Cour d'Appel · 2ème Chambre — 28 janvier 2025

2ème Chambre





ARRÊT N° 34



N° RG 24/01146 - N° Portalis DBVL-V-B7I-URSE



(Réf 1ère instance : 23/01809)









S.A.R.L. HONORE



C/



Mme [N] [H]

M. [C] [E]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :

-Me Jean-Paul RENAUDIN

-Me Lauranne GARNIER

-Me Pierre STICHELBAUT







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Aichat ASSOUMANI, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Novembre 2024 devant Madame Hélène BARTHE-NARI, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe





****

APPELANTE :



S.A.R.L. HONORE

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Représentée par Me Xavier-Pierre NADREAU, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO





INTIMÉS :



Madame [N] [H]

née le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentée par Me Lauranne GARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-35238-2024-02047 du 26/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)



Monsieur [C] [E]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représenté par Me Pierre STICHELBAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Suivant acte authentique du 20 avril 2017 reçu par Me [U], notaire à [Localité 11], M. [C] [E] et Mme [N] [H] ont donné à bail à la société Honoré, un immeuble à usage mixte de commerce et d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2017.



Par courrier du 10 juillet 2023, après avoir été informée par M. [C] [E] et Mme [N] [H] de leur volonté de vendre leur bien, la société Honoré a exercé son droit de préférence pour l'acquisition de l'immeuble au prix de 233 106 euros. 



S'estimant créancière au titre de travaux d'extension et d'amélioration effectués sur l'immeuble en cours de bail, constatés par un procès-verbal du 21 septembre 2023 dressé par Me [T], commissaire de justice, la société Honoré a, selon ordonnance du 11 octobre 2023, obtenu l'autorisation du juge de l'exécution de Saint-Malo de pratiquer une saisie conservatoire sur le prix de vente entre les mains de Me [U], en garantie d'une créance évaluée provisoirement à la somme de 60 000 euros. 



Cette saisie conservatoire a été réalisée le 16 octobre 2023 et dénoncée à M. [C] [E] et Mme [N] [H] le 19 octobre 2023. 



Contestant cette mesure, Mme [H] a, par acte du 6 décembre 2023, fait assigner la société Honoré devant le juge de l'exécution de Saint-Malo, afin d'obtenir la mainlevée de la saisie. 



Par conclusions du 5 décembre 2023 M. [C] [E] est intervenu volontairement à la procédure.



Estimant que la créance n'apparaissait pas fondée en son principe, le juge de l'exécution a, par jugement du 8 février 2024 : 

- dit recevable l'intervention volontaire de M. [C] [E], 

- ordonné la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée par la société Honoré le 16 octobre 2023, 

- débouté Mme [N] [H] et M. [C] [E] de leurs demandes de dommages et intérêts,

- condamné la société Honoré à verser à Mme [N] [H] et M. [C] [E] la somme de 500 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Honoré aux dépens de l'instance. 



La société Honoré a relevé appel de ce jugement le 26 février 2024.



Par ordonnance du 21 mai 2024, le premier président a :

- rejeté la demande de sursis à l'exécution du jugement attaqué,

- rejeté les demandes indemnitaires de M. [E] et de Mme [H],

- condamné la société Honoré aux dépens et à payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [C] [E] et Mme [N] [H]. 

Aux termes de ses dernières conclusions du 14 juin 2024, la société Honoré demande à la cour de : 

Vu les articles L.511-1 et suivants et L523-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- la recevoir en son appel et le déclarant fondé, 


réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : 


- ordonné la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée par la société Honoré le 16 octobre 2023, 

- condamné la société Honoré à verser à Mme [N] [H] et M. [C] [E] la somme de 500 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Honoré aux dépens de l'instance. 


rejeter l'appel incident de Mme [N] [H] et M. [C] [E], et en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [N] [H] et M. [C] [E] de leurs demandes de dommages et intérêts, 


Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés, 


juger non fondés Mme [N] [H] et M. [C] [E] en leur contestation de saisie, 


En tout état de cause, 


débouter respectivement Mme [N] [H] et M. [C] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

condamner solidairement Mme [N] [H] et M. [C] [E] à payer à la société Honoré la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront les frais de saisie conservatoire et ses suites. 




Selon ses dernières conclusions du 17 mai 2024, Mme [N] [H] demande à la cour de : 

Vu les articles L.511-1, L.512-1 et L.121-2 du code des procédures civiles d'exécution, 


confirmer 'l'ordonnance du juge de l'exécution de Saint-Malo rendue le 8 février 2024 en ce qu'elle' a : 


- ordonné la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée par la société Honoré le 16 octobre 2023 entre les mains de l'étude notariale de Me [U] sur le prix de cession de l'immeuble situé [Adresse 2], 

- condamné la société Honoré aux dépens de l'instance, 


infirmer 'l'ordonnance entreprise en ce qu'elle' a : 


- débouté Mme [N] [H] de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamné la société Honoré à verser à Mme [N] [H] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant de nouveau, 


condamner la société Honoré à verser à Mme [N] [H] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, 

condamner la société Honoré à verser à Mme [N] [H] la somme de 2 000 euros recouvrables comme en matière d'aide juridictionnelle, pour la procédure de première instance, 


En tout état de cause, 


condamner la société Honoré à verser à Mme [N] [H] la somme de 3 000 euros recouvrables comme en matière d'aide juridictionnelle, pour la procédure d'appel, 

condamner la société Honoré aux entiers dépens d'appel. 






En l'état de ses dernières conclusions du 12 juin 2024, M. [C] [E] demande à la cour de :

Vu les articles L.511-1, L512-1 et L.121-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

Vu l'article 1103 du code civil, 


confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire de créances pratiquée le 16 octobre 2023 et condamné la société Honoré aux dépens, 

A titre incident, infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 


- débouté M. [C] [E] de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamné la société Honoré à verser à M. [C] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant de nouveau, 


condamner la société Honoré à payer à M. [C] [E] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier indéniablement subi, 

condamner la société Honoré à payer à M. [C] [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, 


En tout état de cause, 


condamner la société Honoré à payer à M. [C] [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel, 

condamner la société Honoré aux entiers dépens d'appel. 




Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par les parties, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 26 septembre 2024. 



EXPOSÉ DES MOTIFS :



Les dispositions du jugement attaqué ayant dit recevable l'intervention volontaire de M. [E], exemptes de critiques devant la cour, seront confirmées.



Sur la mainlevée de la saisie



Aux termes de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur s'il justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.



La société Honoré fait grief au premier juge d'avoir estimé que la créance n'apparaissait pas fondée en son principe, en se fondant sur la clause d'exclusion de l'indemnisation du preneur en fin de bail, alors que cette clause ne s'appliquerait pas en l'espèce, en présence de la décision unilatérale du bailleur de céder ses droits immobiliers, et que le preneur se trouverait ainsi sanctionné, alors pourtant qu'il n'est pas à l'origine de la fin du bail en vertu duquel il disposait d'un droit à son renouvellement.



Le bail contient cependant une clause, page 16, aux termes de laquelle 'tous travaux d'embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise en état des lieux en leur état antérieur, et ce aux frais du preneur.'



Cette clause, parfaitement claire et dénuée d'équivoque, ne fait aucune distinction sur les causes de la fin de contrat et a vocation à s'appliquer quel que soit le motif pour lequel le bail prend fin.



Comme l'a exactement relevé le juge de l'exécution, la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne éteint le droit au bail, et, en l'espèce, en faisant l'acquisition du local, objet du bail commercial qui la lie à M. [E] et Mme [H], la société Honoré a réuni en sa personne les droits locatifs et de propriété, de sorte que le bail a pris fin.



L'argument selon lequel le supplément de valeur apportée à l'immeuble devrait donner lieu à indemnisation est inopérant, dès lors que toute indemnisation du fait de travaux d'embellissements et améliorations quelconques du fait du preneur a été contractuellement exclue, sauf à dénaturer les dispositions claires et précises de la clause précitée, et, qu'au surplus, la valorisation de l'immeuble profite à la société Honoré qui est devenu propriétaire du bien rénové.



C'est donc à juste titre que le juge de l'exécution a estimé que la créance que fait valoir la société Honoré pour les travaux d'embellissements et d'extension ne paraît pas fondée en son principe, et, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la seconde condition tenant dans la menace de recouvrement de cette prétendue créance, a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la société Honoré le 16 octobre 2023.



Sur la demande de dommages-intérêts 



Formant appel incident, Mme [H] et M. [E] demandent à la cour de condamner la société Honoré à leur verser, chacun, la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de saisie.



Cependant, Mme [H] et M. [E] ne démontrent pas que le droit pour la société Honoré de mettre en oeuvre une saisie conservatoire sur le prix de vente de l'immeuble ait dégénéré en abus, et ils n'établissement pas davantage un préjudice financier en lien de causalité avec la mise en oeuvre de cette mesure.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement concernant les dépens et les frais irrépétibles étaient justifiées et seront maintenues. 



La société Honoré, qui succombe en appel, supportera les dépens exposés devant la cour. 



Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] et de M. [E] l'intégralité des frais exposés par eux à l'occasion de l'instance d'appel et non compris dans les dépens, en sorte qu'il leur sera alloué, chacun, une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 













PAR CES MOTIFS, LA COUR : 



Confirme le jugement rendu le 8 février 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Malo en l'ensemble de ses dispositions ;



Condamne la société Honoré à payer à Mme [N] [H] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Honoré à payer à M. [C] [E] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Honoré aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, s'agissant de ceux exposés par Mme [N] [H].





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT