Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 24/01287







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[U] [O]
[E] [O]


ET : 

[I] [P]
[H] [R] épouse [P]




Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




Le 

Copie executoire et copie à :
Me Laurent LECCIA

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [U] [O]
né le 21 Décembre 1937 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [E] [O]
née le 01 Avril 1939 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [I] [P]
né le 09 Octobre 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [H] [R] épouse [P]
née le 20 Octobre 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
non comparante


D'autre Part ;

RG 24/01287






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 octobre 2016, Monsieur [U] [O] et Madame [E] [O] ont consenti un bail d'habitation à Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600 € .

Invoquant des impayés de loyers, le 5 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Les bailleur ont ainsi fait assigner Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] par actes de commissaire de justice du 1er mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

- dire et juger en conséquence que Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

- ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

- condamner Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] au paiement de la somme en principal de 4 804.66 €, avec intérêts au taux légal, au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Madame [H] [R] et Monsieur [F] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 672.74 € à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] au paiement d’une astreinte de 5 € par jour de retard à libérer les lieux à compter du présent jugement ; 

- condamner Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] à verser à Monsieur [S] [T] la somme de 1000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Appelé initialement à l’audience du 23 mai 2024, ce dossier a fait l’objet d’un jugement de réouverture des débats à la présente audience rendu le 30 août 2024 pour permettre aux défendeurs de confirmer leur situation au regard d’une décision de la commission de surendettement produite à l’appui d’un courrier informant le Tribunal de leur absence et communiqué au juge postérieurement à l’audience.

A l’audience du 21 novembre 2024, le bailleur, par dossier déposé par son Conseil, actualise la dette locative au 1er novembre 2024, à la somme de 8 266,27 €. 

Bien qu’informés par le jugement rendu le 31 août 2024 de la date de renvoi du dossier à la présente audience, Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] ne sont ni présents ni représentés.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


 








MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 5 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.


Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé ainsi que le commandement de payer délivré le 5 octobre 2023 pour un montant en principal de 1 440,96 € ainsi qu’un décompte actualisé au 1er novembre 2024 à la somme de 8 266,27 €.

En s'abstenant de comparaître ou d’être valablement représenté, Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte produit par le bailleur n’appelle pas d’observations.

Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] seront condamnés à verser à Madame [E] et Monsieur [U] [O] la somme de 8 266,27 € € arrêtée au 1er novembre 2024.


Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 5 octobre 2023 portant sur la somme en principal de 1 440,96 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit les termes de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai imparti par le commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 décembre 2023.


Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. 

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] a rendu le 28 mars 2024 au profit de Madame et Monsieur [P] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La situation de surendettement demeure en cours d'instruction, aucune information n’étant communiquée quant à la décision finale de la commission de surendettement.

Il résulte enfin du décompte produit par le bailleur que Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] n’ont pas repris le paiement régulier de leur loyer courant, le dernier réglement étant intervenu le 21 août 2024.

Ainsi, les conditions d’application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il n'y a donc pas lieu d’accorder à d'office à Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail. 


Sur l'indemnité d'occupation

Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront condamnés à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’astreinte

Aux termes de l'article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949, le montant de l'astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne peut pas prononcer en outre une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique est autorisé. Une astreinte apparaît donc inutile et le bailleur sera débouté de sa demande. 

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais qu’il a dû exposer pour la présente procédure. Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] seront condamnés à verser à Madame [E] et Monsieur [U] [O] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 3 octobre 2016 entre Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] et Madame [E] et Monsieur [U] [O] concernant le bien situé [Adresse 1] sont réunies au 6 décembre 2023 ;

Condamne Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] à payer à Madame [E] et Monsieur [U] [O] la somme de 8 266,27 € (HUIT MILLE DEUX CENT SOIXANTE SIX EUROS, VINGT SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er novembre 2024;

Dit que Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
Condamne Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] à payer à Madame [E] et Monsieur [U] [O] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Déboute Madame [E] et Monsieur [U] [O] de leur demande d’astreinte ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Condamne Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] aux entiers dépens de l’instance ; 
Condamne Madame [H] [R] et Monsieur [I] [P] à verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RG 24/01287




Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection