Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 15 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
10 boulevard Hoche
93600 AULNAY-SOUS-BOIS

Téléphone : 01 48 66 09 08
Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : civil.tprx.aulnay-sous-bois@justice.fr





REFERENCES : N° RG 23/04173 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YUE4

Minute : 24/00636







S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic le cabinet CADOT-BEAUPLET SAS
Représentant : Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 98

 

C/


Madame [S] [R]









Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GABURRO Ph.

Copie, pièces délivrées à :
Mme [R] [S]

Le 


AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUINZE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Monsieur DRAULT Thierry, Magistrat à titre temporaire, nommé par décret du 2 octobre 2023

Assisté de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l'audience publique du 22 JANVIER 2024
tenue sous la Présidence de Monsieur DRAULT Thierry, Magistrat à titre temporaire, nommé par décret du 2 octobre 2023
Assisté de Monsieur THUILLER Nicolas, Greffier audiencier


ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic le cabinet CADOT-BEAUPLET SAS, demeurant [Adresse 2], elle-même représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
représenté par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [S] [R] demeurant [Adresse 1]
Représentée par sa fille Mme [O] [P], munie d’un pouvoir


D'AUTRE PART





.

1. EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet Cadot-Beauplet SAS, a assigné Madame [S] [R] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4.650, 96  euros au titre des charges de copropriété selon décompte non daté (pièce 2 du demandeur) couvrant la période du 01/02/2022 au 06/10/2023 inclus avec intérêt légal à compter du 24 août 2022 subsidiairement à compter du 18 avril 2023 et ordonner l’anatocisme ;1 073, 43 euros au titre des frais de recouvrement1 800, 00  euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;2 000, 00  euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Aux entiers dépens.
À l’audience du 22 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et réactualisé la dette en présence de la défenderesse également représentée, la fixant à la somme de 4 601, 26 euros, pour la période du 01/01/2022 au 01/01/2024 charges du 1er trimestre 2024 incluses, hors frais.

La défenderesse représentée par sa fille [P] [O] a sollicité des délais auxquels le conseil du syndicat s’est opposé.

À l’issue des débats le jugement a été mis en délibéré au 15 avril 2024 ce dont les parties présentes ont été avisées publiquement.


2. MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, il est rappelé qu’il appartient au juge de faire respecter le principe du contradictoire.

Si après la clôture des débats, les parties peuvent déposer une note à l'appui de leurs observations, c’est à la condition d’y être autorisé par le président.

En l’espèce, Madame [S] [R] alors qu’elle n’y était pas invitée à cru pouvoir adresser au tribunal durant son délibéré un courriel et un certain nombre de pièces alors qu’elle ne l’avait pas sollicité durant l’audience et qu’elle n’y était donc pas autorisé.

Surabondamment, elle est représentée par [P] [O] (sa fille) qui n’est pas auxiliaire de justice, et qui ne justifie pas avoir communiqué son envoi à la demanderesse.

Les pièces et courriels qui l’accompagnent ne seront donc pas examinés et par conséquent écartés.

À titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent représentées selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Code de l’organisations judiciaire : Art. R. 211-3-24 Lorsque le tribunal judiciaire est appelé à connaître, en matière civile, d'une action personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 5 000 euros, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort.

En l’espèce, d’une part, les parties comparaissent toutes représentées, d’autre part, les seules sommes à considérer comme déterminant le taux de ressort excèdent 5 000 euros, la décision est donc passible d’un appel. En conséquence le jugement sera réputé contradictoire et rendue en premier ressort  .


2.1 Sur la créance de charges de copropriété du syndicat

Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Ils doivent y concourir, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, tant pour les charges générales que spéciales.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges.

L’article 42 de la loi précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- la matrice cadastrale établissant que Madame [S] [R] est propriétaire du lot n° 138 et 3 dans la copropriété ;
- le décompte actualisé de la créance d’un montant de 4601,26 euros correspondant aux charges et appels de provisions pour charges pour la période du 01/01/2022 au 01/01/2024, charges du 1er trimestre 2024 incluses.
- les relances du 17 et 21 juillet 2022, les mises en demeure du 24 aout et 26 octobre 2022, 24 janvier 2023, le commandement de payer du 18 avril 2023. 
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020, 2021, 2022 et 2023
- une attestation de non-recours

En l’espèce, le syndicat rapporte la preuve de sa créance. L’actualisation débattue à l’audience et qui n’est pas contestée sera donc retenue à hauteur de 4601,26 euros, somme correspondant aux charges et provisions dues.

Il ressort des éléments au dossier et notamment de l’examen des décomptes produits par le syndicat que si Madame [S] [R] rencontre des difficultés, ces dernières sont dues non pas à l’irrégularité de ses paiements mais à des appels exceptionnels représentant des sommes importantes destinées à des travaux eux aussi exceptionnels. Un tel constat démontre que non seulement la copropriétaire n’est pas de mauvaise foi mais aussi que sauf incident elle peut faire face à ses charges courantes.

Elle sollicite d’ailleurs des délais raisonnables et compatibles avec ses ressources. Il est constant que le syndicat s’y oppose, sans toutefois s’expliquer sur ce refus.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4601, 26 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 tel que le présente le relevé communiqué par le syndicat (cote 4). 

La demande de délais sera accueillie et ainsi permis à la débitrice de se libérer de la somme due en 24 échéances mensuelles, soit 23 échéances de 191 euros et une 24e du solde de 208,26 euros. La première échéance interviendra le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision.

La somme de 4601, 26 euros produira intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 avec anatocisme à compter du 19 avril 2024.


2.2. Sur la demande de dommages et intérêts

Code civil, Art. 1231-6 : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ne peut être alloué des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Il s’agit donc d’une double condition : d’abord un préjudice distinct des conséquences d’un retard -que les intérêts moratoires réparent- ensuite que le dommage soit causé par la mauvaise foi.

Afin que soit caractérisée la résistance abusive, la preuve d'une faute, ayant fait dégénérée en abus l'exercice d'un droit, est nécessaire.

En l’espèce, le syndicat en se prévalant d’un déséquilibre financier, n’invoque en réalité que les conséquences d’un retard de paiement, réparées par l’intérêt au taux légal. La mauvaise foi du copropriétaire n’est pas non plus caractérisée. Enfin, le syndicat invoque sans s’expliquer ni fournir de pièces que le préjudice serait caractérisé par le fait « que la demanderesse n’a pas cru devoir souscrire un prêt COPRO100 (sic) »

Le syndicat échoue à faire la preuve d’un dommage et d’un préjudice reliés par un lien de causalité 

En conséquence, la demande en dommages et intérêts compensatoires sera écartée.


2.3. Sur la demande en paiement des frais engagés par le syndicat requérant

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions de l’article 10 précité, et à celles de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire par le syndicat sont imputables au seul copropriétaire ; les frais exposés à ce titre par le syndicat doivent être « des frais nécessaires ».

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles et particulières, inhabituelles et nécessairement propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi ainsi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic.
Ce dernier régi les relations entre le syndicat et le syndic, alors que celles entre le syndicat et les copropriétaires sont régies par le règlement de copropriété.

Les frais de relance et de mise en demeure élaborées par le syndic, ainsi que ceux de constitution du dossier transmis à l’avocat, fussent-ils abusivement prévus dans le contrat de syndic pour un montant déterminé, relèvent de l’activité inhérente à la gestion courante facturée forfaitairement.

Tel est le cas du recouvrement des sommes dues ; de tels frais constituent donc un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En l’espèce c’est à tort que le syndic facture ses propres relances en lettre simple et la préparation du dossier à externaliser un avocat ou à l’huissier. 

La mise en demeure réalisé par 3C avocats n’est pas non plus affecté du caractère de nécessité puisque dépourvue de valeur la distinguant de celles notifiées par le syndicat.

Le commandement de payer (158,15  euros) quant à lui n’est pas un acte prescrit, mais s’insère dans un choix procédural arbitraire qu’il appartient au syndicat d’assumer, d’autant que la procédure de saisie conservatoire qui seule pourrait l’expliquer n’a pas été mise en œuvre, s’agissant d’une simple option son caractère superflu est manifeste.

Surabondamment le tribunal constate le caractère imparfait des factures de frais qui lui sont produites et dont le caractère irrégulier, étonnamment ostensible, est singularisé par l’omission d’un grand nombre de mentions légales, dont l’identité de l’émetteur.
 
En conséquence, la demande en paiement des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sera écartée.

2.4. Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [R] qui succombe supportera les dépens.

2.5. Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable, compte tenu des éléments connus du tribunal, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

CONDAMNE Madame [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet Cadot-Beauplet SAS la somme de 4601, 26 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024

JUGE que la débitrice pourra se libérer de la somme due en 24 échéances mensuelles, soit 23 échéances de 191, 00 euros et une 24e du solde de 208,26 euros. La première échéance interviendra le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision.

JUGE que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 avec anatocisme à compter du 19 avril 2024 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [S] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;


Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois,
le 15 avril 2024 et ont signé


LE GREFFIER LE JUGE