Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 24/03205







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[H] [I]
[F] [A] [E] [D] épouse [I]


ET : 

[B] [J]




Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me PELTIER 



copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [H] [I]
né le 05 Septembre 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [A] [E] [D] épouse [I]
née le 02 Septembre 1967 à VIENTIANE-LAOS, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Philippe PELTIER de la SCP SCP PELTIER NEVEU & CALDERERO, avocats au barreau du MANS, avocats plaidant substituant Me SAGLIO


D'une Part ;

ET :

Monsieur [B] [J]
né le 08 Février 1981 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparant


D'autre Part ;



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 12 février 2020, la SCI LES SILOS DE NAPIERRE HENRY a consenti - par l’intermédiaire de SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de mandataire - un bail d'habitation à Monsieur [B] [J] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 520 €, provisions pour charges comprises.

La SCI LES SILOS DE NAPIERRE HENRY a vendu, par acte du 2 juillet 2021, le bien objet du présent bail à Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I]. 

Invoquant des impayés de loyers, Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I], en leur qualité de bailleur, ont fait délivrer à leur locataire, le 12 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I] ont ainsi fait assigner Monsieur [B] [J] par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- prononcer l’ expulsion de Monsieur [B] [J] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin ;
- condamner Monsieur [B] [J] au paiement de la somme en principal de 4 736,27 € au titre des impayés de loyers et de charges dûs à la date du commandement de payer, avec intérêts au taux légal ;
- condamner Monsieur [B] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué aux contrats de location soit la somme de 652,79 €, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Monsieur [B] [J] à verser à Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I] la somme de 1200,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [B] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

A l’audience du 21 novembre 2024, Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I], par dossier déposé par leur Conseil, actualisent la dette locative à la somme de 5 786,67 € au 7 novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [B] [J] n’est ni présent ni représenté. 

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience n’apporte aucune information, Monsieur [B] [J] n’ayant donné aucune suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].
 
L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé ainsi que le commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 pour un montant en principal de 5 029,89 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 786,67 €.

En s'abstenant de comparaître ou d’être valablement représentés, Monsieur [B] [J] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 466,59 € soit : 
- les frais de commissaire de justice d’un montant de 371,59 € qui, s’ils sont justifiés, relèveront des dépens dont le sort sera examiné ci-après, 

- les frais de relance d’un montant de 95 €, à défaut de justificatif produit par le bailleur.

Monsieur [B] [J] sera ainsi condamné à verser àMadame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I] la somme de 5 320,08 € (soit 5 786,67 €- 466,59 €).

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 décembre 2023 portant sur la somme en principal de 5 029,89 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [B] [J] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai imparti par le commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 février 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, bien que le locataire règle son loyer courant depuis plusieurs mois sans incident de paiement, aucune demande ou proposition de délai de paiement n’a été portée à l’audience. Aucune information n’est disponible pour permettre au juge d’apprécier la capacité financière de Monsieur [B] [J]. Il ne pourra pas lui être octroyé d’office des délais de paiement et son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [B] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais qu’il a dû exposer pour la présente procédure. Monsieur [B] [J] sera condamné à verser à Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [B] [J] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 juin 2022 entre Monsieur [B] [J] et Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I] concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 13 février 2024 ;

Condamne Monsieur [B] [J] à payer à Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I] la somme de 5 320,08 € (CINQ MILLE TROIS CENT VINGT EUROS, HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 novembre 2024, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que Monsieur [B] [J] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Monsieur [B] [J] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [B] [J], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Condamne Monsieur [B] [J] à payer à Madame [F] [A] [D] et Monsieur [G] [I] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [B] [J] aux entiers dépens de l’instance ; 

Condamne Monsieur [B] [J] à verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection