Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 24 janvier 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 24 JANVIER 2025



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19660 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXLK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 21/00640





APPELANTE

 

S.A.S. GROUPE SEI immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 337 622 955, agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 assistée de Me Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE







INTIMÉE 



S.A.S. SOFAGERE immatriculée au RCS d'Avignon sous le numéro 821 585 635, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 juin 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.











ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 octobre 2024 prorogé au 29 novembre 2024 puis au 20 décembre 2024 puis au 24 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



La société GROUPE SEI, propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] (Seine et Marne) composé de trois bâtiments comportant six locaux à usage d'activités et soixante-sept lots à usage d'emplacements de stationnement extérieurs, a consenti, par acte authentique en date du 24 juillet 2020 reçu par Maître [C] [P], une promesse unilatérale de vente à la SAS SOFAGERE, expirant le 30 septembre 2020 à 16 heures, moyennant le prix principal de 3 138 000 euros, portant sur quatre lots consistant en des locaux d'activités et cinquante-sept lots correspondant à autant de places de stationnement extérieur.



L'acte stipule stipule notamment :



- que les parties ont fixé le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 313 800 euros sur laquelle le bénéficiaire a versé celle de 130 750 euros séquestrée entre les mains du notaire, cette somme devant être restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte, et restant acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions prévues à l'acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire s'engageant à verser le surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit 183 050 euros, au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait;



- que les effets de la promesse sont soumis à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir, soit notamment que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués à l'acte pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner, aucune condition suspensive particulière, et notamment d'obtention de prêt, n'étant prévue.



Le rendez-vous de signature prévue le 29 octobre 2020 n'ayant pas été confirmé par la société SOFAGERE, Maître [P] a adressé à celle-ci le 21 octobre 2020 un courrier recommandé rappelant les termes de la promesse et la priant de bien vouloir l'autoriser à se libérer de la somme séquestrée et payer le surplus de l'indemnité d'immobilisation.



La société SOFAGERE, invoquant notamment la défaillance de la condition suspensive tenant à l'impropriété du bien à la destination qu'elle entendait lui donner en raison de l'insuffisance des places de stationnement extérieur effectivement existantes, a sollicité la restitution de la somme séquestrée, ce à quoi la société GROUPE SEI s'y est opposé par courrier du 2 décembre 2020.



C'est dans ces conditions que par acte d'huissier en date du 18 janvier 2021, la société SOFAGERE a assigné la société GROUPE SEI devant le tribunal judiciaire de Meaux afin d'obtenir la restitution de la somme de 130 750 euros, ce à quoi la société GROUPE SEI s'est opposée, demandant reconventionnellement la condamnation de la SOFAGERE à lui payer le surplus de l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement en date du 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a :


débouté la société SOFAGERE de sa demande de condamner la société GROUPE SEI à lui restituer la somme de 130 750 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation,

condamné la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 50 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020 et avec capitalisation,

ordonné à Maitre [C] [P], exerçant au sein de AREZES-BOISSEAU-LE [T]-CASTELA à verser la somme de 50 000 euros à la société GROUPE SEI, et à restituer la somme de 80 750 euros à la société SOFAGERE,

débouté la société GROUPE SEI de sa demande de déclarer opposable cette condamnation à Maitre [C] [P] de AREZES-BOISSEAU-[P]-CASTELA et le cas échéant la caisse des dépôts et consignation,

condamné la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

débouté la société SOFAGERE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société SOFAGERE aux dépens,

rappelé que l'exécution provisoire est de droit.




La société GROUPE SEI a interjeté appel du chef des dispositions du jugement ayant limité la condamnation de la société SOFAGERE au titre de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 50 000 €, par déclaration du 22 novembre 2022.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Aux termes de ses dernières conclusions du 2 août 2023, la société GROUPE SEI demande à la cour de :



- infirmer les alinéas 2 et 3 des chefs du jugement en date du 8 septembre 2022 du Tribunal Judiciaire de Meaux en ce qu'ils ont, à tort, limité à 50.000,00 euros le montant de l'indemnité d'immobilisation devant être payée à la société GROUPE SEI ; 





ET STATUANT A NOUVEAU, 



- condamner la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 313.800,00 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 24 juillet 2020, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure de Maître [C] [P] du 21 octobre 2020, et avec capitalisation ;

- juger que le montant de 50.000,00 euros d'ores et déjà versé à la société GROUPE SEI par Maître [C] [P], en sa qualité de séquestre et en exécution du jugement du 8 septembre 2022, viendra en déduction de la condamnation susvisée; 



En conséquence, 

- débouter la société SOFAGERE de toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions; 



En tout état de cause, 

- condamner la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 20.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner la société SOFAGERE aux entiers dépens. 



Par ses dernières conclusions du 10 mai 2023, la société SOFAGERE demande à la cour d'infirmer le jugement du 8 septembre 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux, en ce qu'il a :



- débouté la société SOFAGERE de sa demande de condamner la société GROUPE SEI à lui restituer la somme de 130 750 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2020, et avec capitalisation ;



- condamné la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 50 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020 et avec capitalisation ;

- ordonné à Maître [C] [P], exerçant au sein de l'étude AREZESBOISSEAU-[P]-CASTELA, à verser la somme de 50 000 euros à la société GROUPE SBI, et à restituer la somme de 80 750 euros à la société SOFAGERE ;

- débouté la société GROUPE SEI de sa demande de déclarer opposable cette condamnation à Maître [C] [P], de l'étude AREZES-BOISSEAU-[P]-CASTELA et le cas échéant la caisse des dépôts et consignation ;

- condamné la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société SOFAGERE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société SOFAGERE aux dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

Et statuant à nouveau de :

- condamner la société GROUPE SEI à restituer à la société SOFAGERE la somme de 130.750 € que celle-ci avait versée à titre d'indemnité d'immobilisation ;

- juger que le montant de 80.750 € déjà restitué à la société SOFAGERE par le notaire, en sa qualité de séquestre et en exécution provisoire du jugement, viendra en déduction de la condamnation ci-dessus ;

- condamner la société GROUPE SEI à payer à la société SOFAGERE les intérêts légaux sur la somme de 130.750 € à compter de sa mise en demeure le 25 novembre 2020, avec capitalisation ;

- débouter la société GROUPE SEI de toutes ses demandes ;

- condamner la société GROUPE SEI à verser à la société SOFAGERE la somme de 20.000 € au tiffe de l'article 700 du CPC ;

- condamner la société GROUPE SEI aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2024.



MOTIVATION 



- Sur la défaillance de la condition suspensive 



La société SOFAGERE soutient qu'il est apparu qu'il existait plusieurs vices grevant l'immeuble, concernant les places de stationnement vendues, qui ont fait défaillir la condition suspensive que le tribunal aurait dû constater pour faire droit à sa demande concernant l'indemnité d'immobilisation.



En premier lieu, elle fait valoir que la société GROUPE SEI s'est engagée à lui vendre 57 places de stationnement extérieur, ce qui était déterminant pour elle compte tenu de l'activité de salle de jeux en réalité virtuelle qu'elle entendait développer dans les biens immobiliers objet de la promesse, alors qu'à la date butoir du 30 septembre 2020, seules 48 places de stationnements étaient créées, comme en atteste un procès-verbal de constat d'huissier réalisé par Maître [M] [Y] le 13 octobre 2020, ainsi que deux photographies aériennes, prises les 28 mars et 7 septembre 2021, et un autre constat d'huissier établi le 26 avril 2023, confirmant les deux photographies aériennes susmentionnés où il est constaté qu'il n'existe que 48 places de stationnement pour tout l'ensemble immobilier, situées aux mêmes endroits sur les 2 photographies, et que les constatations faites dans le constat du 13 octobre 2020 sur les places de stationnement correspondent aux photographies aériennes, et aucunement au plan contractuel des places vendues annexé à la promesse, à savoir 14 places au centre (au lieu des 19 places prévues sur le plan), 8 places au pied des bâtiments édifiés le long du [Adresse 6] (au lieu des 19 places prévues sur le plan) et 8 places le long du terrain voisin sis [Adresse 1] (au lieu des 11 places prévues sur le plan); que l'état descriptif de réalisé par la société GROUPE SEI, créant juridiquement 57 places de stationnement a été réalisé le 8 octobre 2020, donc après la date butoir, et que ces places, si elles existaient juridiquement, n'étaient pas matériellement réalisées.



En second lieu, elle fait valoir que la situation irrégulière de l'ensemble immobilier existant au regard de l'urbanisme, comportant 48 places de stationnement, alors que le permis de construire ayant autorisé la réalisation de l'ensemble immobilier, délivré le 18 décembre 2015, n'en autorisait que 33 en raison de la nécessité de réserver la surface suffisante pour les man'uvres des semi-remorques (V alinéa du 1 de l'article AUX. 12 du règlement du plan local d'urbanisme) et notamment pouvoir accéder en marche arrière aux portes de chargement des entrepôts (triangles noirs sur le plan du permis de construire), constitue un vice grevant l'immeuble pouvant le rendre impropre à sa destination, dès lors qu'une action pénale et/ou civile peut être engagée à ce titre, qui entraînerait la suppression des places réalisées irrégulièrement et la mise en conformité de l'ensemble avec le permis de construire délivré, et ce nonobstant l'attestation de non contestation de conformité délivrée par la mairie le 26 juin 2020; que le tribunal, après avoir confirmé que le permis de construire avait été délivré pour 33 places de stationnement, alors qu'il en décompte, de manière erronée 30, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations quant à la non-conformité au permis de construire; qu'enfin, il n'est nullement indiqué dans la promesse et ses annexes que le permis de construire n'autorisait que 33 places de stationnement, et qu'elle n'en a nullement été informée, le formulaire et le plan du permis de construire sur lesquels apparaît le nombre de places de stationnement autorisées n'ayant pas été annexés à la promesse, mais obtenus par elle après la signature de la promesse en se rendant à la mairie consulter le dossier du permis.



La société GROUPE SEI fait valoir que la condition suspensive n'a pas défailli, ainsi que l'a relevé le tribunal, les 57 places de stationnement vendues ayant été déterminées par et selon les desiderata de la société SOFAGERE qui a sollicité une augmentation du nombre de places par rapport à celle proposées dans l'annonce de commercialisation diffusée par CENTURY 21 comme en attestent les courriels des 3 et 6 juillet 2020 adressés par la société SOFAGERE, qu'ayant été traitées comme des « lots à créer » au sein de la promesse unilatérale de vente du 24 juillet 2020, et dans le prolongement de celle-ci, un modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, intégrant les 57 places de stationnement extérieur a été établi par Maître [P] après intervention d'un géomètre-expert comme rappelé dans ledit modificatif du 8 octobre 2020, que le fait que le constat du 13 octobre 2020, réalisé en cachette et pour les besoins de la cause par la société SOFAGERE, ne mentionnait que 47 marquages de stationnement sur les surfaces extérieures de l'ensemble immobilier (par peinture au sol) n'a pas remis en cause la réalité juridique des 57 places de stationnement extérieur objet de la promesse, une simple actualisation du marquage de peinture au sol suffisant à balayer ce détail insignifiant au plan juridique; que le seul fait que l'état descriptif de division ait été modifié après le 30 septembre 2020 ne permet pas de faire défaillir la condition suspensive dès lors que la société SOFAGERE savait que les places de stationnement initialement offertes étaient moindres comme indiqué dans l'annonce diffusée par l'agence CENTURY 21, de même que les photographies aériennes et le constat d'huissier de 2023 a aucune incidence s'agissant du simple marquage au sol par peinture qui n'a pas été actualisé en suite du modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété du 8 octobre 2021 , devenu sans objet en raison de l'abandon du projet d'acquisition.

Elle ajoute que la société SOFAGERE était parfaitement informée du nombre de places de stationnement offertes à la vente, de l'arrêté de permis de construire du 18 décembre 2015 relatif à l'ensemble immobilier et sa référence à un parking de 33 places, ledit arrêté ayant été annexé à la promesse, et savait parfaitement que l'augmentation du nombre de stationnements qu'elle sollicitait dépassait celui prévu au permis de construire obtenu, de qu'elle s'était d'ailleurs engagée à faire son affaire personnelle de l'obtention de l'autorisation administrative rendue nécessaire par l'accroissement des places de stationnement souhaitée par elle, ce qui aurait purgé la situation urbanistique née de l'augmentation des places de stationnement dont elle était à l'initiative; que l'obtention de cette autorisation d'urbanisme anecdotique n'aurait posé aucune difficulté puisque l'augmentation des places de stationnement ne nécessitait pas d'étendre les surfaces asphaltées existantes de l'ensemble immobilier. 



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 1304 du même code, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. 

L'article 1304-5 du même code dispose qu'avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation.

En application de l'article 1304-6 du même code, l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive' En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente reçue par Maitre [P] a pour objet les lots de copropriété suivants :

' "1°) Lot a' créer (figurant sous le numéro 3 au plan ci-après annexe'):

un local d'activités dans le bâtiment B comprenant :

Au rez-de-chaussée, un espace d'activités, des sanitaires et un escalier privatif menant a' la mezzanine.Au niveau mezzanine, un espace d'activités et un bureau.

Ce lot sera indissociable des parkings numéros 40-41-42-43 et 31 du plan ci- après annexe' (inclus dans les 57 places ci-après).

2°) Lot a' créer (figurant sous le numéro 4 au plan ci-après annexe')

Un local d'activités dans le bâtiment C comprenant :

Au rez-de-chaussée, un espace d'activités, des sanitaires et un escalier privatif menant a' la mezzanine.

Au niveau mezzanine, un espace d'activités.

Ce lot sera indissociable des parkings numéros 12-13-14-15 et 16 du plan ci- après annexe' (inclus dans les 57 places ci-après).

3°) Lot a' créer (figurant sous le numéro 5 au plan ci-après annexe')

Un local d'activités dans le bâtiment C comprenant :

Au rez-de-chaussée, un espace d'activités et un escalier privatif menant a' la mezzanine.

Au niveau mezzanine, un espace d'activités.

Ce lot sera indissociable des parkings numéros 17-18 et 19 du plan ci-après annexe' (inclus dans les 57 places ci-après).

4°) Lot a' créer (figurant sous le numéro 6 au plan ci-après annexe')

Un local d'activités dans le bâtiment C comprenant :

Au rez-de-chaussée, un espace d'activités et un escalier privatif menant a' la mezzanine.

Au niveau mezzanine, un espace d'activités.

Ce lot sera indissociable des parkings numéros 25-26-27-28-29 et 30 du plan ci-après annexe' (inclus dans les 57 places ci-après).

5°) 57 lots a' créer correspondant aux 57 emplacements de stationnement extérieur figurant au plan ci-après annexe'."



L'acte stipule :

- que les biens et droits immobiliers formeront des lots de copropriété aux termes d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division qui sera reçu par le notaire soussigne' préalablement a' la signature de l'acte de vente définitif ;

- que le bénéficiaire déclare vouloir utiliser le bien, actuellement à usage industriel, à usage d'activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, à savoir une salle de jeux en réalité virtuelle, reconnaît avoir été informé qu'il s'agit d'un changement de destination au sens des dispositions du code de l'urbanisme, et déclare faire son affaire personnelle de toutes autorisations d'urbanisme nécessaires (déclaration préalable de travaux ou permis de construire) et de tout accord de l'EPAMARNE, la présente promesse n'étant pas conditionnée par l'obtention de ces autorisations;

- que " les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir. Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans." .



La société SOFAGERE invoque la caducité de la promesse de vente du fait de la défaillance de la condition suspensive imputable à la société GROUPE SEI, en raison de l'inexistence des places de stationnement vendues et de la non-conformité du nombre réel d'emplacements de stationnements par rapport au nombre autorisé par le permis de construire, qui seraient constitutifs de "vices rendant le bien impropre à la destination souhaitée par le bénéficiaire".



- Sur l'inexistence des places de stationnement



S'il résulte effectivement des deux photographies aériennes en date des 28 mars et 7 septembre 2021 qu'à la date du 30 septembre 2020, il n'existait que 48 places de stationnement matérialisées pour tout l'ensemble immobilier, ce que ne conteste d'ailleurs pas la société GROUPE SEI, il convient toutefois d'observer que la surface extérieure de l'ensemble immobilier constituant l'assiette des emplacements de stationnement existait bien le 30 septembre 2020, les emplacements supplémentaires ne nécessitant qu'un simple marquage au sol conformément au plan annexé à la promesse de vente figurant lesdits emplacements, et non une extension des surfaces asphaltées, de sorte que cette seule différence matérielle de 9 places de stationnement ne saurait être regardée comme un vice grevant l'immeuble.



Par ailleurs, s'il est avéré qu'à la date du 30 septembre 2020, il n'existait que 48 lots de copropriété correspondant aux 48 emplacements de stationnement extérieur, l'acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier ayant porté le nombre de lots au titre des emplacements de stationnement à 67 n'ayant été établi que le 8 octobre 2020, il ne peut être considéré qu'il s'agit là d'un vice non indiqué à la promesse de vente et qui aurait été révélé par les titres de propriété antérieurs, la promesse de vente stipulant expressément que les biens et droits immobiliers objet de la promesse, consistant en des lots à créer, formeront des lots de copropriété aux termes d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division qui sera reçu par le notaire soussigne' préalablement a' la signature de l'acte de vente définitif.



Enfin, à titre surabondant, il sera relevé que la société SOFAGERE, qui soutient que ces 57 places étaient également imposées par le plan local d'urbanisme, qui exige pour les Commerces et services « 3 places pour 100 m2 de SHON» (article AUX 12), soit en l'espèce 57 places pour les 1.933 m2 de SHON des locaux acquis par elle, ne produit aucun élément de nature à démontrer la SHON des locaux qu'elle envisageait d'acheter, étant observé que la promesse de vente mentionne que la superficie de la partie privative des lots de copropriété est de 1.894 m2 , de sorte qu'elle ne rapporte pas la preuve qu'un nombre de places de stationnement inférieur à celui convenu de 57 était de nature à rendre le bien impropre à la destination voulue par le bénéficiaire.



- Sur la situation irrégulière de l'ensemble immobilier existant au regard de l'urbanisme



La demande de permis de construire déposée par la société GROUPE SEI le 2 octobre 2015, visée par l'arrêté de permis de construire délivré le 18 décembre 2015 autorisant la construction projetée, mentionne que le projet consiste en la construction d'un techniparc composé de 3 bâtiments industriels formant au c'ur de l'îlot une zone de livraison et un parking de 33 places, soit un nombre de places de stationnement cohérent avec la destination à usage industriel des locaux au regard de la surface créée, soit 2555 m2, et des dispositions de l'article AUX.12 du PLU de la commune exigeant pour les entrepôts jusqu'à 5000 m2 de SHON un minimum d'une place de stationnement par 100 m2 de SHON, et visée à la demande.



Il est constant que seul l'arrêté de permis de construire, ne faisant pas référence au nombre de places de stationnement autorisé par celui-ci, a été annexé à la promesse de vente, de sorte qu'il ne peut être considéré comme l'a fait le tribunal que la société SOFAGERE était informée de l'incohérence entre le nombre de places de stationnement autorisé par l'arrêt délivrant permis de construire et le nombre de places de stationnement effectivement réalisé en raison de l'annexion de l'arrêté à la promesse de vente.



En revanche, il résulte tant de la clause de la promesse de vente relative à l'usage du bien que de l'échange de courriels entre Mme [F] [U] de l'agence Century 21 Businessity chargée de la commercialisation du bien et la société SOFAGERE le 10 juillet 2020 que cette dernière n'ignorait pas que le nombre de places de stationnement qu'elle sollicitait dépassait celui prévu au permis de construire obtenu, ou à tout le moins rendait nécessaire l'obtention d'une autorisation administrative, dont elle déclarait dans la promesse faire son affaire personnelle.



En effet, en réponse à un courriel de l'agence Century 21 l'informant que la société SEI " continuera avec vous si vos engagements restent conformes à la lettre d'intention d'achat. : règlement sans condition suspensive et immédiat à la signature de l'acte authentique, sans aucune condition suspensive : de PC ou autres autorisations administratives, 5% de séquestre ( 10% à la base), signature promesse ou compromis le 22 juillet et acte authentique en octobre prochain", la société SOFAGERE indique "On se résume. Le PC n'est plus une condition suspensive pour nous. On prend en charge aussi la déclaration préalable pour le changement de destination des locaux et les 58 places privatives du parking'."



Comme le souligne la société GROUPE SEI, aucune stipulation n'est venue remettre en cause cet engagement de la société SOFAGERE lors de la régularisation de la promesse unilatérale de vente le 24 juillet 2020, soit 14 jours après l'échange de courriels susvisé, celle-ci comportant une clause "USAGE DU BIEN" ainsi libellée :



' Le Promettant déclare que le BIEN est actuellement à usage industriel. 

Le BENEFICIAIRE déclare vouloir utiliser le BIEN à usage d'activité de services ou s'effectue l'accueil d'une clientèle : salle de jeux en réalité virtuelle. 



Le BENEFICIAIRE reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné dès avant ce jour qu'il s'agit d'un changement de destination au sens des dispositions du code de l'urbanisme. Il déclare vouloir faire son affaire personnelle de toutes autorisations d'urbanisme nécessaire (déclaration préalable de travaux ou permis de construire) et de tout accord nécessaire de l'EPAMARNE ainsi qu'il est dit ci-après, la présente promesse n'étant pas conditionnée par l'obtention de ces autorisations. 

Le PROMETTANT autorise dès à présent le BENEFICIAIRE à déposer toute demande d'autorisation d'urbanisme sur le BIEN. En cas de non réalisation de la vente définitive, le BENEFICIAIRE s'oblige à retirer toute autorisation d'urbanisme qu'il aurait obtenu."



Dès lors, la société SOFAGERE, à laquelle il appartenait de solliciter toute éventuelle autorisation d'urbanisme nécessaire au titre de l'augmentation des places de stationnement qu'elle avait elle-même sollicitée, elle-même consécutive au changement de destination du bien qu'elle entendait réaliser, ne peut arguer de l'absence de conformité de la construction réalisée par rapport au permis de construire pour prétendre rapporter la preuve de l'existence d'un "vice" non indiqué à la promesse pouvant grever l'immeuble et pouvant le rendre impropre à la destination qu'elle entendait lui donner, et partant se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive litigieuse.



Aux termes de la clause " INDEMNITE D'IMMOBILISATION ' SÉQUESTRE" , les parties sont convenues que la somme de 130 750 euros représentant partie de l'indemnité d'immobilisation de 313 800 euros, versée par la société SOFAGERE et séquestrée entre les mains du notaire sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte, et sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. 



En conséquence, faute pour la société SOFAGERE de démontrer la défaillance par elle alléguée de la condition suspensive, elle n'est pas fondée à obtenir la restitution de partie de l'indemnité d'immobilisation, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution de la somme de 130 750 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts légaux à compter du 25 novembre 2020 et avec capitalisation.





- Sur le surplus de l'indemnité d'immobilisation



Au soutien de son appel tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a minoré à 50.000 € le montant de la somme due au titre de l'indemnité d'immobilisation, la société GROUPE SEI soutient que le tribunal s'est octroyé, contra legem, le pouvoir juridictionnel de minorer une indemnité d'immobilisation au visa de l'article 1231-5 du code civil lequel ne s'applique qu'aux clauses pénales, et non à l'indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue.



La société SOFAGERE réplique que la défaillance de la condition suspensive, imputable à la société GROUPE SEI, interdit à cette dernière de se prévaloir de l'expiration du délai de réalisation de la vente pour prétendre de surcroit pouvoir obtenir le paiement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation.





Réponse de la cour 



La promesse de vente stipule à la clause " INDEMNITE D'IMMOBILISATION ' SÉQUESTRE" s'agissant du surplus de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 183 050 euros, que le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait.



Il est constant que dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire n'étant pas tenu d'acquérir, l'indemnité d'immobilisation, stipulée comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue, non pas une clause pénale définie comme celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution, mais le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, et n'est en conséquence pas susceptible d'être minorée par le juge par application de l'article 1231-5 du code civil.





Au surplus, la cour observe que la société SOFAGERE n'avait pas sollicité devant le tribunal la réduction de la "clause pénale" que le tribunal a prononcé d'office, et en violation des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile imposant au juge de respecter en toutes circonstances le principe de la contradiction.





Il s'ensuit que la société SOFAGERE, qui n'a pas levé l'option et a refusé de signer l'acte authentique de vente, sans rapporter la preuve de la défaillance de la condition suspensive dont elle se prévaut pour s'opposer au paiement du surplus de l'indemnité d'immobilisation, et ne contestant pas par ailleurs que les conditions contractuelles de paiement dudit surplus au promettant sont réunies, doit être condamnée, par infirmation du jugement de ce chef, à payer à la société GROUPE SEI la somme de 313 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, stipulée à la promesse unilatérale de vente du 24 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 21 octobre 2020, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisant eux-mêmes intérêt, conformément à l'article 1343-2 du code civil.





- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit d'une part, à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance, et d'autre part à condamner la société SOFAGERE aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société GROUPE SEI la somme supplémentaire de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles en appel, la demande de la société SOFAGERE de ce chef devant être rejetée.





PAR CES MOTIFS



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 septembre 2022 en ce qu'il a condamné la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 50 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020 et avec capitalisation, et ordonné à Maître [C] [P], exerçant au sein de AREZES-BOISSEAU-LE [T]-CASTELA à verser la somme de 50 000 euros à la société GROUPE SEI, et à restituer la somme de 80 750 euros à la société SOFAGERE;



Stauant de nouveau des chefs infirmés,



CONDAMNE la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 313.800 euros (TROIS-CENT TREIZE MILLE HUIT CENT EUROS) au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 24 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2020, et avec capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière;



DIT que la somme de 50.000 euros (CINQUANTE MILLE EUROS) déjà versée à la société GROUPE SEI par Maître [C] [P] en sa qualité de séquestre et en exécution du jugement du 8 septembre 2022, viendra en déduction de la condamnation susvisée; 





LE CONFIRME pour le surplus;



Y ajoutant,



CONDAMNE la société SOFAGERE aux dépens d'appel;



CONDAMNE la société SOFAGERE à payer à la société GROUPE SEI la somme de 7.000 euros (SEPT MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,