Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01603 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHXJ


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 22 Octobre 2024



ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [U], munie d’un pouvoir



ET :

Monsieur [N] [E] [B]
demeurant [Adresse 2]

comparant





JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 novembre 2018 prenant effet à compter du 19 novembre 2018, l'E.P.I.C METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a donné à bail à Monsieur [N] [E] [B], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 231,27 euros outre une provision sur charges de 100,14 euros.

L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l'E.P.I.C METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a fait délivrer le 4 janvier 2024 à Monsieur [N] [E] [B] :
un commandement de fournir les justificatifs d'assurance ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 191,88 €.
Par courrier simple du 22 décembre 2023, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 8 mars 2024 et signifiée par dépôt à étude, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [N] [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés et pour défaut d'assurance ;
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [E] [B] ;
- de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l'absence d'assurance locative, faisant courir tout risque sur l'immeuble, ce par application des dispositions des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécutions ;
- de condamner Monsieur [N] [E] [B] au paiement des sommes suivantes :
1 916,62 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 29 février 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 euros à titre de dommages et intérêts ;200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 11 mars 2024.

L'audience s'est tenue le 22 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 699,05 € sa créance locative arrêtée au 22 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, en indiquant que la demande principale porte sur le constat pour défaut d'assurance. En outre, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement si le locataire respecte le paiement de la somme de 100,00 euros outre les loyers courants.

Monsieur [N] [E] [B], comparant en personne, a demandé au Tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois. Il explique avoir demandé l'attestation d'assurance et qu'il allait bientôt la recevoir. Il indique vouloir rester dans le logement et mentionne le fait qu'il a repris le travail en contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 1800,00 euros.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 11 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE venant aux droits de l'E.P.I.C METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d'assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d'une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance a été délivré à Monsieur [N] [E] [B] le 4 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 191,88 €.

Monsieur [N] [E] [B] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 04 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 699,05 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [E] [B] à payer la somme de 3 699,05 € actualisée au 04 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Monsieur [N] [E] [B] a repris le paiement du loyer et il sollicite, avec l'accord de l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, la reprise de paiement du loyer courant est justifiée par le fait qu'un versement de 410,39 euros a été effectué le 04 octobre 2024, le loyer s'élevant à la même somme. Lors de l'audience, les parties se sont mis d'accord sur des délais à hauteur de 100,00 euros par mois.

De plus, au regard du diagnostic social et financier, il apparaît que Monsieur [N] [E] [B] dispose d'un restant à vivre de 874,00 euros. Dès lors, la somme de 100,00 euros semble tout à fait appropriée au regard de sa situation.

Dans ces conditions, en l'absence d'opposition du bailleur, eu égard aux efforts fournis par le locataire et au regard des indications de de dernier, il convient d'accorder à Monsieur [N] [E] [B] des délais de paiement, ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire, conformément aux conditions indiqués dans le dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [N] [E] [B] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [E] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

En l'espèce, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. La demande sera donc rejetée.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [N] [E] [B].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [E] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l'action engagée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l'E.P.I.C METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE ;

CONSTATE que le bail conclu le 13 novembre 2018 entre l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [N] [E] [B] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] [B] à payer à l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE la somme de 3 699,05 € arrêtée au 04 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [N] [E] [B] à se libérer en 36 mensualités de 100,00 euros, la 37ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [N] [E] [B] dans le délai précité, et sous réserve de fournir une attestation d’assurance ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 5 février 2024 et Monsieur [N] [E] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [N] [E] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] [B] à verser à l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité mensuelle, correspondant aux loyers et charges, jusqu'à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [N] [E] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] [B] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.


Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE