Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 24/05030







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H


ET : 

[C] [X] [K]




Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me BENDJADOR 


copie le :
à Mme [X] [K]
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Madame [C] [X] [K]
née le 05 Octobre 1993 à , demeurant [Adresse 5]
comparante



D'autre Part ;







RG 24/5030


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 14 février 2017 à effet du 17 février, la SA TOURAINE LOGEMENT a consenti un bail d'habitation à Madame [C] [X] [K] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 441,14 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 10 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA TOURAINE LOGEMENT a ainsi fait assigner Madame [C] [X] [K] par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [C] [X] [K] à effet de la présente décision, 
- ordonner l’expulsion de Madame [C] [X] [K] devenue occupante sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ;
- la condamner au paiement : 
- de la somme en principal de 2 143,60 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée au 10 novembre 2023 ; 
- de la somme de 358,16 € au titre des loyes et charges du 10 novembre 2023 à la date de résiliation du bail; 
- condamner Madame [C] [X] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 358,16 € à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux;
- condamner Madame [C] [X] [K] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 600,00€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [C] [X] [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 21 novembre 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT - représentée par son Conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7 790,02 €, au 31 octobre 2024, échéance d’octobre incluse. Le bailleur, par la voix de son Conseil, précise n’avoir aucun contact avec Madame [C] [X] [K] et précise que le dernier réglement date du 30 novembre 2023.

Madame [C] [X] [K] indique avoir eu des problèmes de santé occasionnant des arrêts de travail et donc une diminution de salaire. Elle dit percevoir un salaire de 1 300 € avec 3 crédits en cours d’un montant de 295 €. Elle souhaite rester dans le logement et s’engage à régler 2 mensualités de loyer fin décembre. Elle sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative. 
 
Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 14 février 2017 ainsi que le commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 pour un montant en principal de 2 143,60 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7790,02 €. 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur justifie des frais d’enquête sociale dûs à l’absence de réponse de la locataire à “l’enquête ressources et situation des occupants” qui lui a été adressée le 7 novembre 2023.

Ainsi, Madame [C] [X] [K] sera condamnée à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 7 790,02 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 10 novembre 2023 portant sur la somme en principal de 2 143,60 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [C] [X] [K] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 décembre 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, la locatairen’a pas repris le paiement de son loyer courant à la date de l’audience. propose l’apurement de sa dette locative par mensualités de 180 € en plus du loyer courant.
Madame [C] [X] [K] a exposé à l’audience sa situation financière, soit des ressources mensuelles de 1300 €, obérées par des crédits à la consommation. Elle indique envisager de déposer un dossier de demande d’aides personnelles au logement sans que cette démarche n’ait encore été engagée. Elle précise vivre seule dans le logement et ne pas avoir d’enfants à charge.

Le bailleur confirme l’absence de réglements de loyer depuis un an ainsi que l’absence de réponse de Madame [C] [X] [K] aux différentes sollicitations. Il maintient l’ensemble de ses demandes. 

Eu égard à l’absence de reprise de paiement du loyer et à une capacité financière fragile, il ne pourra pas être accordé de délais de paiement à Madame [C] [X] [K]. Son expulsion sera prononcée à effet du 26 décembre 2023 selon les modalités précisées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [C] [X] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [C] [X] [K] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [C] [X] [K] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 7790,02 € (SEPT MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX EUROS, DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 ; 

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2017 entre Madame [C] [X] [K] et la SA TOURAINE LOGEMENT concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 26 décembre 2023 ;

Dit que Madame [C] [X] [K] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [C] [X] [K] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Madame [C] [X] [K], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [C] [X] [K] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; 

Condamne Madame [C] [X] [K] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection