Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/07286 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYST

Minute : 25/33







Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Monsieur [Z] [J]
Madame [V] [H]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR:

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
demeurant [Adresse 3] 
 [Localité 6]

représentée par Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris



D'UNE PART
ET DÉFENDEURS:

Monsieur [Z] [J]
demeurant [Adresse 4] 
 [Localité 7]

comparant en personne

Madame [V] [H]
 demeurant [Adresse 2]
 [Localité 7]


comparant en personne


D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2014, l'OPH de la SEINE-SAINT-DENIS a donné à bail à Madame [V] [H] un logement situé [Adresse 10] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 523,04 euros, augmenté des provisions sur charges .

Selon procès-verbal du conseil d‘administration du 22 mars 2016, l'OPH de la SEINE-SAINT-DENIS a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.
 
Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] sont mariés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2930,58 euros en principal, au titre des loyers impayés au 29 novembre 2023 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 janvier reçue le 15 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] au paiement de la somme de 5759,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024, avec intérêts légaux à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de février 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux, par remise des clefs,les condamner solidairement d'avoir à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 août 2024.

À l'audience du 7 novembre 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8361,49 euros arrêtée au 4 novembre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement, conformément au plan d’apurement convenu le 26 septembre 2024 à hauteur de 29 euros par mois.

l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

À l'audience, Monsieur [Z] [J] indique qu’il a quitté le logement en décembre 
2023 avec les trois enfants et vit dans un nouveau logement. Il précise qu’une procédure est en cours devant le juge aux affaires familiales. Il indique que le bailleur a été informé du départ du logement. Il souligne qu’il paye des charges liées à son nouveau logement et ne peut en plus rembourser la dette locative de l’ancien logement. 

Madame [V] [H] reconnait être redevable des loyers et charges. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle perçoit l’allocation adultes handicapés de 950 euros par mois et indique qu’un rappel de la caisse d’allocations familiales pour l’APL doit intervenir. Elle explique des difficultés liées à son état de santé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Invitée à justifier de l’assurance du logement en cours de délibéré, Madame [V] [H] ne s’est pas manifestée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 août 2024 en vue d'une audience prévue le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part , l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mai 2024.

En conséquence, les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 août 2014, du commandement de payer délivré le 30 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2024 que l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Selon l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux quel que soit leur régime matrimonial et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.  En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

Il résulte de ce texte que la transcription du jugement de divorce qui a attribué le droit au bail du logement familial à l'un des époux mettant fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle si bien que l'époux auquel n'a pas été attribué le droit au bail n'est plus titulaire du bail à compter de cette date même s'il n'a pas donné congé.

Si Monsieur [Z] [J] a indiqué son départ des lieux, il demeure titulaire du contrat jusqu’à la transcription du jugement de divorce. La procédure est toujours en cours devant le juge aux affaires familiales et l’ordonnance relative aux mesures provisoires du 22 janvier 2024 ne prévoit rien quant au sort du droit au bail.

Le contrat de bail ne prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

Cependant, Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont tenus solidairement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage, la répartition effective de la charge de cette dette relevant des opérations de liquidation des intérêts patrimoniaux des époux.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 8361,49 euros, au titre des sommes dues au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023sur la somme de 2930,58 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 7 août 2014 pour une durée d’un mois, et tacitement reconduit le après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Aucun règlement n’a été effectué depuis aout 2023.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 août 2014 à compter du 12 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des observations des parties à l’audience que Madame [V] [H], justifie de sa situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. 
Si les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, compte tenu d’un plan d’apurement convenu avec la locataire.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, il n’est pas justifié de l’accomplissement de l’obligation de s’assurer et les documents n'ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L'obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner les locataires à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.


Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 août 2014 entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 12 janvier 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 8361,49 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 novembre 2024 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 2930,58 euros, et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 




ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] à justifier à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [V] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT