Il n'est pas fait mention d'une maison élevée d'un étage et d'une cave tandis que la description évoque désormais un petit appentis attenant.

 





- un extrait du plan cadastral qui présente la configuration foncière des lieux et notamment l'implantation de la maison de M.[J] accolée à la limite séparative avec les parcelles de l'appelante. Cette représentation permet de comprendre que le bâti de [K] [R] situé en partie haute de ses parcelles n'a pas de lien immédiat avec la cave litigieuse située en aval, au droit immédiatement de la parcelle de [H] [J].



- le procès verbal de constat d'huissier du 9 octobre 2019 qui décrit la cave comme étant semi-enterrée située à l'arrière de la maison côté chemin d'accès, donc au Sud du bâti selon l'implantation foncière, attenante à la cuisine, à la salle à manger et au salon avec cheminée. À cet égard il doit être rappelé que la description du bien lors de la vente par adjudication décrit le bien comme comprenant un séjour, une cuisine, une petite pièce de 4m2 en enfilade et une salle de bains. Cette description ne fait pas état d'une cave semi-enterrée située en enfilade des pièces de vie telle que décrit par le constat d'huissier évoqué ci-avant.



Il s'évince de ces éléments que l'existence d'une cave située sur la parcelle de [H] [J] est contestable puisqu'elle n'est objectivement décrite dans aucun acte relatif au bâti tandis que la configuration des lieux la situe indiscutablement sous le fonds de [K] [R]. Il n'est pas davantage démontré qu'une servitude de passage soit organisée entre les deux fonds et que la cave se situerait sous son emprise, aucun document n'en établissant l'existence.



Il sera également observé que contrairement à ce que soutient [H] [J], celui-ci n'a pas accompli d'acte de possession publique et non équivoque dans l'occupation de cette cave qui est située en situation semi-enterrée, ne disposant d'aucun accès à l'extérieur et ne permettant pas de connaître son existence évidente depuis l'extérieur. L'argument tiré du paiement d'impôt foncier comprenant l'assiette de la cave est quant à lui insuffisant pour caractériser une possession au sens des dispositions précitées.



Enfin s'agissant de la restitution, le moyen soulevé par l'intimé au titre de l'impossibilité matérielle de restituer la cave n'est pas avérée dans la mesure où il suffira pour M.[J] d'en condamner l'accès après l'enlèvement des objets et meubles entreposés.



Pour l'ensemble de ces raisons, le jugement sera infirmé en ce qu'il a indiqué que la cave litigieuse appartenait à M.[J]. Il conviendra de condamner [H] [J] à restituer à Madame [K] [R] la cave située sous la parcelle BT n° [Cadastre 3] en enlevant tout objet lui appartenant dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard durant trois mois.



Sur les demandes accessoires



[H] [J] qui succombe sera condamné aux dépens distraits au profit de la SARL LAWINGS et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de [K] [R].





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare sans objet l'irrecevabilité soulevée par M.[J] ;



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau ;



Condamne [H] [J] à restituer à Madame [K] [R] la cave située sous la parcelle BT n° [Cadastre 3] en enlevant tout objet lui appartenant dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,





Dit que faute de s'exécuter dans le délai imparti, [H] [J] sera tenu au paiement d'une astreinte de 100 € par jour de retard durant trois mois ,



Condamne [H] [J] aux entiers dépens distraits au profit de la SARL LAWINGSs  ;



Condamne [H] [J] à verser à [K] [R] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LE GREFFIER LE PRESIDENT