Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/05878 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRZB

Minute : 25/28







Société ANTIN RESIDENCES
Représentant : Me SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Madame [Y] [S]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny, siègeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION,en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny, siègeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

Société ANTIN RESIDENCES
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

représentée par Maître SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR:

Madame [Y] [S]
demeurant [Adresse 3] 
 [Adresse 3] 
 [Localité 6]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART







Page 






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [Y] [S] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 520,40 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par contrat du même jour, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a loué à Madame [Y] [S] un emplacement de stationnement numéro 22 situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 41,48 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Madame [Y] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2116,51 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 1er décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [Y] [S] aux fins de :
condamner Madame [Y] [S] au paiement de la somme de 5528,09 euros, pour loyers et charges impayés selon décompte joint au 24 juin 2024, la condamner au paiement des loyers et accessoires impayés et échus entre la date de signification de la présente assignation et le prononcé de la décision à intervenir, loyers et accessoires dont le compte sera produit à l’audience, constater l’acquisition de la clause résolutoire,lui ordonner de quitter et vider les lieux, logement et parking, avec tous occupants de leur chef et avec tous meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraints par expulsion réalisée en la forme accoutumée avec au besoin assistance de la force publique, la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et accessoires et ce jusqu’au départ effectif des requis, matérialisé par remise des clefs ou expulsion, la condamner au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la condamner au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 3 juillet 2024.

À l'audience du 7 novembre 2024, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7949,63 euros arrêtée au 6 novembre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES soutient que Madame [Y] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [Y] [S], régulièrement assignée, à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée. 

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 30 juin 2023 porte sur un logement et le contrat du même jour, concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 30 juin 2023 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 30 septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 6 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 30 juin 2023 à compter du 18 janvier 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [Y] [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juin 2023, du commandement de payer délivré le 6 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2024 que la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 
 
En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [S] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 7949,63 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Y] [S] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 30 juin 2023 entre la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES d'une part, et Madame [Y] [S] d'autre part, concernant les locaux, logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 janvier 2024, 
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CONSTATE la résiliation des baux conclus le 30 juin 2023 à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Y] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [Y] [S] à compter du 18 janvier 2024, date de la résiliation des contrats, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 7949,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 novembre 2024 échéance d’octobre incluse, 

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 6 novembre 2024, échéance de novembre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, 

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT