Cour d'Appel · Chambre d' Expropriation — 27 janvier 2025

COUR D'APPEL DE CAYENNE

[Adresse 3]



CHAMBRE SOCIALE





















ARRÊT N° 1 / 2025



N° RG 23/00455 - N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BHQS





COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DU CENTRE LITTORAL (CACL) 



C/



[N], [Y] [L]

[H], [F], [W] [L]

[R], [W], [U] [L]

[G] [L], épouse [Z]

[P], [I], [M] [L] épouse [B]

[T], [E], [S] [L]

[J] [IX]

[A] [IX]

[V] [IX]

[X] [IX]

[K] [D]



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION GENERALE DES FINANCES







ARRÊT DU 27 JANVIER 2025





Jugement Au fond, origine Juge de l'expropriation de CAYENNE, décision attaquée en date du 29 Août 2022, enregistrée sous le n° 21/00022





APPELANT :



COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DU CENTRE LITTORAL (CACL)

[Adresse 2]

[Localité 16]



Représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS 

Représentée par Me Julie PAGE de la SARL JULIE PAGE, avocat au barreau de GUYANE





INTIMES :



Madame [N], [Y] [L]

[Adresse 8]

[Localité 16]



Madame [H], [F], [W] [L]

[Adresse 1]

[Localité 13]



Monsieur [R], [W], [U] [L]

[Adresse 21]

[Localité 18]



Madame [G] [L], épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 20]



Madame [P], [I], [M] [L] épouse [B]

[Adresse 14]

[Localité 10]



Monsieur [T], [E], [S] [L]

inconnue

0000 GUYANE



Madame [J] [IX]

[Adresse 9]

[Localité 17]



Monsieur [A] [IX]

[Adresse 11]

[Localité 15]









Madame [V] [IX]

[Adresse 5]

[Localité 20]



Monsieur [X] [IX]

[Adresse 22]

[Localité 19]



Monsieur [K] [D]

[Adresse 6]

[Localité 20]



Représentés par Me Jean-aimé M'PIKA, avocat au barreau de GUYANE



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT 

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 23]

[Localité 20]

Comparant 





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

 

En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 décembre 2024 en audience publique et mise en délibéré au 27 janvier 2025, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



M. Yann BOUCHARE, Président de chambre



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



M. Yann BOUCHARE, Président de chambre

Mme Eva LIMA, Présidente de chambre

Mme Sophie BAUDIS, Conseillère

qui en ont délibéré.



GREFFIER :



Madame Naomie BRIEU, greffière, présente lors des débats et du prononcé



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE :



Par mémoire introductif reçu au greffe le 09 septembre 2021, l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) a saisi le juge de l'expropriation en fixation des indemnités suite à l'expropriation de deux parcelles cadastrées BP [Cadastre 7] et [Cadastre 12], situées à [Localité 20] appartenant aux indivisaires de la succession [L] [C] d'une superficie respective de 466 m² et de 2192 m².

Au sein de cette requête, le prix proposé était de 42 510 € comprenant 37 212 € au titre de l'indemnité principale et 5298 € au titre de l'indemnité de remploi.

Par ordonnance du 26 janvier 2022, la visite des lieux a été fixée au 29 mars 2022.

Le 29 mars 2022, un transport sur les lieux a été effectué en présence de Maître PAGE, conseil de l'EPFAG, de l'EPFAG, du commissaire du gouvernement. Les expropriés, pris en la personne de Madame [N] [C] et de Monsieur [R] [L], seuls indivisaires identifiés à ce stade, ne se sont pas présentés.

Le transport a permis de relever que la parcelle cadastrée BP [Cadastre 12] est une parcelle mixte essentiellement végétale avec une habitation et un abri en taule. En bordure de parcelle se situe également une crique. Concernant la parcelle BP [Cadastre 7], contigüe à la première, il s'agit d'une parcelle quasiment intégralement végétalisée, avec quelques traces de plantations non entretenues.

A l'audience se déroulant à l'issue du transport, Maître [O], avocat inscrit au barreau de la Guyane, s'est constitué au soutien des intérêts des indivisaires de la succession [L].

Après plusieurs renvois, l'affaire a été plaidée à l'audience du 2 août 2022 et mise en délibéré au 29 août 2022.

Dans ses dernières conclusions, l'EPFAG, représentée par son conseil Maître PAGE, avocat inscrit au barreau de la Guyane, maintient sa proposition initiale.

Au soutien de sa prétention, le demandeur indique que la date de référence doit être fixée au 27 septembre 2019 correspondant à la date de la dernière approbation du PLU conformément aux dispositions de l'article L213-6 et L213-4 du code de l'expropriation. A cette date, le terrain se situerait en zone AU qui serait soumis à des limites de constructibilité en raison du risque d'inondation et de mouvements de terrain. Selon l'EPFAG, le terrain puisque situé en zone AU serait soumis à de nombreuses restrictions urbanistiques qui le rendrait inconstructible, et son raccordement au réseau ne serait pas établi ou au moins insuffisant. Ainsi, la qualification de terrain à bâtir ne saurait être retenue pour une telle parcelle. 

A ce titre, l'expropriant conteste les termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement en ce qu'il se fonde sur des ventes concernant des terrains constructibles dénuée de tout aléa inondation. C'est pourquoi selon l'EPFAG, il serait plus pertinent de se fonder sur des ventes concernant des biens situés en zone N dite zone naturelle, par principe inconstructible. 

Par ailleurs, l'EPFAG propose de se fonder en rappelant les dispositions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, sur les différentes ventes amiables conclus entre l'EPFAG et les expropriés dans le cadre du projet TCSP pour des parcelles situées en zone AU.

L'expropriant rappelle que même si ces ventes cumulées ne remplissent pas les critères de volume de l'article L322-8 précité, elles peuvent servir de termes de comparaison pertinent. Or ces ventes aboutiraient à un prix de vente moyen de 20 € du m² soit un prix proche de celui proposé par l'expropriant à savoir 25 € par m². Ce montant devrait enfin faire l'objet d'un abattement pour occupation des lieux qu'il conviendrait de fixer à 20%.

Dans leurs conclusions les expropriés, représentés par leur conseil Maître [O], rejoignent la position et les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement la fixation d'un prix unitaire de 140 € par m² auquel viendrait s'appliquer un abattement pour occupation de 30% soit un montant de 298 000 € au titre de l'indemnité principale de dépossession auquel viendrait s'ajouter 30 800 € d'indemnité de remploi. En surplus, il est demandé une somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur autorisation du juge de l'expropriation, Maître [O] a communiqué en cours de délibéré, l'identité complète des indivisaires composant la succession à savoir : Madame [N] [L] veuve [C],

Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L] épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D].

Par jugement contradictoire rendu en premier ressort du 29 août 2022, le tribunal statuant après en avoir délibéré par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [N] [L] veuve [C], Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L], épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D] la somme de 45 668 € au titre de l'indemnité principale d'expropriation pour la parcelle BP[Cadastre 7] ;

CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [N] [L] veuve [C], Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L] épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D] la somme de 153 440 € au titre de l'indemnité principale d'expropriation pour la parcelle BP[Cadastre 12] ;

CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [N] [L] veuve [C], Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L] épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D] la somme de 5 566,80 € au titre de l'indemnité de remploi pour la parcelle BP[Cadastre 7] ;

CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [N] [L] veuve [C], Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L] épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D] la somme de 16 344 € au titre de l'indemnité de remploi pour la parcelle BP[Cadastre 12] ;

CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [N] [L] veuve [C], Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L] épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D], la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) aux entiers dépens.

En appel l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) ne fait appel que sur une surévaluation de l'indemnité allouée et reprend ses moyens de première instance. Elle précise ne pas remrettre en cause la méthode d'évaluation, la date de référence ainsi que les modalité de calcul des frais de réemploi. Elle conteste la qualification de terrain à bâtir et la valeur unitaire retenue elle reprend, en les éttofant par des éléments de jurisprudence, donc ses moyens de première instance quant à l'analyse de la qualité et nature du terrain et sur le prix proposé;

Le commissaire du gouvernement reprend ses calculs de première instance.

L'exproprié s'est constitué le 17 juin 2024 n'a pas conclu et était absent à l'audience du 9 décembre 2024 en dépit d'une convocation en date du 15 octobre 2024 pour l'audience du 9 décembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.



Le conseil des intimés n'était ni présent ni substitué et n'a pas fait parvenir avant l'audience une quelconque demande.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, qui seront exposés dans les motifs pour les besoins de la discussion la cour se réfère aux conclusions sus-visées et à la décision déférée conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.



À titre liminaire il convient d'analyser la décision de première instance compte tenu du fait que l'appel ne porte que sur le fait qu'il y aurait surévaluation du montant de l'indemnité de dépossession et à la lecture du mémoire de l'appelant celui-ci reprend l'analyse faite en première instance. En conséquence la détermination de la date de référence sera repris pour mémoire et celle de la nature du terrain pour analyse du raisonnement des parties.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'indemnité principale



Sur la date de référence 



Selon l'article L322-6 du code de l'expropriation : « Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8° de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé. La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. »

Il ressort de l'analyse du commissaire du gouvernement, non contesté par l'expropriant et l'exprorié, que la date de référence doit être fixé à la date de la dernière modification du PLU concerné soit le 27 septembre 2019.

Conformément aux dispositions de l'article L322-6, la date de référence sera fixée au 27 septembre 2019. En l'absence de contestation elle sera confirmée en appel.



Sur la notion de terrain à bâtir



Les raisonnements de première instance seront repris tant en ce qui concerne la notion de terrain à batir au regard du PLU document de référence et sur la constructibilité.

Selon les articles L322-3 et L322-4 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains désignés comme constructibles par un document d'urbanisme et effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, et un réseau d'eau potable dans les cas où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent. L'évaluation de ces conditions doit être effectuée à la date de référence retenue.

En l'espèce, la date de référence retenue est le 27 septembre 2019, c'est à cette date qu'il faudra donc se positionner pour qualifier la parcelle de terrain à bâtir.



Sur la désignation du terrain comme constructible par un document d'urbanisme

L'unité foncière d'origine se situe intégralement sur une zone AU du PLU c'est-à-dire une zone dite « à urbaniser ». Selon le Plan Local d'Urbanisme tel que relevé par l'expropriant, la zone AU « est concernée par une Orientation d'Aménagement et de Programmation » et il est précisé que « Les constructions et aménagement sont autorisés sous réserve d'être compatible avec l'Orientation d'Aménagement et de Programmation définie pour chaque secteur de la zone AU ». De plus, il doit être précisé que la qualification de zone AU peut avoir pour effet d'encadrer la constructibilité d'une parcelle mais ne peut avoir pour effet de rendre un secteur purement et simplement inconstructible sauf indication contraire du PLU. 

Or comme cela a pu être établi au moment du transport, les parcelles concernées se situent dans des zones urbanisées avec de nombreuses constructions de logement de sorte qu'on ne saurait tirer de cette seule qualification de zone AU, une impossibilité de construire.

Ainsi en l'absence d'autres éléments contraires, au regard de la présence d'une construction sur une des deux parcelles contiguës et de l'environnement des deux parcelles expropriées, il y a lieu de les considérer comme constructibles dans le sens de L322-3 du code de l'expropriation.



Sur l'incidence du raccordement suffisant au réseau

Comme il est indiqué par les premiers juges, il a pu être relevé au cours du transport la présence d'une habitation raccordée aux différents réseaux, que le caractère illégal de ce raccordement n'est qu'allégué par l'expropriant de sorte que cette condition doit également être considérée comme réunie. Au-delà de la présence de cette habitation, les parcelles sont entourées d'autres habitations reliées aux différents réseaux. Le juge est également libre dans son appréciation des éléments apportées ou non par les parties.

En considérant la contigüité des deux parcelles, il y lieux de considérer que cette condition est réunie tant pour la parcelle BP [Cadastre 12] que BP [Cadastre 7].

En conséquence, les parcelles expropriées cadastrées BP [Cadastre 12] et BP [Cadastre 7] peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.



Sur les termes de références retenues et l'évaluation de la parcelle



L'article L322-2 du code de l'expropriation dispose que : « Les biens sont estimés à la date de la décision de la première instance (') Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. » 

Enfin, selon l'article L322-8 du code de l'expropriation : « Sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords intervenus à l'intérieur des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires. Sous la même réserve, il tient également compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête. ».

Sur les accords amiables que l'EPFAG entend voir retenus comme terme de comparaison pertinent, il doit être relevé que les jurisprudences citées concernent des cas où un grand nombre de vente amiable est produit par l'autorité expropriante ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque l'EPFAG produit seulement trois actes de ventes. De plus, le prix de vente proposé de 25 € par m² paraît en complète contradiction avec les prix pratiqués pour les terrains à bâtir dans la zone géographique concernée. C'est en tout cas ce qu'il ressort des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et que reprennent les expropriés mentionnant un prix de vente moyen de 140 € par m² fondé sur trois ventes en zone UC.

De plus, les autres termes de comparaison produits par l'expropriant concernent des parcelles situées en zone naturelle c'est-à-dire totalement inconstructibles ce qui ne peut être considéré comme des termes de comparaison pertinent pour un terrain à bâtir.

Si l'idée d'un accord sur le prix au regard de la proposition du commissaire du gouvernement proposition à laquelle les expropriés se rallient, il convient d'envisager ces éléments pour chacune des parcelles pour l'ont fait les premiers juges ce qui permet de tenir compte des particularité de chacune des parcelles soit pour l'une l'existence d'une construction et d'un abri pour l'autre d'un risque d'innondation. Ainsi nous adoptons les analyses et moyens de première instance en raison de leur pertinence.

Dès lors il apparaît que le prix pivot proposé par le Commissaire du gouvernement ne prend pas en compte le caractère nécessairement moins attractif de la Zone AU par rapport à la zone UC, totalement constructible, dans laquelle ont eu lieu ces ventes. De plus les parcelles se situent dans une zone soumis à un aléa inondation faible et moyen ce qui impacte nécessairement leur valeur. Enfin, il faut également rappeler qu'une partie de cette parcelle est recouverte de végétation haute non entretenue de sorte que des travaux d'aménagement conséquent seraient nécessaires pout viabiliser la parcelle.

Concernant la parcelle BP [Cadastre 12], il y a lieu en plus de prendre en considération la présence d'une construction ainsi que d'un abri qui doit entraîner un abattement supplémentaire.

Ainsi au regard de l'ensemble de ces éléments, il est pertinent pour calculer la valeur de chacune des parcelles de partir du prix pivot présenté par le Commissaire du gouvernement et lui appliquer un abattement pour rendre compte de la situation particulière des biens.





Concernant la parcelle BP [Cadastre 12], en prenant en considération l'existence d'une construction peu entretenue ainsi que d'un abri, au titre de l'indemnité principale il y a lieu de retenir un abattement de 50% par rapport au prix pivot soit:

2192 x 140 x 50% = 153 440 € 

Concernant la parcelle BP [Cadastre 7], l'aléa inondation ainsi que la configuration de la parcelle nécessite de prendre en compte au titre de l'indemnité principale un abattement de 30 % par rapport au prix pivot retenu soit : 

466 x 140 x 70% = 45 668 €



Sur le bénéficiaire de l'indemnité 



En l'espèce, la liste intégrale des indivisaires a pu être communiquée de sorte que le versement des indemnités pourra être effectuée directement aux propriétaires identifiées.

En conséquence, l'EPFAG sera condamnée à verser à Madame [N] [L], Veuve [C], Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L], épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D] la somme de 45 668 € et 153 440 €.

Sur l'indemnité de remploi 

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R.322-5 du Code de l'expropriation. Elle est calculée sur la base de l'indemnité principale. Elle est due même en l'absence effective de remploi.



En l'espèce le montant de l'indemnité principal est de 153 440 € pour la parcelle BP [Cadastre 12] et 45 668 € pour BP [Cadastre 7] et conformément aux usages habituels, l'indemnité de remploi doit être calculée de la façon suivante : 20% pour la fraction inférieure ou égale à 5 000 €, 15% pour la fraction comprise entre 5001 et 15 000 € et 10% pour le surplus.



Le montant de l'indemnité de remploi pour la parcelle BP [Cadastre 12] doit être fixé à 16 344 € et pour la parcelle BP [Cadastre 7] à 5 566,80 €.



En conséquence, L'EPFAG sera condamnée à verser à Madame [N] [L], Veuve [C], Madame [H] [F] [L], Monsieur [R] [L], Madame [G] [L], épouse [Z], Madame [P] [L] épouse [B], Monsieur [T] [L], Madame [J] [IX], Monsieur [A] [IX], Madame [V] [IX], Monsieur [X] [IX], Monsieur [K] [D], la somme de 16 344 € et de 5 566,80 € au titre des indemnités de remploi.

Sur les autres demandes

Il ne parait pas utile de faire droit à une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article L312-1 du code de l'expropriation, l'EPFAG supportera les dépens.



 PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mise à disposition au greffe, 


CONFIRME la décision dans toutes ses dispositions.



Y ajoutant,



CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) aux entiers dépens.



En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président de chambre et la Greffière.



La Greffière Le Président de chambre

Naomie BRIEU Yann BOUCHARE