Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 24/03751







DÉCISION
réputé contradictoire et en premier ressort




[G] [O] NEE [S]
[U] [S]
[W] [S]


ET : 

[K] [M]




Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




Le 

Copie executoire et copie à :
Madame [O] NEE [S]
Monsieur [S]
Monsieur [S]

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 9]

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]



TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [G] [O] NEE [S]
née le 10 Octobre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
comparante

Monsieur [U] [S]
né le 13 Novembre 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]
non comparant

Monsieur [W] [S]
né le 03 Mars 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
non comparant
D'une Part ;

ET :

Monsieur [K] [M]
né le 10 Octobre 1985 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]
non comparant
D'autre Part ;


RG 24/3751








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 juin 2019, Madame [S] [G] (Indivision [S]) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [K] [M] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Madame [G] [S], Monsieur [U] [S] et Monsieur [W] [S]ont ainsi fait assigner Monsieur [K] [M] par acte de commissaire de justice du 2 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; 

- ordonner l’ expulsion de Monsieur [K] [M] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ;

- condamner Monsieur [K] [M] au paiement de la somme en principal de 13 500 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée à juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent acte introductif et capitalisation des intérêts ; 

- condamner Monsieur [K] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés selon conditions du contrat de bail, soit la somme de 450 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [K] [M] à verser à Madame [G] [S] (Indivision [S]) la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces derniers ;

- condamner Monsieur [K] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX ainsi qu’aux frais d’exécution.

A l’audience du 21 novembre 2024, Madame [G] [S], avec pouvoir de représentation de Monsieur [W] [S] et Monsieur [U] [S], maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 15 750 € à novembre 2024, échéance de novembre incluse. Elle précise qu’aucun réglement n’est intervenu depuis novembre 2022. Elle indique n’avoir plus aucun contact avec le locataire après plusieurs messages courant 2023 pour organiser son départ, sans suite à ce jour. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [K] [M] n’est ni présent ni représenté.
 
Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, le locataire n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 10].

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 
Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 mars 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 8] et [Localité 9] par voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 juin 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 6 mars 2024 pour un montant en principal de 11 700 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 15 750 €. 
En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil. 
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le présent décompte n’appelle pas d’observations. Monsieur [K] [M] sera condamné à verser à Madame [G] [S] (indivision [S]) la somme de 15 750 €, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

S'agissant de la capitalisation des intérêts sollicitée par le demandeur, l’article 1343-2 du Code civil précise que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ». 
Le contrat de bail ne prévoit pas expressément que les intérets sont dus dès appel de l’échéance. Le délai d’un an étant toutefois acquis, il sera fait droit à la demande fondée sur l’article 1343-2 du Code civil.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 6 mars 2024 portant sur la somme en principal de 11 700 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [K] [M] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mai 2024. Son expulsion sera prononcée selon les modalités précisées ci après. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, aucune demande de délais n’est formulée à l’audience. Le montant de la dette, supérieur à 15 000€ ainsi que l’absence de paiement des loyers depuis plusieurs mois ne permettent pas l’octroi de délais d’office. 

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 mai 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais engagés pour la présente affaire. Monsieur [K] [M] sera condamné à verser à Madame [G] [S] (Indivision [S]) la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu ni à intérêts ni à capitalisation de ces derniers selon dispositions de l’article 1343-2. Le bailleur sera débouté de ces dernières demandes. 

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [K] [M] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, l’assignation et sa notification à la Préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

RG 24/3751






PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2019 entre Monsieur [K] [M] et Madame [G] [S] (Indivision [S]) concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 7 mai 2024 ;

Condamne Monsieur [K] [M] à payer la somme de 15 750 € (QUINZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 novembre 2024, échéance de novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que Monsieur [K] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [K] [M] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [K] [M], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Condamne Monsieur [K] [M] à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, soit la somme mensuelle de 450 €, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Condamne Monsieur [K] [M] aux entiers dépens de l’instance ; 
Condamne Monsieur [K] [M] à payer la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute le bailleur de sa demande d’intérêts au taux légal sur cette somme et de capitalisation de ces derniers ; 
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.



La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,