Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00919 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IF27


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 22 Octobre 2024


ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Monsieur [W] [B]




ET :

Monsieur [G] [X]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nakita LY TONG PAO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-5765 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)



JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025









EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 2 février 2021, la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [G] [X], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 306,10 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 121,87 euros et le versement d’un dépôt de garantie « Logement et Accès » d’un montant de 326 euros.

Par courrier simple du 20 octobre 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 24 octobre 2023 à Monsieur [G] [X] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 813,19 €, outre 105,77 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 février 2024, signifiée à étude, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [G] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

- à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire,

- en conséquence, voir dire et ordonner qu’il sera tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef,

- voir dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

- le condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 1470,83 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 31 janvier 2024, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience, 
- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif,
- 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- tous les frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au Préfet.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 15 février 2024.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’audience s’est tenue le 22 octobre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.


Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 1 607,12 €, arrêtée au 8 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [X], défendeur non-comparant représenté par son conseil, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative.

Les parties s’accordent pour une validation judiciaire du plan d’apurement mis en place depuis plusieurs mois à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier de la présente juridiction.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu la présente décision.


MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 5] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 20 octobre 2023. La situation d’impayés de Monsieur [G] [X] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (X – Clause résolutoire, page 13) a été signifié au locataire le 24 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 813,19 € n’a pas été réglée par Monsieur [G] [X] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [G] [X] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 25 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation. 

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 8 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 1 607,12 €, incluant 38,1 (7,62 x 5) euros de pénalités d’enquête sociale, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1569,02 (1607,12 – 38,1) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [X] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1 569,02 €, arrêtée au 8 octobre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d'impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Monsieur [G] [X], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’analyse des éléments comptables produits à la présente instance atteste que depuis le 7 août 2024, et avant la date d’audience, Monsieur [G] [X] a repris le versement intégral du loyer résiduel à charge. De surcroît, à l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT demande une validation judiciaire du plan d’apurement mis en place avec ce dernier à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant.

Dans ces circonstances, et au regard des efforts fournis par Monsieur [G] [X], de l’accord intervenu à l’audience et des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [G] [X] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à son loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 50 euros par mois pendant 30 mois, la 31ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.




Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une seule mensualité - que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [G] [X] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 813,19 € du 24 octobre 2023, de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 20 octobre 2023, de l’assignation du 13 février 2024 et de la dénonce à la préfecture de la [Localité 5] du 15 février 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 813,19 € du 24 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 2 février 2021, conclu entre la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [G] [X], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 25 décembre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1 569,02 €, arrêtée au 8 octobre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [G] [X] à se libérer en 30 mensualités de 50 euros, la 31ème mensualité équivalent au solde de la dette, payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure,

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives,

RAPPELLE que les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT sont suspendues, d’une part, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 25 décembre 2023, Monsieur [G] [X] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que tout occupant de leur chef, du local [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier


FIXE, en ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [X] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er OCTOBRE 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [G] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 813,19 € du 24 octobre 2023, de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 20 octobre 2023, de l’assignation du 13 février 2024 et de la dénonce à la préfecture de la [Localité 5] du 15 février 2024,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE