Cour d'Appel · Chambre 2 A — 24 janvier 2025

MINUTE N° 37/2025































Copie exécutoire

aux avocats



Le 24 janvier 2025



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 24 janvier 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/00451 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HYIR



Décision déférée à la cour : 07 Janvier 2022 par le tribunal judiciaire de SAVERNE





APPELANT et intimé sur appel incident sous le n° 22/451 et intimé sous le n° 22/926 :



Monsieur [V] [I]

demeurant [Adresse 9] à [Localité 6]



représenté par Me Valérie SPIESER-DECHRISTE, avocat à la cour. 



INTIMÉS et appelants sur appel incident sous le n° 22/451 et appelants sous le n° 22/926 :



1/ Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 7] à [Localité 13]



2/ Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 12]



1 & 2/ représentés par Me Mathilde SEILLE, avocat à la cour.



INTIMÉS sur appel provoqué :



1/ Maître [U] [N]

exerçant son activité [Adresse 8] à [Localité 10]



2/ La S.A. [17] Intimé sur appel provoqué.

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 11]



3/ La Compagnie d'assurance [17]

ayant son sige social : [Adresse 2] à [Localité 11]



1 à 3/ représentées par Me LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.



COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant mesdames Myriam DENORT et Murielle ROBERT-NICOUD, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, 

Madame Myriam DENORT, conseillère

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

En présence de Madame [W] [Z], greffière stagiaire.





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement après prorogation du 21 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









FAITS ET PROCÉDURE



En juillet 2014, M. [Y] [O] et M. [G] [O] ont négocié avec M. [V] [I] les conditions de la vente à ce dernier de la villa héritée de leur père, située à [Localité 14] (30).



Par courriel du 21 juillet 2014, les consorts [O] ont confié la rédaction du « compromis de vente » de cette villa à Me [N], notaire contacté par M. [I].



Me [N] a rédigé la promesse synallagmatique de vente de ladite villa par les consorts [O] à M. [I], au prix de 510 000 euros, sous conditions suspensives. Les parties à la vente l'ont signée le 29 août 2014. L'acquéreur déclarait avoir l'intention de financer cette acquisition au moyen de fonds personnels pour 444 850 euros et d'un prêt bancaire à hauteur de 100 000 euros. L'une des conditions suspensives portait sur l'obtention du prêt, l'acquéreur s'obligeant à justifier de toutes les démarches nécessaires à cette fin, ainsi que de la réception de l'offre de prêt auprès des vendeurs dans un délai d'un mois. La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er décembre 2014.



La promesse synallagmatique de vente prévoyait également le versement d'un dépôt de garantie de 25 500 euros au plus tard à l'expiration du délai de rétractation, mais aussi une clause pénale de 51 000 euros en cas de refus par l'une des parties de signer l'acte authentique de vente, alors que toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis seraient remplies.



Parallèlement, les consorts [O] ont mis la villa à la disposition de M. [I], les parties ayant signé dès le 22 août 2014 une convention d'occupation précaire pour la période du 1er septembre 2014 au 14 décembre 2014, et ce contre le versement d'une redevance de 1 200 euros payable au plus tard le 1er septembre 2014.



La signature de l'acte authentique de vente n'ayant pu avoir lieu le 1er décembre 2014, dans la mesure où M. [I] n'avait pas obtenu le financement, les consorts [O] ont consenti à lui laisser un délai expirant au plus tard le 14 décembre 2015 pour réaliser la vente. Ils lui ont également consenti un « bail à durée réduite », en réalité une nouvelle convention précaire signée le 25 juillet 2015, prenant rétroactivement effet à compter du 15 décembre 2014 et jusqu'au 14 décembre 2015. Celle-ci prévoyait le paiement d'une redevance mensuelle de 1 500 euros, outre une provision sur charges de 250 euros.



Cependant, pendant ce délai, M. [I] n'a pas obtenu le financement nécessaire à l'acquisition de la villa.



Par lettres recommandées avec avis de réception du 8 février 2016, le conseil des consorts [O] a mis en demeure Me [N] de convoquer les parties pour signature de l'acte authentique de vente entre le 19 et le 26 février 2016 et en a informé M. [I], lui demandant de se rapprocher du notaire concernant les modalités de la vente.



Puis, en l'absence de convocation, par lettres recommandées avec avis de réception du 1er mars 2016, leur conseil a d'une part notifié à M. [I] la caducité de la vente et l'a mis en demeure de libérer la villa dans un délai de quatre semaines, et d'autre part informé le notaire de leur intention d'agir en responsabilité à son encontre.



Par actes signifiés le 8 juin 2017, les consorts [O] ont fait assigner respectivement Me [N] et M. [I] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, afin de solliciter leur condamnation au règlement de dommages-intérêts.



Par actes d'huissier signifiés le 9 avril 2018 respectivement à la SA [17] et à la SA [17], les consorts [O] les ont fait assigner en intervention forcée devant le même tribunal.



Une jonction des deux procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 21 septembre 2018.



Par jugement du 7 janvier 2022, le tribunal a :



- condamné M. [I] à verser à M. [Y] [O] et M. [G] [O] les sommes de :

* 51 000 euros au titre de la clause pénale,

* 25 500 euros au titre du dépôt de garantie,

* 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que ces sommes étaient dues au titre de l'indemnisation des préjudices subis par les requérants et a débouté en conséquence ces derniers de toutes leurs plus amples demandes,

- mis hors de cause Me [N] et son assureur, la SA [17],

- rejeté l'ensemble des demandes exercées à leur encontre,

- condamné in solidum M. [Y] [O] et M. [G] [O] à payer les sommes de 1 500 euros d'une part à Me [N], d'autre part à la société [17] et enfin à la société [17], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Sur la responsabilité de M. [I], rappelant les dispositions des articles 1104 et 1134 ancien du code civil, le tribunal a tout d'abord observé que toutes les conditions suspensives prévues par la promesse synallagmatique de vente n'avaient pas été levées. Notamment, le crédit d'un montant de 100 000 euros prévu avait bien été sollicité par M. [I], mais sa demande avait été rejetée.



En conséquence, seule l'absence de fonds propres à hauteur de 448 850 euros pouvait être reprochée à l'acquéreur, le tribunal observant que le fait de disposer d'une telle somme aurait pu conduire la banque à consentir le crédit sollicité et que celle-ci, conséquente, avait nécessairement été déterminante pour les vendeurs.



Il a donc considéré que la mauvaise foi de M. [I] était parfaitement caractérisée, dès lors qu'il ne pouvait ignorer l'état de ses propres finances et qu'il avait indiqué en toute connaissance de cause qu'il disposait de telle somme. C'est pourquoi la clause pénale était due pour le montant prévu au contrat, de même que le dépôt de garantie de 25 500 euros qui n'avait pas été versé, alors qu'il était contractuellement prévu.



Le tribunal a estimé ces sommes comme étant suffisantes à l'indemnisation des préjudices occasionnés aux vendeurs, incluant les frais de déménagement, d'occupation des lieux et divers tracas et préjudices moraux.



Considérant que M. [I] avait fait preuve de mauvaise foi et que l'échec de la vente lui était totalement et exclusivement imputable, le tribunal a rejeté sa demande reconventionnelle.



Sur la responsabilité de Me [N] et la garantie de son assureur, le tribunal, au visa de l'article 1382 du code civil, a retenu que la faute de M. [I] était exclusive de celle du notaire.



Concernant le dépôt de garantie prévu au « compromis de vente », il a considéré que les seules obligations contractuelles souscrites par Me [N] en faveur des parties était de détenir le dépôt de garantie devant être versé par M. [I] et de remettre, in fine, la somme versée à l'acquéreur ou au vendeur, selon le cas, si bien que, si le défendeur principal n'avait jamais versé le dépôt de garantie, le notaire n'avait manqué à aucune de ces deux obligations contractuelles.



S'agissant du devoir de conseil du notaire, le tribunal a considéré que ce dernier avait tout mis en 'uvre pour tenter d'obtenir le versement du dépôt de garantie dû par M. [I], qu'il n'avait pas à chercher ou à vérifier la solvabilité des parties et que la condition suspensive d'emprunt avait été rédigée au regard des éléments communiqués par M. [I], que Me [N] n'avait aucune raison de suspecter, si bien qu'aucun manquement ne pouvait lui être reproché pour ne pas avoir vérifié sa solvabilité.



Sur l'obligation du notaire de garantir l'efficacité de ses actes et de s'abstenir de rédiger des actes irréguliers ou illicites encourant la nullité, les premiers juges ont retenu l'absence d'éléments probants permettant de considérer que le notaire était informé de l'absence de fonds propres de M. [I] pour réaliser l'acquisition.



Sur l'absence de mise en garde des vendeurs sur la portée de l'acte, le tribunal a constaté que le compromis de vente mentionnait expressément qu'à défaut de justifier de l'obtention du prêt dans les conditions qu'il précisait, la promesse synallagmatique de vente deviendrait caduque de plein droit, sans autre formalité, et que le vendeur retrouverait son entière liberté.

Sur l'occupation du bien immobilier préalablement à la réitération authentique de la vente, le tribunal a relevé que la convention d'occupation précaire rédigée par le notaire à la demande des parties stipulait une possibilité de résiliation anticipée à tout moment, sans motif et moyennant un préavis de huit jours, une clause résolutoire de plein droit en cas de non acquisition des biens immobiliers ou en cas de non-exécution de l'une des clauses et conditions stipulées, mais aussi une astreinte de 150 euros par jour de retard en cas de maintien dans les lieux après congé ou résiliation de la convention, ce dont il résultait qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire qui n'avait pas rédigé la seconde convention.



Sur le défaut de conseil durant la phase de réitération de la vente par acte authentique, le tribunal a relevé que le notaire avait pris soin d'insérer dans le compromis une clause prévoyant la caducité des engagements en cas de non-réalisation de la condition suspensive relative au financement, ainsi qu'une clause de nullité au profit des vendeurs en cas de non versement, par M. [I], du dépôt de garantie, mais également une clause de jouissance différée à compter du jour de la signature de l'acte authentique, ce dont il résultait que le notaire avait rédigé un acte valable et efficace.



Le tribunal a précisé que les obligations légales d'un notaire n'englobaient pas le conseil aux parties dans la mise en 'uvre des actes qu'il avait rédigés, si bien qu'il n'avait pas à conseiller aux vendeurs de se prévaloir de la nullité ou de la caducité du compromis de vente.



Enfin, le notaire ne pouvait être tenu pour responsable des engagements pris entre les parties en dehors de son intervention, les consorts [O] étant seuls responsables de l'occupation de la maison par M. [I] puisqu'ils avaient accepté, en connaissance de cause, de signer avec lui un bail à durée réduite du 25 juillet 2015, rédigé par leur conseil.



M. [I] a interjeté appel de ce jugement le 27 janvier 2022 (dossier RG 22/451), cet appel portant sur les dispositions relatives à chacune des condamnations prononcées à son encontre.



Les consorts [O] ont interjeté appel de ce jugement le 3 mars 2022 (dossier RG 22/926), leur appel portant sur les dispositions du jugement par lesquelles le tribunal avait mis hors de cause Me [N] et son assureur, rejeté l'ensemble des demandes exercées à l'encontre de ces derniers et les avait condamnés in solidum à payer les sommes de 1 500 euros au notaire et aux deux compagnies d'assurances sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et omis de statuer sur les demandes dirigées contre la société [17].



La jonction des deux dossiers a été ordonnée par décision du juge de la mise en état du 3 janvier 2023.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 5 décembre 2023.



Par une note en délibéré du 10 décembre 2024, le conseil de M. [I] a avisé la cour du décès de ce dernier, survenu le [Date décès 5] 2024 d'après l'acte de décès joint produit.

Dans la mesure où cette notification est intervenue postérieurement à la clôture des débats, ce décès n'entraîne pas l'interruption de l'instance et la cour peut donc statuer.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par ses dernières conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 6 novembre 2023, M. [I] demande à être déclaré recevable et fondé en son appel principal et incident, que la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau :



- déboute les consorts [O] de l'intégralité de leurs conclusions et de leur appel principal et incident,

Subsidiairement,

- dise et juge que la clause pénale et le dépôt de garantie ne peuvent se cumuler et, en conséquence, déboute les consorts [O] de leurs demandes en paiement de la somme de 25 500 euros ou, subsidiairement, impute cette somme sur la clause pénale,

- en tout état de cause, dise et juge que cette clause pénale est manifestement excessive,

En tous les cas,

- réduise le montant de la clause pénale des sommes payées au titre des loyers et taxes et juge subsidiairement que, si le montant de cette clause n'est pas réduit, les loyers payés seront imputés sur cette somme, soit la somme de 26 285 euros en quittances ou deniers et à parfaire,

- juge que les éventuelles condamnations ne peuvent être prononcées qu'au profit des demandeurs, soit Messieurs [Y] [O] et [G] [O], et non à chacun des demandeurs, soit à M. [Y] [O] et à M. [G] [O],

- condamne les consorts [O] aux entiers dépens des deux instances et à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Sur l'appel principal et incident des consorts [O],

- rejette leur appel principal et leur appel incident sur son appel principal, ainsi que l'intégralité de leurs fins et conclusions en tant que dirigées contre lui,

- juge que les éventuelles condamnations ne peuvent être prononcées qu'au profit des demandeurs, soit Messieurs [Y] [O] et [G] [O], et non à chacun des demandeurs, soit à M. [Y] [O] et à M. [G] [O],

- confirme la décision entreprise sous réserve de son appel principal et incident,

- condamne les consorts [O] aux entiers dépens des deux instances et à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [I] conteste toute faute de sa part, indiquant avoir fait le nécessaire auprès de l'établissement bancaire pour obtenir le prêt prévu qui lui a été refusé, si bien que la condition suspensive relative à l'obtention de ce prêt ne s'est donc pas réalisée, sans faute de sa part.



Sur les fonds personnels destinés au financement du bien immobilier, il affirme avoir en toute bonne foi indiqué qu'il disposait ou pouvait disposer, pour la vente, de fonds personnels, dans la mesure où sa mère souhaitait vendre une partie de ses propriétés immobilières, estimées entre 417 000 et 460 000 euros, et lui donner de l'argent, et que lui-même était propriétaire d'une maison d'habitation à [Localité 16], évaluée entre 350 000 euros et 400 000 euros. Il précise cependant que cette maison lui avait été attribuée dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial après son divorce et qu'il avait souscrit un prêt pour payer une soulte de 250 000 euros.



Cependant, sa mère est décédée le [Date décès 3] 2015, sa succession s'est ouverte mais n'est toujours pas réglée en totalité, son père étant lui-même décédé le [Date décès 4] 2016. Il indique ne pas avoir anticipé le décès de sa mère qui ne lui a pas permis de bénéficier dans les délais requis de l'apport escompté.

M. [I] conteste toute mauvaise foi de sa part, indiquant avoir seulement tenté de trouver une solution pour honorer ses engagements, en concertation avec les consorts [O], qui ont été informés de toutes ses difficultés. Il invoque un document signé entre les parties le 10 janvier 2016, envisageant la non réitération de la vente du fait des difficultés rencontrées et faisant les comptes en vertu des conventions d'occupation du bien immobilier.



Subsidiairement, M. [I] soutient que le dépôt de garantie ne peut se cumuler avec la clause pénale, dans la mesure où la promesse synallagmatique de vente stipule que « dans l'hypothèse de la non réalisation des conditions suspensives de son fait (acquéreur) cette somme restera acquise au vendeur par application et à due concurrence de la clause pénale », ce qui exclut tout cumul de la clause pénale avec le dépôt de garantie. Il ajoute que le paiement ne peut être réclamé si le compromis est caduc. De plus, le dépôt de garantie n'est pas une indemnité mais une somme consignée pour garantir l'exécution des obligations.



Par ailleurs, il invoque le caractère manifestement excessif de cette clause pénale qui doit être réduite à tout le moins de la valeur du loyer payé, soutenant que le bien n'a pas été immobilisé indûment et qu'il a payé plus de 24 825 euros aux consorts [O] entre juillet 2014 et la date de libération des lieux. De plus, ces derniers ne justifient pas de la date à laquelle le bien a été vendu par la suite, ainsi que de son prix de vente.



M. [I] souligne que la clause pénale et le dépôt de garantie sont éventuellement dus à la partie désignée à l'acte comme vendeur, soit les consorts [O] ensemble, mais pas à chacun d'eux.



Enfin, l'appelant conteste chacun des postes de préjudices dont les consorts [O] sollicitent réparation, en plus du paiement de la clause pénale et du dépôt de garantie. Il soutient notamment que ces derniers ont sorti les meubles de la maison avant le jour prévu pour son déménagement, si bien que les frais de garde-meuble ne sont pas justifiés, qu'il a payé le loyer convenu, qu'il a parfaitement entretenu la maison, qu'il a payé la taxe d'habitation de 2015 et de 2016 et que le préjudice moral invoqué n'est pas non plus justifié.



Par leurs conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 25 novembre 2022, M. [Y] [O] et M. [G] [O] sollicitent :



Sur appel de M. [I], que la cour :

- confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [I] à leur verser les sommes de 51 000 euros au titre de la clause pénale, 25 500 euros au titre du dépôt de garantie et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirme le jugement en ce qu'il a dit que ces sommes sont dues au titre de l'indemnisation des préjudices subis par les requérants et en ce qu'il a débouté en conséquence ces derniers de leurs plus amples demandes,

Statuant à nouveau,

- juge que M. [I] est responsable des préjudices qui leur ont été causés et le condamne :

* à verser à M. [Y] [O] la somme de 84 572 euros en réparation du préjudice subi,

* à verser à M. [G] [O] la somme de 80 755 euros en réparation du préjudice subi,

* à verser à M. [G] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme à M. [Y] [O], sur le même fondement,

Sur leur appel,

- que la cour les déclare recevables, qu'elle infirme le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause Me [N] et la [17] et les a déboutés de leurs demandes à l'encontre de ces derniers et en les condamnations qu'il a prononcées à leur encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et que, statuant à nouveau, elle :

- juge que Me [N] est responsable des préjudices qui leur ont été causés et que les fautes ayant été commises par chacun des défendeurs ont contribué à causer le dommage subi dans son entier, en conséquence, condamne in solidum les défendeurs à réparer les préjudices,

- condamne la société [17] à intervenir en garantie de Me [N],

- condamne Me [N], M. [I] et la société [17], in solidum :

* à verser à M. [Y] [O] la somme de 84 572 euros en réparation du préjudice subi,

* à verser à M. [G] [O] la somme de 80 755 euros en réparation du préjudice subi,

* à verser à chaque demandeur la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- ordonne la capitalisation des intérêts au taux légal, rétroactivement à compter de leur date d'exigibilité,

en tout état de cause,

- déboute les parties adverses de l'ensemble de leurs conclusions et appel incident et les condamne aux entiers frais et dépens.



Les consorts [O], au visa de l'article 1178 du code civil, soutiennent tout d'abord que le fait de solliciter un prêt supérieur au maximum prévu constitue une faute, de même que le fait de déposer une demande de prêt après la date fixée au titre de la condition suspensive justifie l'application de la clause pénale prévue.



Ils invoquent des fautes contractuelles de M. [I] qui ont entraîné la caducité de la vente, le financement de l'acquisition étant quasiment inexistant, ce qui vouait à l'échec la réitération de l'acte en la forme authentique dès l'origine. Ils soulignent que la vente a été conclue sous conditions suspensives du paiement du prix et de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, lequel a en réalité sollicité un prêt de 550 000 euros au lieu de 100 000 euros. La réitération de l'acte authentique ayant été prévue avant le 1er janvier 2015, ils font valoir que ce n'est pas le décès de la mère de l'acquéreur, survenu le [Date décès 3] 2015, qui est la cause de l'échec de la vente.



Les vendeurs reprochent à M. [I] d'avoir utilisé des man'uvres et stratagèmes pour les convaincre de patienter, en évoquant ses démarches bancaires, son patrimoine, en donnant une image erronée de son patrimoine, en profitant de leur faiblesse due à leur deuil, et ce pendant qu'il profitait de la maison avec sa compagne' Ils invoquent un manquement de sa part à son obligation de bonne foi et une attitude dolosive.



Sur la responsabilité civile professionnelle du notaire, les consorts [O] reprochent à Me [N] une absence de vérification des déclarations de l'acquéreur sur la teneur du financement et une absence d'efficacité et de validité de l'acte, invoquant à sa charge une obligation de vérification des déclarations des parties et d'investigations complémentaires lorsque celles-ci apparaissent erronées, surtout si elles sont de nature à conditionner l'efficacité de l'acte.



Ils estiment que le notaire savait, dès l'entretien qu'il a eu avec M. [I] et sa mère, le 18 juin 2014, cette dernière envisageant une donation-partage qui n'était qu'un projet et, par ailleurs, la maison de l'acquéreur étant grevée d'un emprunt hypothécaire de 250 000 euros, que la viabilité de l'acquisition, telle que projetée, était nulle du fait de l'absence de patrimoine propre et immédiatement disponible de l'acquéreur. Ils reprochent à Me [N] d'avoir qualifié d'apport personnel le montant de 444 850 euros, correspondant à 81 % du prix de vente et qui n'était pas immédiatement à la disposition de M. [I], lequel a, dès septembre 2014, sollicité un prêt de 550 000 euros. Par cette mention erronée, les consorts [O] soutiennent qu'il a manqué à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte.



Les vendeurs reprochent également au notaire :

- de ne pas les avoir mis en garde sur la portée de l'acte en cause, précisément sur le risque de nullité ou de caducité de la vente causé par l'inexistence des capacités de financement de l'acquéreur,

- de ne pas les avoir avertis des risques engendrés par l'installation de M. [I] dans la maison avant même la réitération de la vente par acte authentique, et de les avoir convaincus de conclure une nouvelle convention d'occupation précaire contraire à leurs intérêts, en leur annonçant la signature imminente d'un compromis pour des biens de la succession de la mère de M. [I],

- un défaut de conseil pendant la phase de réitération du contrat de vente par acte authentique, lui reprochant de ne pas les avoir reçus pour faire le point sur la situation et envisager avec eux les voies de droit à mettre en 'uvre, mais au contraire, en les laissant toujours espérer une issue favorable à la situation,

- un manquement à son obligation d'information, de diligence et de conseil dans le recouvrement, l'exécution et la gestion du dépôt de garantie prévu par le compromis de vente à la charge de l'acquéreur, précisément le retard d'un an dans l'information sur le non-paiement du dépôt de garantie, qui devait être versé au plus tard le 5 septembre 2014, le notaire ne leur ayant non plus jamais conseillé de se prévaloir de la clause selon laquelle ils pouvaient solliciter la caducité de la vente afin de préserver leurs intérêts.



Concernant la clause pénale, les consorts [O] invoquent les termes du compromis de vente, soulignant que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée.



Ils soulignent que le montant de cette clause pénale, soit 10 % du prix de vente, n'est pas excessif, alors que M. [I], en occupant la maison, lui a fait perdre de la valeur dans la mesure où elle a été vendue à un prix inférieur, qu'il a laissé de nombreux frais à leur charge et s'est abstenu de payer des indemnités d'occupation pendant plus de six mois.



Les vendeurs font valoir qu'une jurisprudence constante retient en outre la responsabilité du notaire et sa condamnation solidaire au versement de la clause pénale.



Sur le dépôt de garantie, les consorts [O] soutiennent que, selon la Cour de cassation, la clause pénale et le dépôt de garantie peuvent être cumulés au titre de l'indemnisation globale du préjudice, ce cumul n'étant pas excessif vu l'ampleur de leur préjudice, le comportement dilatoire et la durée de la procédure.



Les consorts [O] invoquent également de nombreux autres préjudices, distincts selon eux de ceux réparés par le dépôt de garantie et la clause pénale, à savoir des frais de déplacement sur les lieux de 2 203,89 euros, des frais d'entretien de la maison de 3 375,56 euros payés en commun, des frais de 9 596,85 euros relatifs au déménagement des meubles de M. [I], de 11 375 euros au titre de l'indemnité d'occupation des lieux, soit 1 750 euros mensuels pendant 6,5 mois, des tracas et du temps passé à la résolution du litige, une perte de chance de vendre la maison à un acquéreur fiable, l'indemnisation du préjudice moral, des frais administratifs, la perte de valeur du bien.



Les consorts [O] soutiennent que ces préjudices sont distincts de ceux réparés par le dépôt de garantie et la clause pénale, que le notaire est tout autant responsable des dommages causés que M. [I], et que c'est justement le cumul des fautes du notaire et de M. [I] qui a causé l'intégralité du dommage qu'ils ont subi. Le notaire ayant contribué à certains préjudices en rédigeant un acte inefficace, l'erreur sur la qualification de fonds personnels rendant l'acquisition impossible, telle que projetée dans l'acte, et ayant contribué à d'autres préjudices en manquant à son devoir de conseil et de mise en garde des vendeurs.



Enfin, les consorts [O] soutiennent que les sociétés [17] doivent garantir le notaire de toutes ces condamnations, au titre du contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle.



Par leurs conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 31 août 2022, Me [N] et les sociétés [17] et [17] sollicitent le rejet de l'appel des consorts [O] ainsi que la confirmation du jugement déféré et la condamnation de toute partie succombant aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur l'absence d'efficacité de la promesse synallagmatique de vente qui est reprochée au notaire, ce dernier et ses assureurs font valoir que celle-ci préservait les intérêts des vendeurs et de l'acquéreur, prévoyant une condition suspensive relative au financement, encadrée dans le temps par des mesures protégeant les intérêts des vendeurs et acquéreur, et, par ailleurs, un dépôt de garantie et une clause pénale de nature à assurer un dédommagement des vendeurs en cas de non réitération de l'acte authentique. Le compromis rédigé par le notaire était parfaitement équilibré et assurait la protection de chacune des parties.



Sur l'absence de vérification des déclarations des parties, les intimés soutiennent que :

- le notaire n'est pas tenu de contrôler la véracité des informations factuelles fournies par les parties, en l'absence d'éléments de nature à éveiller ses soupçons,

- le devoir d'investigation « absolu » imposé au notaire porte sur des éléments objectifs et vérifiables, tels que l'existence d'une publicité légale sur un droit réel immobilier,

- les déclarations de M. [I] ne semblaient nullement fantaisistes au regard des informations dont le notaire disposait concernant la consistance de son patrimoine, Me [N] n'ayant aucun motif de supposer qu'il n'avait pas à sa disposition le montant de son apport personnel,

- le notaire, au titre de son obligation de conseil, n'a pas à vérifier la solvabilité des parties,

- Me [N], dans le cadre de l'instruction de l'acte authentique, a suivi de près l'avancement de l'ensemble des formalités et a notamment réclamé auprès de M. [I] le justificatif de l'obtention de l'offre de prêt.



Sur la validité et l'efficacité de l'acte, les intimés font valoir que ni l'une ni l'autre ne peuvent être remises en cause au vu des clauses protectrices des vendeurs, les délais d'obtention du prêt à peine de caducité et la clause pénale ayant permis d'assurer la pleine efficacité de l'acte et les vendeurs ayant pu en bénéficier.



Sur l'absence de mise en garde des vendeurs sur la portée de l'acte en cause, ils soutiennent que :

- le notaire n'a pas à renseigner son client sur l'existence de faits dont il a connaissance et n'a pas à vérifier l'équilibre économique d'une opération, son obligation d'efficacité étant limitée à la validité des clauses juridiques rédigées, ce qui était le cas en l'espèce,

- ce sont les vendeurs qui ont choisi de prolonger la durée du compromis et de signer une nouvelle convention d'occupation précaire rédigée par leur conseil,

- la première convention rédigée par Me [N] prévoyait la possibilité de résiliation anticipée à tout moment par chaque partie, sans motif, avec un préavis de huit jours, une clause résolutoire de plein droit en cas de non acquisition des biens immobiliers, une astreinte de 150 euros par jour de retard en cas de maintien dans les lieux après congé ou résiliation de la convention,

- le notaire n'a jamais cherché à rassurer les consorts [O] mais leur a seulement transmis les informations communiquées par M. [I] suite à ses demandes.



Sur le défaut de conseil durant la phase de réitération de l'acte authentique, les intimés soutiennent que Me [N] n'avait pas à recommander de se prévaloir de la caducité ou de la nullité du compromis.



Sur le dépôt de garantie, il a sollicité à plusieurs reprises le versement de celui-ci auprès de M. [I] et a informé les consorts [O] de l'absence de règlement par courriel du 22 juillet 2015, suite auquel ils ont décidé de poursuivre la vente et de régulariser une seconde convention d'occupation précaire.



Le notaire et ses assureurs contestent également le lien de causalité avec le préjudice invoqué par les consorts [O].



Ils rappellent que le préjudice né du manquement par un professionnel à son obligation de mise en garde s'analyse en la perte de chance de ne pas contracter et qu'une condamnation ne peut pas être prononcée in solidum lorsque les fondements de la responsabilité sont différents.



Ils font valoir que la clause pénale n'est pas constitutive d'un préjudice en lien direct avec la prétendue faute du notaire, d'autant plus qu'elle n'aurait pas été due s'il avait, dans le compromis de vente, indiqué que l'acquéreur emprunterait la totalité du prix de vente. De plus, le paiement de sommes contractuellement dues, telles que des clauses pénales, ne peut constituer un préjudice indemnisable au titre de la responsabilité civile du notaire.



Par ailleurs, le dépôt de garantie doit s'imputer sur la clause pénale stipulée au compromis et ne peut donner lieu à une condamnation distincte de la clause pénale. Il ne peut non plus réparer des fautes distinctes du préjudice lié à la caducité de la vente.

Le notaire et ses assureurs contestent également chacun des préjudices distincts réclamés par les consorts [O].



*



Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.



MOTIFS



I ' Sur les demandes dirigées contre M. [I] seul



A) Sur la mise en 'uvre de la clause pénale



La clause pénale incluse dans la promesse synallagmatique de vente signée entre les consorts [O] et M. [I] est rédigée comme suit : « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de (') 51.000,00 EUR à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. »



Les conditions de la vente sont remplies lorsque les conditions suspensives sont accomplies et la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt est réputée accomplie lorsque celui-ci n'a pu être obtenu du fait de l'acquéreur qui n'a pas sollicité un prêt d'un montant conforme à celui prévu dans la promesse synallagmatique de vente.



Dans la situation présente, s'il était convenu dans la promesse synallagmatique de vente que M. [I] solliciterait un prêt d'un montant de 100 000 euros pour l'acquisition du bien des consorts [O], il ressort des pièces versées aux débats qu'il a justifié d'une réponse négative de la [15] du 8 avril 2015, laquelle ne comportait aucune précision sur le montant du prêt sollicité et sa durée. Elle évoquait un endettement trop élevé, ajoutant que la seule solution serait que le bien actuel de M. [I] fût déjà sous compromis. L'appelant produit par ailleurs une simple simulation de prêt in fine d'un montant total de 482 565 euros, d'une durée de 15 ans, non datée mais mentionnant une date « prévisionnelle », le 26 juin 2015. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ce dernier ne démontre pas avoir sollicité un prêt du montant prévu dans la promesse synallagmatique de vente.



Il est donc établi que, non seulement M. [I] n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles relatives à la demande de prêt, mais qu'il a fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive convenue à ce titre entre les parties à la vente en sollicitant un prêt très largement supérieur au montant convenu, ce dont il résulte que la non réalisation de cette condition suspensive lui est exclusivement imputable et que celle-ci est réputée accomplie.



Par ailleurs, les consorts [O] justifient d'une mise en demeure de régulariser la vente avant la fin du mois d'avril 2015 adressée à l'acquéreur le 2 avril 2015, par laquelle ils lui ont précisé se réserver le droit de demander le versement de la clause pénale de 51 000 euros et de demander devant les tribunaux compétents l'exécution de la vente, ainsi que la réparation des préjudices non couverts par la clause pénale.

Par la suite, s'ils ont accordé à M. [I] un délai supplémentaire pour obtenir le prêt nécessaire au financement de l'acquisition de leur bien immobilier, il est démontré, notamment par les termes de la convention du 25 juillet 2015 et par les mises en demeure adressées à l'acquéreur, qu'ils n'ont pas renoncé à l'application de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente. En conséquence, les conditions de mise en 'uvre de cette clause pénale sont remplies et celle-ci doit s'appliquer.



Si l'appelant invoque le caractère manifestement excessif de cette clause pénale, celui-ci doit s'apprécier au regard du préjudice subi de son fait par les intimés. A ce titre, il apparaît que ces derniers ont, en permettant à M. [I] d'occuper cet immeuble avant même la signature de l'acte authentique de vente et en accordant des délais supplémentaires successifs pour obtenir le financement de l'acquisition, contribué eux-mêmes à allonger la durée d'indisponibilité de ce bien. Par ailleurs, les deux conventions d'occupation précaire successives ont prévu le versement d'une redevance à compter du 1er septembre 2014 et jusqu'au 14 décembre 2015, ce qui réduit le préjudice dont ils se prévalent, relatif à l'indisponibilité du bien, seule l'occupation de l'immeuble par M. [I] du 15 décembre 2015 jusqu'en avril 2016 étant dépourvue de contrepartie. De plus, le bien immobilier a été vendu à des tiers au prix de 505 000 euros, soit 5 000 euros de moins seulement que le prix convenu avec M. [I], ce qui ne démontre pas l'existence d'une perte de valeur significative du bien du fait du retard dans la vente, telle qu'alléguée par les intimés. En outre, cette vente est intervenue le 24 juin 2016, soit moins de 4 mois après la notification, par l'intermédiaire de leur conseil, de la caducité de la vente à M. [I].



Cependant, il est indéniable que les vendeurs ont subi un réel préjudice lié aux importants tracas causés par le non-respect de la condition suspensive relative au prêt par l'acquéreur, alors même que ce dernier avait obtenu la signature de la première convention d'occupation précaire, applicable durant les mois précédant la date alors prévue pour la signature de l'acte authentique, ainsi qu'aux conséquences financières de son maintien dans les lieux. C'est ainsi qu'ils ont précisé, dans la seconde convention d'occupation précaire du 25 juillet 2015, qu'ils n'auraient pas accepté la précédente, accordée en août 2014, s'ils avaient eu connaissance des réelles conditions de financement projetées par M. [I], ce que ce dernier, en signant cette nouvelle convention, n'a pas contesté. Sa défaillance a exigé des intimés de multiples demandes auprès du notaire instrumentaire pour obtenir des informations précises sur l'avancée de ses propres démarches afin de pouvoir régler le prix de la vente et sur ses réelles capacités de financement, provoquant pour eux, dans le contexte qui était le leur, s'agissant de la vente d'un bien de la succession de leur père, un stress et des tracas incontestables. Cependant, rien ne permet d'imputer les différents arrêts de travail de M. [Y] [O] prescrits entre septembre 2015 et avril 2016 au comportement fautif de M. [I] dans le cadre des relations contractuelles entre les parties.



Dès lors, si le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard du préjudice subi par les consorts [O] du fait de la non-réalisation de la vente causée par le comportement fautif de M. [I], au vu des éléments plus haut relatifs au paiement d'une redevance pour occupation et aux conditions de la vente finalement réalisée, le préjudice subi par les acquéreurs justifie une modération de cette clause à un montant de 25 000 euros.



Le jugement contesté sera donc infirmé quant au montant de la condamnation de M. [I] au titre de ladite clause et il sera statué en ce sens.

B) Sur la demande portant sur le montant du dépôt de garantie



La promesse synallagmatique de vente a prévu le dépôt, à la charge de l'acquéreur et par virement bancaire à la comptabilité du notaire chargé de la rédaction de l'acte, au plus tard à l'expiration du délai de rétractation, d'un dépôt de garantie de 25 500 euros. Cette somme devait être imputée sur la partie du prix payée comptant lors de la passation de l'acte authentique, ne pouvant être restituée à l'acquéreur que s'il justifiait de la non-réalisation, hors de sa responsabilité telle qu'indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées ou de l'exercice d'un droit de préemption.



Dans le cas contraire, il était prévu que cette somme resterait acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la clause pénale, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur de ladite promesse synallagmatique.



Il résulte donc de ces stipulations contractuelles que ce dépôt de garantie, qui n'a pas été versé, était destiné à s'imputer sur le montant de la clause pénale et ne constitue donc pas une sanction ou une indemnité distincte de cette clause, si bien que la demande des consorts [O] tendant à la condamnation de M. [I] à leur en verser le montant n'est pas fondée. Le jugement contesté sera donc infirmé en ce qu'il l'a condamné à le régler et cette demande sera rejetée.



II- Sur les demandes complémentaires de dommages et intérêts des consorts [O] dirigées in solidum contre M. [I] et contre M. [N] et ses assureurs



Les consorts [O] sollicitent par ailleurs la condamnation de M. [I] et de M. [N], notaire, ainsi que des assureurs de ce dernier au versement de dommages et intérêts en réparation de divers préjudices, ce qui exige de vérifier préalablement si la responsabilité du notaire est engagée.



A) Sur la responsabilité du notaire



En préalable, il y a lieu de souligner que les intimés fondent leurs demandes incidentes contre M. [N] sur la responsabilité délictuelle, seule responsabilité encourue à leur égard en sa qualité de notaire instrumentaire.



Sur l'absence de vérification des déclarations de l'acquéreur quant à son apport personnel de 444 850 euros, si le notaire a pour obligation de vérifier les déclarations du vendeur relatives à des droits éventuels sur le bien immobilier objet de la vente, ou les déclarations des parties sur leur capacité juridique, c'est parce que ces droits et cette capacité conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il établit.



En revanche, il n'est tenu de vérifier les déclarations des parties relatives à des faits qui n'ont pas de telles conséquences que lorsqu'il a un motif de les mettre en doute. En particulier, comme l'a relevé le tribunal, il n'a pas pour obligation de se livrer d'office à des investigations sur la solvabilité de l'acquéreur d'un bien immobilier, dès lors qu'il n'a pas de motif de douter de sa réalité. Or, dans la situation présente, dans la mesure où M. [I] était lui-même propriétaire d'un bien immobilier, et dans la mesure où il devait également bénéficier d'une donation-partage de sa mère, elle-même propriétaire de biens immobiliers, M. [N] n'avait pas lieu de douter que l'acquéreur disposerait de l'apport personnel annoncé lors de la signature de l'acte authentique de vente.



Il peut être observé en effet que, si la maison de M. [I] lui avait été attribuée dans le cadre du partage de la communauté avec son ex-épouse contre versement d'une soulte, sa valeur excédait largement le montant de celle-ci et le notaire n'avait pas de motif de douter de la réalisation de la donation-partage que la mère de l'acquéreur projetait d'effectuer.



Sur l'absence d'efficacité et de validité de l'acte, précisément de la promesse synallagmatique de vente, reprochées à M. [N] par les consorts [O], la lecture de cet acte, sur le dernier point, permet de vérifier qu'il contient une condition suspensive relative à l'obtention du prêt projeté par l'acquéreur, encadrée dans un délai suffisamment strict pour préserver largement les intérêts des vendeurs, ceux-ci étant également protégés par la clause relative au dépôt de garantie et par la clause pénale, en cas de non-réitération de l'acte authentique. D'ailleurs, si le dépôt de garantie n'a pas été versé, la clause pénale a pu être mise en 'uvre par les vendeurs, ce qui démontre l'efficacité des stipulations contractuelles prévues à ce titre.



Il en résulte que, s'agissant de la validité et de l'efficacité de la promesse synallagmatique de vente rédigée par M. [N], aucune faute n'est établie à l'encontre de ce dernier.



- Sur l'absence de mise en garde des vendeurs sur la portée de l'acte en cause



Les consorts [O] reprochent au notaire instrumentaire de ne pas les avoir mis en garde contre le risque de nullité ou de caducité de la vente causé par l'inexistence des capacités de financement de M. [I] et de ne pas les avoir avertis des risques engendrés par l'installation de M. [I] dans la maison avant la réitération de la vente par acte authentique. Ils ajoutent que cette installation a eu lieu sur les conseils du notaire, auquel ils reprochent également de les avoir laissés dans l'ignorance des risques juridiques engendrés par leurs engagements.



M. [N] soutient que le notaire instrumentaire n'a pas à s'immiscer dans les relations entre les parties, devant veiller toutefois à informer les parties sur la portée des engagements souscrits et à ce que l'équilibre entre elles soit préservé. Il soutient que la première convention d'occupation précaire, la seule qu'il a établie, a préservé les intérêts des vendeurs, évoquant les clauses les préservant d'un maintien dans les lieux de M. [I] contre leur volonté et ajoutant que M. [I] a quitté les lieux dès qu'il a été mis en demeure de le faire.



Dans la situation présente, si M. [N] a rédigé la première convention d'occupation précaire du 22 août 2014, aucun des courriels versés aux débats ne permet d'affirmer qu'il ait lui-même conseillé à M. [I] de s'installer dans les lieux préalablement à l'acquisition du bien, comme le soutiennent les intimés. De plus, le notaire a introduit dans cette convention des clauses protectrices des propriétaires, de telle sorte que ces derniers étaient parfaitement garantis de tout maintien de l'occupant dans les lieux contre leur gré et notamment en cas de non-réalisation de la vente (clause de résiliation anticipée sans motif avec préavis de 8 jours, clause résolutoire en cas de non-acquisition du bien immobilier ou de non-exécution d'une clause contractuelle, astreinte en cas de maintien dans les lieux après congé ou résiliation de la convention). En outre, aucun élément ne lui permettait de supposer, dès la signature de la première convention d'occupation précaire de l'immeuble et de la promesse synallagmatique de vente, que le projet de financement de l'acquéreur était voué à l'échec et son insolvabilité prévisible, comme il a été développé plus haut.



Rien ne démontre non plus que le notaire ait cherché à rassurer les vendeurs en leur indiquant que la signature de l'acte authentique interviendrait très rapidement, puis de les avoir convaincus de conclure la seconde convention d'occupation précaire. A ce titre, il doit être souligné que, s'ils estiment cette convention contraire à leurs intérêts, les consorts [O] admettent que, sans la signature des deux conventions, ils risquaient que l'occupation des lieux par M. [I] soit qualifiée de bail d'habitation, ce qui aurait permis à ce dernier de se maintenir dans les lieux à leur détriment financièrement, ce qui est en contradiction avec leurs reproches, étant observé que cette seconde convention contenait elle aussi différentes clauses protectrices de leurs intérêts. En tout état de cause, ils ne fournissent aucun élément de nature à contredire les allégations du notaire selon lesquelles ce n'est pas lui mais leur conseil qui a rédigé la seconde convention.



- Sur le défaut de conseil durant la phase de réitération du contrat de vente par acte authentique



Si les consorts [O] soutiennent n'avoir appris que le 28 mars 2015 que M. [I] ne disposait pas des fonds nécessaires à l'acquisition, qu'il avait fait une demande de prêt bien supérieure à celle qu'il s'était engagé à présenter par la promesse synallagmatique de vente, mais aussi qu'il n'avait commencé ses démarches bancaires que le 17 septembre 2014, ils savaient dès l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive qu'il n'avait pas obtenu le financement nécessaire à l'acquisition de leur bien immobilier et en avaient eu confirmation à la date convenue pour la signature de l'acte authentique, soit le 1er décembre 2014.



De plus, conformément aux termes de la promesse synallagmatique de vente, ils étaient en mesure, dès l'expiration du délai convenu pour justifier de l'offre de prêt, d'adresser à l'acquéreur la mise en demeure évoquée plus haut, afin de lui réclamer la communication des demandes de prêt qu'il avait formulées. Cette démarche leur appartenait et il ne relevait aucunement de la mission du notaire instrumentaire de les conseiller à ce titre, ainsi que sur les démarches à entreprendre pour « envisager avec eux les voies de droit à mettre en 'uvre », si bien qu'aucune abstention fautive ne peut lui être reprochée sur ce point.



En outre, un courriel que leur a adressé M. [I] le 13 mai 2015 démontre qu'ils étaient en relation dir