Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 24/05036







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H


ET : 

[O] [S]
[X] [J] [V]




Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me BENDJADOR

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6] 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me CROISÉ


D'une Part ;

ET :

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparante

Monsieur [X] [J] [V], demeurant [Adresse 3]
non comparant



D'autre Part ;




RG 24/5036



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement par Universign le 25 juillet 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT a consenti un bail d'habitation à Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 524,08 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 9 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA TOURAINE LOGEMENT a ainsi fait assigner Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] par actes de commissaire de justice du 24 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] à effet du présent jugement ; 
- ordonner l’expulsion de Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V], devenus occupants sans droit ni titre et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ;
- les condamner solidairement au paiement : 
- de la somme en principal de 1 048,16 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée à la date du commandement de payer ;
- de la somme de 464,85 € au titre des loyers et charges du 9 novembre 2023 à la date de résiliation du bail
- condamner solidairement Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés en fonction des dépenses à prévoir soit 464,85 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner solidairement Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 21 novembre 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT - représentée par son Conseil - actualise la dette locative à la somme de 2 140,46 €, au 17 novembre 2024, échéance d’octobre incluse. Elle indique être d’accord sur un plan d’apurement en 18 mensualités de 118,91 € en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice déposés à étude, Madame [O] [S] et Monsieur [X] [M] ne sont ni présents ni représentés. 
 
Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, les locataires n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 juillet 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 pour un montant en principal de 1 048,16 € et le décompte actualisé à la date du 17 novembre 2024 à la somme de 2 140,46 €. 

En s'abstenant de comparaître, les locataires s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le présent décompte n’appelle pas d’observations. Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] seront condamnés à verser solidairement à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 2 140,46 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 9 novembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 048,16 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [O] [S] et Monsieur [X] [M] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 décembre 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur propose un plan d’apurement en 18 mensualités de 118,91 €. L’absence des locataires ainsi que l’absence d’informations sur leur situation financière ne permet pas d’apprécier leur capacité financière. Au vu du décompte actualisé, ils réglent leur loyer courant depuis mai 2024, sans incident de paiement. 

Compte tenu de cette reprise du paiement du loyer et de l’accord du bailleur pour un plan d’apurement, il leur sera accordé des délais selon les modalités précisées ci-après.


Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] pourront régler leur dette plus rapidement si leur situation financière le leur permet. 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens solidairement à la charge de Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputée contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2023 entre Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] et la SA TOURAINE LOGEMENT concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 23 décembre 2023;

Condamne solidairement Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 2 140,46 € (DEUX MILLE CENT QUARANTE EUROS, QUARANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2024 ;

Autorise Madame [O] [S] et Monsieur [X] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 118,91 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [O] [S] et Monsieur [X] [M] soient condamnés à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [O] [S] et Monsieur [X] [J] [V] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection