Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 9 janvier 2025

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY 

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REFERENCES : N° RG 24/07289 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYSX

Minute : 25/34







Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Madame [Y] [D] épouse [O]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny siègeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny siègeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
 demeurant [Adresse 4] 
 [Adresse 4] 
 [Localité 2]

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [D] épouse [O]
 demeurant [Adresse 1]
 [Localité 3]

comparante en personne



D'AUTRE PART











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2020, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [O] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 275,70 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 878,02 euros en principal, au titre des loyers impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 septembre reçue le 19 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [Y] [O] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Y] [O] au paiement de la somme de 1367,93 euros suivant décompte arrêté au terme du mois mars 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 6 octobre 2023,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, la condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir la condamner au paiement la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 août 2024.

À l'audience du 7 novembre 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2806,40 euros arrêtée au 31 octobre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement.

l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Madame [Y] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 6 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

À l'audience, Madame [Y] [O], reconnait être redevable des loyers et charges. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 32 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle indique que ses ressources s’élèvent à 950 euros e qu’elle a eu des problèmes de santé important, un dossier est en cours devant la maison des personnes handicapées et une demande prêt fond solidarité logement va être déposée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Invitée à justifier de l’assurance du logement par note en délibéré, Madame [Y] [O] ne s’ets pas manifestée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 août 2024 en vue d'une audience prévue le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 août 2020, du commandement de payer délivré le 6 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2024 que l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 2806,40 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mai 2024 sur la somme de 481,88 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 25 août 2020 pour une durée d’un mois, et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 6 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 août 2020 à compter du 18 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments de l’enquête sociale et des observations de Madame [Y] [O], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [Y] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

Il convient donc d'accorder à Madame [Y] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [Y] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, il n’est pas justifié de l’accomplissement de l’obligation d’assurance et les documents n'ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L'obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [O] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Y] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 août 2020 entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Madame [Y] [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 18 novembre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 2806,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2024 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de de l'assignation du 21 mai 2024 sur la somme de 481,88 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [Y] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [Y] [O] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 32 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
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RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Y] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [Y] [O] à justifier à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT