Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01671 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IH6R


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 22 Octobre 2024


ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE venant aux droits de la SA d’HLM NEOLIA
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Monsieur [Z] [Y], muni d’un pouvoir




ET :

Monsieur [W] [B]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025






EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 juin 2018 prenant effet à compter du 25 juin 2018, NEOLIA a donné à bail à Monsieur [W] [B], un local à usage d’habitation, avec une cave comme accessoire, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 239,53 euros outre une provision sur charge de 33,75 euros.

La S.A ALLIADE HABITAT, venant aux droits de NEOLIA, a fait délivrer le 30 janvier 2024 à Monsieur [W] [B]:
une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 283,39 €.
Par courrier simple du 15 novembre 2023, la S.A ALLIADE HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 2 avril 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail ;
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [B] ;
- de condamner Monsieur [W] [B] au paiement des sommes suivantes :
347,41 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 26 mars 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 30 janvier 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.A ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 3 avril 2024.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 24 septembre 2024 pour finalement être renvoyé à l'audience du 22 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 983,48 € sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, en indiquant ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement dès lors qu'un plan d'apurement de 100,00 euros est actuellement respecté.

Monsieur [W] [B], représenté par son conseil, a donné son accord sur les délais de paiement.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A ALLIADE HABITAT a bien informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que  « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

Si aux termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi » selon l'article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d'équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [W] [B] le 30 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 283,39 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [W] [B] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mars 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 983,48 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [B] à payer la somme de 983,48 € actualisée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Monsieur [W] [B] a repris le paiement du loyer et il sollicite, avec la S.A ALLIADE HABITAT, des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, la reprise de paiement du loyer courant est justifiée par le fait qu'un versement de 130,00 euros a été effectué le 08 octobre 2024 et même si celui-ci ne permet d'apurer l'intégralité du loyer, il apparaît que l'aide pour le logement, permettant de régler le restant du loyer, aurait du être versée le 09 octobre 2024 directement au bailleur. De ce fait, le locataire ne semble pas avoir été mis au courant que cette aide n'avait pas été versée au bailleur, alors même qu'il avait réglé le loyer résiduel.

Ainsi, au regard de la caractérisation de la reprise du paiement du loyer en raison du paiement du loyer résiduel, de l'absence d'opposition de la part du bailleur durant l'audience et de l'indication par le bailleur du respect du plan d'apurement de 100,00 euros, il y a lieu de se baser sur cette somme pour accorder des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d'accorder à Monsieur [W] [B] des délais de paiement, ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire, conformément aux conditions indiquées dans le dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [W] [B] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A ALLIADE HABITAT, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par le bailleur.
En conséquence, au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, des révisions légales et des charges, à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l'action engagée par la S.A ALLIADE HABITAT, venant aux droits de NEOLIA ;

CONSTATE que le bail conclu le 6 juin 2018 entre NEOLIA et Monsieur [W] [B] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 31 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 983,48 € arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [W] [B] à se libérer en 9 mensualités de 100,00 euros, la 10ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la S.A ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [W] [B] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 31 mars 2024 et Monsieur [W] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A ALLIADE HABITAT conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux. 

DIT que faute par Monsieur [W] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;




Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.


Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE