Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 27 janvier 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 27 JANVIER 2025









N° RG 23/01427 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFXF







[L] [N]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005203 du 20/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



Etablissement Public OPH AQUITANIS OPOLE



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 mars 2023 par le Tribunal de proximité d'ARCACHON (RG : 11-22-0168) suivant déclaration d'appel du 23 mars 2023





APPELANT :



[L] [N]

né le 31 Mars 1988 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]



Représenté par Me Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



Etablissement Public OPH AQUITANIS Office Public de l'Habitat de [Localité 4] MÉTROPOLE, au capital social de 1.976.929 €, pris en la personne de son directeur général, dûment habilité à cet effet et domiciliée en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]



Représentée par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,





Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.









* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Selon contrat du 13 avril 2021, l'OPH Aquitanis de [Localité 4] Métropole a loué à M. [L] [N] un logement à usage d'habitation à [Localité 7], [Adresse 2]. 



Le bail a pris effet à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 447,76 euros toutes charges comprises.



Par acte d'huissier du 13 juin 2022, l'OPH Aquitanis Bordeaux Métropole a fait assigner M. [N] devant le tribunal de proximité d'Arcachon, aux fins, notamment, d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [N] et son expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant et de tous les biens lui appartenant, outre le paiement d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement contradictoire du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- prononcé la résiliation du bail conclu le conclu le 13 avril 2021 passé entre l'OPH Aquitanis [Localité 4] Métropole et M. [N] pour un logement à usage d'habitation situé à [Localité 7], [Adresse 2], à compter du jugement aux torts exclusifs du locataire ;

- déclaré M. [N] occupant sans droit ni titre de ce logement ;

- ordonné la libération des lieux ;

- prononcé faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- dit que pour ce qui concerne les meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M. [N] à payer à l'OPH Aquitanis [Localité 4] Métropole la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [N] aux dépens de l'instance ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.



M. [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 23 mars 2023, en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail conclu le 13 avril 2021 passé entre M. [N] et l'OPH Aquitanis [Localité 4] Métropole pour un logement à usage d'habitation situé à [Localité 7], [Adresse 2], à compter du jugement aux torts exclusifs du locataire ; 

- déclaré M. [N] occupant sans droit ni titre ; 

- ordonné la libération des lieux ; 

- prononcé faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 

- dit que, pour ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécutions ; 

- condamné M. [N] à payer à l'OPH Aquitanis [Localité 4] Métropole la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [N] aux dépens de l'instance ; 

- rejeté le surplus des demandes. 



Par dernières conclusions déposées le 3 mai 2023, M. [N] demande à la cour de :

- déclarer M. [N] recevable et bien-fondé en ses demandes ; 

- réformer le jugement entrepris. 

Et statuant à nouveau : 

- juger M. [N] recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et prétentions. 

Y faisant droit : 

- débouter l'OPH Aquitanis [Localité 4] Métropole de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

 

Par dernières conclusions déposées le 19 mai 2023, l'OPH Aquitanis [Localité 4] Métropole demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel du 21 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

- débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes.

En tout état de cause :

- condamner M. [N] à payer à l'OPH Aquitanis [Localité 4] Métropole la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 9 décembre 2024.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 novembre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Au soutien de sa demande en réformation du jugement ayant résilié le bail pour défaut de jouissance paisible et prononcé son expulsion, l'appelant soutient que le premier juge n'a pas apprécié la contemporanéité de son comportement qui avait cessé près de 10 mois avant que le juge statue, déniant donc la gravité retenue pour prononcer la résiliation du bail.

La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations.

Par ailleurs selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout notamment par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il appartient au juge saisi d'une demande de résolution du bail pour manquement de l'une des parties à ses obligations d'en apprécier la gravité

Il résulte des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b de la loi du 8 juillet 1989 modifiée que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée par le contrat.

De la même manière le contrat de location en litige rappelle en son article 4.2.2 que le locataire doit user paisiblement des locaux loués, de leurs annexes et également des parties communes suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat, veiller à ne troubler en aucune façon le repos, la tranquillité ou la sécurité de ses voisins et s'engager à respecter les arrêtés préfectoraux ou municipaux en vigueur. 

L'appelant ne conteste pas les faits qui lui sont reprochés et qui ont été attestés par le dépôt de plainte en date du 7 février 2022 par Mme [F], sa voisine victime d'insultes et d'agression physique et confirmé par son époux devant les agents de police, mais également par les attestations de M. [I], [K], [B] [D] [P] [S] ses voisins. M. [C] atteste ainsi que M. [N] hurle, est bruyant, a des visites nocturnes, met de la musique, consomme de l'alcool et du cannabis jusque sur la terrasse ou devant nos portes, insulte tout le voisinage, casse la porte et détériore les plantes.

M. [F], lors de sa déposition auprès des services de police indique avoir décompté que la gendarmerie était intervenue 14 fois en 10 mois, entre avril 2021 date de son entrée dans les lieux et février 2022. 

Toutefois, si les services de gendarmerie de [Localité 3] attestent être intervenus 7 fois entre le 27 novembre 2021 et le 7 février 2022 pour tapages, violences à l'égard d'une voisine, insulte et alcool, les incidents se sont en réalité déroulés autour des trois dates des 27 novembre et 24 décembre 2021 et 6 février 2022. 

Les faits ainsi reprochés à l'appelant se sont déroulés entre avril 2021et février 2022, l'assignation ayant été délivrée le 13 juin 2022 après la délivrance d'une lettre de mise en demeure en date du 5 janvier 2022 pour qu'il cesse son comportement.

Les signalements effectués par le bailleur auprès du CCAS de [Localité 7] et à la MDS de [Localité 6] les 5 et 10 janvier 2022 font apparaître que les services sociaux ont été informés dès cette date et que M. [N] était clairement identifié pour des nuisances sonores nocturnes provoquées par ses consommations illicites et d'alcool.

M. [N] est ainsi suivi pour une addiction à l'alcool alors qu'il avait en charge un enfant mineur à la date des faits. Il produit une attestation de suivi médical mensuel au CMP de [Localité 3] de janvier à août 2022 et le placement de son fils en foyer est évoqué par ses voisins sans élément précis versé aux débats sur ce point.

Il est ainsi établit que M. [N], s'est comporté de manière agressive à l'égard de ses voisins, se traduisant par des insultes, des menaces et des violences au sein de l'immeuble, au moins à trois reprises ayant nécessité l'intervention des services de la gendarmerie, les attestations versées par les voisins évoquant les incidents sur certaines de ces mêmes dates, certaines attestations étant plus générales. 

La cour relève par ailleurs que le bailleur n'a pas procédé à l'expulsion de M. [N] qui est toujours occupant des lieux et qui ne soutient pas l'existence de nouvelles altercations depuis le 7 février 2022.

M. [N] justifie suivre un traitement consistant notamment en un suivi psychiatrique mensuel et un suivi infirmier quotidien depuis plusieurs mois.

Il était dans l'attente d'un poste fixe après avoir fait un remplacement en qualité d'adjoint technique à l'entretien des espaces verts de la commune de [Localité 7], sans que sa situation soit actualisée à l'audience.

Il convient en conséquence, au vu de l'absence de réitération du comportement de M. [N] depuis le 7 février 2022 et des éléments nouveaux portés à la connaissance de la cour sur sa situation personnelle d'infirmer le jugement qui a résilié le bail, les violences commises entre novembre 2021 et février 2022 étant circonscrites dans le temps.

L'OPH Aquitanis partie perdante sera condamnée aux dépens, M. [N] ne sollicitant pas l'attribution d'une somme au titre des frais irrépétibles de la procédure. 

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré

Déboute l'OPH Aquitanis de sa demande en résiliation du bail signé avec M. [N],

Y ajoutant

Condamne l'OPH Aquitanis aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,