Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01553 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHST


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 22 Octobre 2024




ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [G], munie d’un pouvoir


ET :

Monsieur [M] [I]
demeurant [Adresse 2]

non comparant





JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025






EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 27 décembre 2021 prenant effet à compter du 28 décembre 2021, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [M] [I], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 209,05 euros outre une provision sur charge de 15,50 euros.

L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE fait délivrer le 4 janvier 2024 à Monsieur [K] [I] :
Un commandement de fournir les justificatifs d'assurance ;Un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 25,55 €.
Par courrier simple du 9 novembre 2023, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 mars 2024 et signifiée à étude, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés et pour défaut d'assurance ;
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [I] ;
- supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l'absence d'assurance locative, faisant courir tout risque sur l'immeuble, ce par application des dispositions des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- de condamner Monsieur [M] [I] au paiement des sommes suivantes :
70,17 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 4 mars 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 04 janvier 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 euros à titre de dommages et intérêts ;200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 25 mars 2024.

L'audience s'est tenue le 22 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 231,38 € sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, en indiquant que la demande de résiliation du bail porte, au principal, sur le défaut d'assurance. En outre, il indique s'opposer à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [I], régulièrement convoqué, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 25 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a bien informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d'assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d'une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Monsieur [M] [I] en date du 4 janvier 2024.

Monsieur [M] [I] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [M] [I] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] et de dire que faute par Monsieur [M] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

La résiliation étant constatée pour défaut d'assurance, il n'y a pas lieu d'examiner la demande fondée sur le défaut de paiement des loyers.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l'espèce, le défaut d'assurance ne suffit pas à caractériser la suppression du délai avant de quitter les lieux puisque l'alinéa 2 de l'article L.412-1 précité vise la mauvaise foi ou l'entrée dans les locaux par voies de fait notamment. Ainsi, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 231,38 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [I] à payer la somme de 231,38 € actualisée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

En outre, aucun délai de paiement, même d'office, ne sera accordé au locataire dès lors qu'aucun justificatif ne permet de connaître ses ressources.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. 
Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation
En conséquence, au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, des révisions légales et des charges, à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [M] [I].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l'action engagée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que le bail conclu le 27 décembre 2021 entre l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [M] [I] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l'expulsion de Monsieur [M] [I] et de tous occupants de son chef ;
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier


CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer à l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE la somme de 231,38 € arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux.

DIT que faute par Monsieur [M] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


 LE GREFFIER LE JUGE