Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 18 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02160 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMEF

Minute : 24/00637







S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

 

C/


Madame [G] [U] [N] [F]
Monsieur [V] [E] [M]






ok



Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL LE NAIR NOUYER ET ASSOCIES 

Copie délivrée à :
Monsieur [V] [E] [M]
Madame [G] [U] [N] [F]
M. Le préfet
Le 18 Avril 2024


AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 08/02/2024
tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, 
Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

La Société CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Gaëlle LE DEUN, membre de la SELARL LE NAIR NOUYER ET ASSOCIES avocatss au barreau de VAL D’OISE


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [U] [N] [F], demeurant [Adresse 5]
représentée par Monsieur [V] [E] [M]

Monsieur [V] [E] [M], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé 13 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d'habitation à Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] sur des locaux situés [Adresse 10], avec prise d'effet le 17 mars 2023, moyennant le paiement d'un loyer initial de 718,08 euros par mois et d'une provision pour charges de 109,54 euros, soit un total de 827,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3060,94 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (article 7). 

La caisse d'allocations familiales (CAF) a été informée de la situation de Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] le 23 juin 2023.

Par assignation du 9 octobre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, obtenir l'expulsion de Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 4850,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023, 
 800 euros à titre de dommages et intérêts,
 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l'audience du 8 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL actualise la dette à la somme de 8147,28 euros arrêtée au 31 janvier 2024 et maintient, pour le surplus, l'ensemble de ses demandes. Elle précise que le dernier paiement du loyer date du mois d'avril 2023. 

Monsieur [V] [E] [M], comparant en personne, et Madame [G] [U] [N] [F], représentée par son conjoint, sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Ils demandent à pouvoir rester dans les lieux. Ils proposent de régler 100 euros par mois en plus du loyer courant afin d'apurer la dette dans l'attente de l'obtention du FSL. Ils expliquent que le titre de séjour de Madame [G] [U] [N] [F] est arrivé à échéance, ce qui les a mis en difficulté car le versement des APL a été coupé. Ils indiquent que Madame [G] [U] [N] [F] travaille et que Monsieur [V] [E] [M] a repris un travail depuis 5 jours en tant que cariste en intérim, qu'il s'agit d'une mission de deux mois et qu'il perçoit 1600 euros par mois. Ils s'engagent à reprendre le paiement du loyer courant en cas de renvoi ou pendant le temps du délibéré. 

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 avril 2024.

La bailleresse a été invitée à produire en délibéré le décompte actualisé en mars 2024 puis en avril 2024. Par notes en délibéré, la bailleresse a communiqué un décompte actualisé au 12 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, faisant apparaitre une dette de 7665,08 euros puis un décompte actualisé au 9 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, faisant apparaître une dette de 7084,50 euros avec deux versements de 525,76 euros le 23 mars 2024 et 600 euros le 5 avril 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

" Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

" Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 3 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3060,94 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2023.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années. 

En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. 

Il résulte de ces textes qu'aucun délai de paiement ne peut être accordé au locataire qui n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

En l'espèce, d'après le diagnostic social et financier réalisé par l'UDAF 93, Monsieur [V] [E] [M] explique que les impayés se sont créés suite à une rupture de droit des prestations de la CAF en mai 2023 du fait des difficultés de renouvellement du titre de séjour de son épouse. Cette situation a perduré six mois, générant des difficultés financières importantes. De plus, Monsieur [V] [E] [M] indique être en fin de droit au chômage depuis juin 2023. Il constitue actuellement une demande de RSA. Il bénéficie d'un accompagnement social lié au logement avec La Sauvegarde 93 mais l'accompagnement est momentanément suspendu du fait du départ du travailleur social. L'UDAF 93 conclut qu'aucun plan d'apurement n'est soutenable, que la priorité pour la famille reste une reprise du loyer résiduel et que, par la suite, avec l'accompagnement social lié au logement, le travailleur social pourra trouver un accord avec le bailleur pour un plan adapté à la capacité financière de la famille et mettre en place un FSL lorsque les critères seront respectés. 

De plus, il résulte des décomptes produits qu'aucun paiement n'a été réalisé entre le 14 avril 2023 et le 23 mars 2024. Des rappels d'APL et de RLS sont intervenus en février 2024. Les locataires ont effectué des versements le 23 mars et le 5 avril 2024 correspondant au montant des loyers courants de février et mars 2024 augmenté d'une mensualité d'apurement. Cependant, ces versements sont intervenus postérieurement à l'audience du 8 février 2024, de sorte que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience n'est pas remplie. 

Il doit être noté cependant que les défendeurs ont versé aux débats un mandat de prélèvement signé le 18 janvier 2024 pour le 13 du mois et qu'aucun prélèvement n'a été mis en place par le bailleur à la date du dernier décompte.

Ainsi, il résulte de ces éléments que les locataires ne sont pas en capacité de régler leur dette locative dans les délais légaux et qu'ils n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, de sorte que les conditions de l'article 24 pour l'octroi de délais de paiement ne sont pas réunies. 

Leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire doit donc être rejetée. 

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu'il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte actualisé au 9 avril 2024 faisant apparaitre un solde débiteur de 7665,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de mars 2024 incluse. Toutefois, il convient de déduire de cette somme 148,74 euros de frais de contentieux facturés le 31 octobre 2023 et 127,31 euros de frais de contentieux facturés le 31 novembre 2023 (ces frais avaient bien été déduits sur le décompte versé à l'audience mais pas sur les décomptes produits en délibéré). 

Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer à la bailleresse la somme de 7389,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour la période courant du 10 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées de l'article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

L'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder ces délais même d'office.

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier réalisé par l'UDAF 93 que Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] sont en difficulté financière, qu'ils ont quatre enfants à charge âgés de 19, 17, 14 et 12 ans, qu'un dossier de demande de RSA est actuellement en cours de constitution, que l'accompagnement social lié au logement est actuellement suspendu du fait du départ du travailleur social de La Sauvegarde 93 mais qu'un FSL pourrait être accordé lorsque les critères seront respectés et que l'accompagnement social aura repris. 

Les difficultés de relogement sont donc réelles et sérieuses. 

En outre, s'il est vrai qu'aucun loyer n'a été réglé pendant près d'un an, Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] ont fait des versements après l'audience pour tenir leurs engagements de reprise du paiement du courant. 

Dès lors, les circonstances de l'espèce justifient dès lors qu'il soit accordé à Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] un délai de trois mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts 

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct de celui découlant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l'existence d'une mauvaise foi des défendeurs qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. 

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mars 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10] est résilié depuis le 4 septembre 2023,

DEBOUTE Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ACCORDE à Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux,

ORDONNE, à l'expiration de ce délai, à Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7389,03 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 9 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse,

CONDAMNE Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 10 avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [U] [N] [F] et Monsieur [V] [E] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que le coût de la saisine de la CAF,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, 

DIT que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE, en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l'adresse de la commission est la suivante : 

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 9]
[Localité 6]

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge