Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 24/02901







DÉCISION
réputé contradictoire et en premier ressort




[I] [U]
[W] [V] épouse [D]


ET : 

[O] [A]
[J] [P]



Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me BERBIGIER



copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 7] et [Localité 8] 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]


TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [I] [U]
né le 11 Janvier 1971 à [Localité 11], 
demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [V] épouse [D]
née le 23 Décembre 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :

Monsieur [O] [A]
né le 27 Juin 1991 à [Localité 4] (MAURITANIE), demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [J]
né le 14/07/2023 à [Localité 6] (TCHAD) demeurant [Adresse 2]
non comparante


D'autre Part ;




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 21 juin 2022, Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] ont consenti - par l’intermédiaire de Brosset Immobilier en qualité de mandataire - un bail d'habitation à Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] portant sur un logement situé [Adresse 12], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 760 €, provisions pour charges comprises. 

Invoquant des impayés de loyers, après mise en demeure en date du 17 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à ses locataires, le 14 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] ont ainsi fait assigner Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 avril 2024 ;
- juger que Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] se trouvent être occupants sans droit ni titre depuis cette date ;
- prononcer leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
- juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] au paiement de la somme en principal de 3 579,80 € au titre des impayés de loyers et de charges dûsà la date d’acquisition de la clause résolutoire ;
- condamner solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué aux contrats de location soit la somme de 805,14 €, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] à verser à Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] la somme de 1000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la signification à la CCAPEX et juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant. 

A l’audience du 21 novembre 2024, Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U], par dossier déposé par leur Conseil, actualisent la dette locative à la somme de 9 614,49 € au 1er novembre 2024.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice remis à domicile en la personne de Monsieur [N] [E], déclaré cousin, Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] ne sont ni présents ni représentés. 

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience n’apporte aucune information, Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] n’ayant donné aucune suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 9].
 
L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mars 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé ainsi que le commandement de payer délivré le 14 mars 2024 pour un montant en principal de 2 774,66 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 9 614,49 €.

En s'abstenant de comparaître ou d’être valablement représentés, Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 753,50 € soit : 
- les frais d’assurance Habitation à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 224,50 €,
- les frais de courtage non prévus par le contrat de bail d’un montant de 91€,
- les frais d’ordures ménagères pour lesquels le bailleur ne produit aucun justificatif d’un montant de 438 €.

Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] seront solidairement condamnés à verser à Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] la somme de 8 860,99 € (soit 9614,49€ - 753,50€).

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 14 mars 2024 portant sur la somme en principal de 2 774,66 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai imparti par le commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 avril 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Aucune demande ou proposition de délai de paiement n’a été portée à l’audience. L’expulsion de Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 



Sur l'indemnité d'occupation

Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 26 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais qu’il a dû exposer pour la présente procédure. Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] seront solidairement condamnés à verser à Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code des procédures civiles.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 juin 2022 entre Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] et Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] concernant le bien situé [Adresse 12] sont réunies au 26 avril 2024 ;

Condamne solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] à payer à Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] la somme de 8 860,99 € (HUIT MILLE HUIT CENT SOIXANTE EUROS, QUATRE VINGT DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er novembre 2024, échéance de novembre incluse ;

Dit que Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 12], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] à payer à Madame [W] [X] et Monsieur [I] [U] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] aux entiers dépens de l’instance ; 

Condamne solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A] à verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les frais d’exécution forcée seront à la charge de Madame [J] [P] et Monsieur [O] [A]
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection