Cour d'Appel · 1ère Chambre — 28 janvier 2025

1ère Chambre





ARRÊT N°.



N° RG 24/00812 - N° Portalis DBVL-V-B7I-UQBS



(Réf 1ère instance : 23/00303)









Me [J] [B] - NOTAIRE

S.A.S. [15] venant aux droits [E] [J] [B] -INTERVENANTE VOLONTAIRE-



C/



[12] [Localité 13]



















Déboute le ou les demandeurs [E] l'ensemble [E] leurs demandes















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL [E] RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025





COMPOSITION [E] LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président [E] chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président [E] chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport, 



GREFFIER :



Mme Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS : 



A l'audience publique du 22 Octobre 2024



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTS :



Maître [J] [B]

-NOTAIRE-

[Adresse 9]

[Localité 1]



S.A.S. [15] VENANT AUX DROITS [E] [J] [B], prise en la personne [E] ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

-INTERVENANTE VOLONTAIRE-

[Adresse 9]

[Localité 1]



Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau [E] RENNES et par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant, avocat au barreau [E] NIMES





INTIMÉE :



[12] [Localité 13], inscrite au RCS [E] [Localité 17] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 7], agissant poursuites et diligences [E] ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Alain COROLLER-BEQUET de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocat au barreau [E] QUIMPER



EXPOSE DU LITIGE



Le 18 septembre 2013, à la requête [E] la SCI [16] représentée par sa gérante, Mme [O] [K], Me [J] [B], notaire à Annonay (07100) a établi le descriptif [E] division d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Concarneau, cadastré Section BT numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 8].



Suivant acte notarié reçu le 8 octobre 2013, au rapport [E] Me [J] [B], la SCI [16] a vendu à Mme [K], le lot n° 2 [E] cet ensemble immobilier.



Par acte notarié du même jour, également reçu par Me [J] [B], la [12] [Localité 13] a consenti à Mme [W] [D] [A] épouse [K] un prêt d'un montant [E] 154.481 € destiné à financer l'acquisition du lot n° 2 [E] cet ensemble immobilier, désigné comme un appartement d'une surface [E] 75 m² à destination locative.



Le prêt était remboursable en 144 mensualités [E] 1 300,89 €.



En garantie [E] remboursement [E] ce prêt, un privilège [E] prêteur [E] deniers a été consenti à la [12] [Localité 13] sur le lot n° 2 [E] l'ensemble collectif.



Les échéances du prêt ont cessé d'être acquittées. La [12] [Localité 13] a prononcé la déchéance du terme le 2 mai 2016, rendant exigible la totalité [E] sa créance qui s'élevait à la somme [E] 152 081,83 €.



Faute [E] règlement, la banque a fait délivrer à Mme [O] [K] un commandement [E] payer valant saisie immobilière, le 28 avril 2017.



Le 5 juillet 2017, la [12] [Localité 13] a fait établir par Me [R], huissier [E] justice à [Localité 13], le procès-verbal [E] description [E] l'immeuble.



Ce procès-verbal [E] description a révélé que le lot n° 2 [E] cette copropriété ne constituait pas un appartement mais un entrepôt à l'état brut, en l'état d'abandon.



La [12] [Localité 13] a néanmoins poursuivi la procédure [E] saisie immobilière en précisant toutefois dans le cahier des conditions [E] vente que le lot n° 2 ne correspondait pas à la désignation qui en était faite dans le règlement [E] copropriété.



Le cahier des conditions [E] vente précisait également que la superficie [E] ce lot serait [E] 139,61 m² suivant le métrage effectué le 4 juillet 2017 alors que dans le règlement [E] copropriété il était présenté comme ayant une superficie [E] 75 m².

La [12] [Localité 13], au regard [E] la consistance réelle [E] ce lot, a fixé la mise à prix à 10 000 €.



Par jugement du 17 janvier 2018, ce lot a été vendu par adjudication au prix [E] 11 000 €.



Considérant que la présentation trompeuse du lot [E] copropriété sur lequel une inscription [E] privilège a été prise, lui a fait perdre une chance [E] ne pas accorder [E] prêt à Mme [K], la [12] Concarneau, a fait assigner Me [J] [B], devant le tribunal judiciaire [E] Quimper.



Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire [E] Quimper a :

- condamné Me [J] [B] à verser à la [12] [Localité 13] la somme [E] 123. 584,80 € correspondant à la perte [E] chance [E] ne pas accorder le prêt à Mme [K] et [E] ne pas supporter un impayé sur les sommes qui lui sont dues ;

- condamné Me [J] [B] à verser à la [12] [Localité 13] la somme [E] 4 000 € en application des dispositions [E] l'article 700 du code [E] procédure civile ;

- condamné Me [J] [B] aux entiers dépens.



Par déclaration du 9 février 2024, Me [J] [B] a interjeté appel [E] tous les chefs [E] ce jugement.



La société [15] indiquant venir aux droits [E] Me [J] [B] est intervenue volontairement devant la cour.



EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS



Me [J] [B] et la SAS [15] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 6 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions.



Ils demandent à la cour [E] :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire [E] Quimper du 23/01/2024, 

- débouter la [12] [Localité 13] [E] l'intégralité [E] ses prétentions, 

- condamner la [12] [Localité 13] à régler à Me [J] [B] une somme [E] 4 000 € au titre des dispositions [E] l'article 700 du code [E] procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Les appelants font valoir pour l'essentiel que Me [B] n'a pas rédigé l'acte [E] prêt ni le compromis, qu'il n'avait aucun moyen [E] vérifier que la description des lots [E] copropriété correspondait à la réalité. Il soutient que c'est la banque qui a commis une négligence grave en accordant un prêt sur la foi du compromis [E] vente rédigé par les parties.

Plus précisément, ils exposent que :

- le compromis sous seing privé du 6 mai 2013 sur la base duquel la banque a accordé le prêt à Mme [K], n'a pas été rédigé par Me [B] mais par les parties elles-mêmes,

- ce compromis, en partie dactylographié et en partie manuscrit, comportait [E] nombreuses incohérences [E] sorte qu'il est inconcevable qu'un professionnel [E] la banque ait pu accorder un prêt d'un montant important sur la base d'un tel document,

- la banque a fait preuve d'une négligence grave tandis que l'étude notariale n'a commis aucune faute,

- le notaire n'était pas tenu [E] se rendre sur les lieux pour vérifier la conformité [E] l'état [E] division et aucun élément objectif n'était [E] nature à l'alerter sur une éventuelle description trompeuse du lot n°2,

- la banque n'étant pas un tiers au contrat, elle ne peut se prévaloir [E] la jurisprudence [E] l'assemblée plénière [E] la cour [E] cassation du 6 octobre 2006 n°05-13255,

- la banque est un tiers à l'acte authentique, [E] sorte que le notaire n'avait aucun devoir d'information à son égard,

- en l'espèce, la perte [E] chance alléguée n'est ni réelle, ni sérieuse ni raisonnable compte tenu [E] l'attitude [E] la banque. Elle a accordé un prêt en acceptant [E] prendre un risque qui ne pouvait lui échapper,



*****



La [12] [Localité 13] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 30 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions.



Elle demande à la cour [E] :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire [E] Quimper du 23 janvier 2024,

- juger que Me [J] [B] a engagé sa responsabilité quasi délictuelle à l'égard [E] la [12] [Localité 13],

- condamner Me [J] [B] à payer la somme [E] 123.584,80 € correspondant à la perte [E] chance [E] ne pas accorder le prêt à Mme [K] et [E] ne pas supporter un impayé sur les sommes qui lui sont dues,

- condamner Me [J] [B] aux dépens [E] l'appel et au paiement [E] la somme [E] 4.000 € sur la base [E] l'article 700 du code [E] procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour,



Elle fait valoir que :

- le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours,

- Me [B] a établi un règlement [E] copropriété et un état descriptif [E] division du lot qui a été vendu ainsi que l'acte [E] vente [E] ce même lot et l'acte authentique [E] prêt,

- le respect [E] cette obligation lui impose [E] vérifier l'identité des parties mais également la consistance du bien dont il s'agit d'assurer la vente,

- les incohérences qu'il évoque a posteriori dans ses conclusions révèlent qu'il n'a lui-même accompli aucune vérification préalable avant [E] rédiger les actes authentiques sur lesquels il a reporté une description trompeuse du lot n°2,

- il importe peu que le [14] ne soit pas partie au règlement [E] copropriété. En qualité d'officier ministériel chargé d'authentifier les actes, le notaire est tenu [E] veiller à l'égard [E] tous à ce que les actes soient conformes à une réalité factuelle. De plus, le [14] était partie à l'acte authentique [E] prêt du 8 octobre 2013,

- l'attention du notaire aurait dû être attirée par les erreurs ou imprécisions qu'il relève lui-même dans le compromis. De même, il est relevé qu'aucun diagnostic n'a été établi alors qu'il avait le devoir d'exiger la production [E] ces diagnostics, ce qui lui aurait permis [E] constater que le lot vendu n'était pas un appartement. Enfin, il n'est fait aucune mention du nom du syndic dans l'acte [E] vente, le notaire semblant avoir ignoré l'importance [E] cette information. La négligence est avérée,

- la faute du notaire a fait perdre une chance à la banque en ce qu'elle n'aurait jamais accepté d'accorder un prêt d'un montant si important pour financer l'acquisition d'un entrepôt qui n'avait pratiquement aucune valeur,

- le montant du prêt est totalement disproportionné à la valeur du bien et révèle une fraude,

- la banque ne pouvait se douter qu'elle ne pourrait être remboursée en cas [E] défaillance [E] l'emprunteuse, étant dans l'ignorance [E] la consistance véritable du bien,

- si le lot vendu avait bel et bien été un appartement [E] 75 m², il aurait pu se vendre au prix [E] 296.100 € et non 11.000 €. Ce différentiel démontre clairement le préjudice [E] la banque.





MOTIVATION [E] LA COUR



À titre liminaire, la cour relève que la Sas [15] entend intervenir volontairement en appel au motif non justifié qu'elle viendrait aux droits [E] Me [J] [B]. Il est observé que l'irrecevabilité [E] cette intervention volontaire n'est pas soulevée dans le dispositif des conclusions [E] la [12] [Localité 13] et qu'en toute hypothèse, la cour n'est saisie d'aucune demande à l'égard [E] la Sas [15]. 



1°/ Sur la responsabilité du notaire



L'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable aux faits [E] l'espèce dispose que « Tout fait quelconque [E] l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».



En droit, le notaire est tenu à l'égard des parties d'un devoir d'information et [E] conseil. Il doit éclairer celles-ci et appeler leur attention [E] manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et sur les risques qu'elles encourent. Il est enfin tenu d'assurer l'utilité et l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente.



La jurisprudence ajoute au devoir [E] conseil l'obligation pour le notaire [E] procéder à des investigations et contrôles que l'efficacité [E] l'acte impose afin qu'il soit conforme à la réalité et à l'intention des parties.



Il doit procéder à la vérification des déclarations des parties dès lors qu'il existe un élément [E] nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel du vendeur ou des circonstances particulières justifiant une vigilance accrue. Ce contrôle s'impose dès lors que les déclarations faites par l'une des parties, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité [E] l'acte qu'il instrumente.



Par ailleurs, les compétences personnelles [E] leurs clients ne les dispensent pas [E] leur obligation [E] conseil.



a. Sur la faute du notaire



En l'espèce, Me [B] a établi le règlement [E] copropriété et l'état descriptif [E] division du lot qui a été vendu ainsi que l'acte [E] vente [E] ce même lot et l'acte authentique [E] prêt.



En sa qualité d'officier ministériel chargé d'authentifier ces actes, il était tenu à l'égard [E] tous, y compris [E] la [12] [Localité 13], par ailleurs partie à l'acte authentique [E] prêt du 8 octobre 2013, [E] s'assurer [E] leur validité et [E] leur efficacité.





Il n'est pas contesté que dans tous les actes qu'il a instrumentés, la désignation du lot n° 2 est la suivante :


Un local appartement au rez-[E] -chaussée d'une superficie habitable [E] 75 m² et les 133/1000èmes [E] la propriété des parties communes générales.




Or, le procès-verbal [E] description dressé le 5 juillet 2017 par Me [R], huissier [E] justice à [Localité 13], dans le cadre [E] la saisie immobilière a révélé qu'en réalité le lot n° 2 du règlement [E] copropriété ne constitue pas un appartement mais un entrepôt à l'état brut où les murs et le sol sont fortement dégradés par une absence d'entretien, voire d'abandon et que c'est d'ailleurs la totalité [E] cet immeuble qui est dans cet état.



En outre, le mesurage [E] la superficie « Carrez » et « habitable » du lot n° 2 auquel la [12] [Localité 13] a fait procéder a révélé que la superficie [E] ce lot n'est pas [E] 75 m² comme indiqué dans le règlement [E] copropriété mais [E] 139,61 m².



Il s'ensuit que tous les actes rédigés par Me [B] comportent une description du bien erronée et non conforme à la réalité, ce qui incontestablement, fait perdre toute efficacité aux actes authentiques qu'il a rédigés.



Si comme l'a justement rappelé le premier juge, le notaire n'avait certes pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier la consistance réelle du lot vendu, celui-ci ne pouvait pour autant se satisfaire des seules déclarations du vendeur.



En l'espèce, l'état descriptif [E] division mentionne que l'ensemble immobilier est constitué en 7 lots : 5 appartements d'une superficie [E] 75 m² et 2 appartements d'une superficie [E] 94 m². Pour dresser son acte, le notaire s'est manifestement contenté d'un plan et d'une attestation [E] calcul des millièmes établis par le vendeur lui-même, sans aucune intervention d'un géomètre-expert. C'est en tous cas ce qu'il soutient en page 4 [E] ses écritures en écrivant : « L'état descriptif [E] division précise que c'est la SCI venderesse qui a déterminé elle-même les tantièmes [E] copropriété et établi l'attestation annexée à l'acte précisant la surface des lots ».



Le notaire n'avait donc aucune assurance que les surfaces indiquées avaient été correctement calculées, conformément aux définitions d'une surface habitable (article R. 156-1 du code [E] la construction et [E] l'habitation) et [E] la loi Carrez. D'ailleurs, le métrage ultérieurement réalisé a mis en évidence une distorsion importante entre la superficie du lot telle que mentionnée dans le règlement [E] copropriété (75 m²) et sa superficie réelle (139,61 m²).



Cette négligence initiale consistant à se contenter des seules déclarations du vendeur, sans aucune vérification, s'est ensuite répercutée sur les actes authentiques dressés par le notaire dont l'acte authentique [E] prêt du 8 octobre 2013, comportant lui aussi une description trompeuse du lot immobilier sur lequel la [12] [Localité 13] entendait, en garantie du prêt consenti, inscrire son privilège [E] prêteur [E] deniers.



En l'occurrence, l'acte authentique [E] prêt mentionne que le prêt consenti à Mme [O] [K] est destiné à financer l'acquisition [E] l'appartement [E] 75 m² constituant le lot n°2 [E] l'immeuble en copropriété situé [Adresse 18] à [Localité 13]. Or, la garantie dont la banque pensait pouvoir disposer en cas [E] non-paiement du prêt en inscrivant un privilège [E] prêteur [E] deniers sur cet appartement était en réalité dépourvue [E] toute consistance et efficacité dès lors que l'appartement, qui n'en était pas un, était dépourvu [E] toute valeur, ainsi qu'en témoigne sa vente par adjudication au prix [E] 11.000 €, alors que le prêt a été consenti à hauteur [E] 154.481 €.



Le notaire ne peut s'exonérer [E] sa responsabilité en indiquant que le prêt a été accordé par la banque sur la foi d'un compromis sous seing privé du 6 mai 2013 auquel il n'a pas prêté son concours et qui comportait [E] nombreuses incohérences.



Il est en effet constant que le notaire ne peut décliner le principe [E] sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties. La circonstance que le notaire ne soit pas intervenu dans l'établissement du compromis [E] vente ou [E] toute autre convention arrêtée par les parties en dehors [E] lui, n'est ainsi pas exclusive d'un manquement [E] celui-ci à son devoir [E] conseil (1re Civ., 7 juin 2023, n°21-23.142).



Ce moyen est d'autant plus inopérant que la banque a certes accordé le prêt sur la base du compromis [E] vente du 6 mai 2013, rédigé par les parties elles-mêmes et comportant effectivement des mentions imprécises ou erronées, mais elle s'est aussi nécessairement fondée sur l'état descriptif [E] division rédigé par Me [B]. Ce document authentique n'a pu que faussement conforter la banque dans la réalité [E] la consistance du bien et [E] sa valeur, soit les seuls éléments qui étaient véritablement déterminants pour apprécier l'opportunité d'accorder ou non le prêt sollicité en fonction des garanties dont elle pouvait disposer.



À toutes fins, la cour relève que Me [B], s'il n'a certes pas reçu la promesse synallagmatique [E] vente, n'est cependant pas totalement étranger à sa rédaction. En effet, alors qu'il était le notaire chargé [E] recevoir l'acte authentique [E] vente, il a à l'évidence fourni aux parties la trame dactylographiée du compromis que les parties se sont ensuite chargées [E] remplir [E] manière manuscrite, comme en témoigne la mention manifestement laissée par oubli, figurant au paragraphe « Rédaction » (page 9) et indiquant que « le rédacteur des présentes est : Office Notarial [Adresse 9] à [Localité 10] » (soit l'office [E] Me [B]). 



En toute hypothèse, celui-ci ne peut reprocher à la banque (dont les employés n'était pas davantage que lui tenus [E] se rendre sur place pour vérifier la consistance réelle du bien objet du compromis) [E] s'être fondée sur un compromis [E] vente sous seing privé qu'il qualifie d'incohérent et [E] parcellaire. 



De fait, lui-même a accepté [E] recevoir la vente sur la base [E] ce compromis qui ne comportait même pas l'adresse [E] l'ensemble immobilier au sein duquel se trouvait le lot vendu et auquel n'était annexé aucun des diagnostics obligatoires en matière [E] vente d'un immeuble à usage d'habitation. Or, la production [E] ces diagnostics aurait aisément permis [E] déceler que le lot n°2 vendu n'était pas un appartement mais un entrepôt à l'abandon, qui n'était même pas constitué en lot.

En page 4 [E] ses écritures, Me [E] l'Hermuzière indique que : « Le vendeur n'a fourni aucun diagnostic technique pour la vente qui a été reçue le même jour » et ajoute que «  Le notaire a pris soin [E] faire signer dans l'acte pour chaque diagnostic une mention indiquant que le vendeur est averti que le défaut [E] production du diagnostic implique qu'il ne pourra pas s'exonérer pour vice caché et que l'acquéreur consent à la vente sans ce document ». 



Or, le notaire ne pouvait ignorer que cette mention, destinée à pallier l'absence [E] diagnostics, était totalement dépourvue d'efficacité et pour le moins fallacieuse, dès lors qu'il savait pertinemment que la gérante [E] la SCI [16], venderesse n'était autre que Mme [O] [K], acquéreuse du lot n°2. 



En effet, dans l'état descriptif [E] division qu'il a rédigé, il est mentionné que la SCI [16] est « représentée par Mme [O] [K] ». Or, il n'a pu lui échapper que curieusement, dans le compromis [E] vente, la venderesse est une certaine Mme [G] [M] - dont le notaire croit savoir qu'elle est la fille [E] Mme [K] - et non la SCI [16]... 



Le notaire ne s'est manifestement pas interrogé sur les pouvoirs [E] cette dernière pour engager la société et vérifier ainsi la validité [E] l'avant-contrat qu'il s'apprêtait à authentifier, ce d'autant que Me [B] produit le procès-verbal d'assemblée générale [E] la SCI [16] en date du 13 septembre 2013 autorisant la vente des lots n°1 et 2 à Mme [O] [K] sa gérante et précisant que « pouvoir est donné à Monsieur [U] [K] pour régulariser pour le compte [E] la SCI [16] la vente des lots n°1 et 2 au profit [E] Mme [O] [K] ». La cour déduit [E] la production [E] ce document par le notaire, qu'il était en sa possession lors [E] la signature [E] l'acte authentique. 



En outre, comme l'a justement relevé le premier juge, [E] manière surprenante, le nom du représentant légal [E] la SCI [16] (Mme [O] [K]) n'apparaît plus dans l'acte authentique [E] vente alors que cette mention n'aurait pas manqué d'attirer l'attention [E] la banque.



Au vu [E] ces éléments, le notaire ne pouvait passer outre l'absence [E] diagnostics et une fois encore, ne se contenter que des seules déclarations du vendeur.



Enfin, Me [B] est d'autant moins fondé à invoquer la négligence [E] la [12] [Localité 13] que, [E] manière évidente, un contexte [E] fraude entoure cette opération immobilière dont la finalité était manifestement d'obtenir au préjudice [E] la banque l'octroi d'un prêt dont le montant était totalement disproportionné à la valeur réelle du bien financé, étant observé que le prêt n'a jamais été remboursé (le solde restant dû est [E] 152 081,83 € à la déchéance du terme). 



Or, cette fraude n'aurait pu prospérer sans la succession incompréhensible [E] négligences du notaire, depuis la rédaction [E] l'état descriptif [E] division jusqu'à l'authentification [E] la vente et du prêt, dans les actes dressés le 8 octobre 2013.



À tout le moins, le défaut [E] vérification du notaire quant à la consistance réelle [E] l'immeuble a compromis l'efficacité [E] ses actes, en particulier l'acte authentique [E] prêt, et l'a empêché [E] délivrer à la [12] [Localité 13] une information éclairée sur la portée et les risques [E] ses engagements. 

La faute du notaire est ainsi amplement caractérisée.




Sur le lien [E] causalité 




Le manquement du notaire à ses obligations d'information et d'assurer l'efficacité [E] ses actes ne peut être à l'origine que d'une perte [E] chance pour la [12] [Localité 13], en l'occurrence celle [E] ne pas consentir à Mme [K] un prêt [E] 154. 481 €, en totale disproportion avec la valeur réelle du bien.



Les fautes du notaire ont directement et exclusivement causé le préjudice [E] perte [E] chance [E] la banque.



Premièrement, la banque était fondée à croire, sur la base [E] l'état descriptif [E] division, que le bien qu'elle finançait et sur lequel elle pensait disposer d'une garantie, avait une réelle consistance. La description erronée du lot objet [E] la vente dans l'état descriptif [E] division dressé par le notaire a ainsi largement contribué à fausser son appréciation. 



Deuxièmement, le débat sur les propres négligences [E] la banque au stade du compromis, pour justifier une exonération du notaire, voire un éventuel partage [E] responsabilité, est totalement inopérant. En effet, l'absence [E] toute vérification du notaire et les manquements à son devoir d'information au stade [E] la rédaction des actes authentiques [E] prêt et [E] vente n'ont pu que maintenir la banque dans l'ignorance du caractère frauduleux [E] cette opération immobilière. 



Troisièmement, en omettant [E] mentionner dans l'acte authentique que le représentant légal [E] la SCI [16] n'était autre que Mme [K], le notaire a manqué [E] délivrer une information importante à la banque qui aurait pu attirer son attention sur le montage immobilier qu'elle devait financer et l'hypothèse d'une fraude.



Enfin, le notaire n'a pas attiré l'attention des parties et en particulier [E] la banque sur la validité douteuse du compromis [E] vente, lequel n'a été signé ni par la gérante ni par M. [K] auquel l'assemblée générale avait pourtant donné pouvoir dans le cadre [E] la vente, mais par une certaine Mme [M]. Or, ce défaut d'information a privé la banque [E] toute possibilité [E] remettre en cause, le cas échéant, la validité [E] ses propres engagements en tant que prêteur avant la régularisation [E] l'acte authentique [E] prêt. 



c.Sur le préjudice [E] la banque



Il est évident que si la banque avait eu connaissance [E] ce que le prêt sollicité par Mme [K] allait servir à financer l'acquisition d'un entrepôt sans valeur au lieu d'un appartement à [Localité 13] d'une superficie [E] 75 m², elle aurait refusé ou remis en cause l'octroi du prêt sachant qu'aucune garantie sérieuse ne pouvait être inscrite sur ce bien.



Elle n'aurait donc pas subi le préjudice découlant [E] la défaillance ultérieure [E] Mme [K] dans le règlement des échéances du prêt, sans possibilité [E] recouvrer sa créance grâce à la saisie immobilière du bien et l'appréhension prioritaire du prix en tant que créancier titulaire d'un privilège [E] prêteur [E] deniers.



La [11] ne justifie pas des éléments d'information dont elle disposait en 2013 relativement au patrimoine et aux ressources [E] Mme [K] qui auraient pu influer sur son appréciation [E] lui octroyer ou non le prêt. Toutefois, au vu [E] l'absence totale [E] consistance du bien qu'elle devait intégralement financer, sans pouvoir prétendre à aucune garantie, les chances qu'elle décide d'accorder le prêt sollicité dans ces conditions doivent être considérées comme faibles, pouvant être limitée à 20 %.



Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a fixé la perte [E] chance [E] la banque à hauteur [E] 80 % et qu'elle a condamné le notaire à payer à la [11] la somme [E] 123.584,80 € au titre [E] la perte [E] chance [E] ne pas accorder le prêt à Mme [K] et [E] ne pas supporter un impayé sur les sommes qui lui sont dues.



Le jugement sera confirmé. 



2°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.



Succombant en appel, Me [J] [B] sera condamné aux dépens d'appel et débouté [E] sa demande sur le fondement [E] l'article 700 du code [E] procédure civile.



Il n'est pas inéquitable [E] le condamner à payer à la [12] [Localité 13] la somme [E] 4.000 € sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire [E] Quimper ;



Déboute Me [J] [B] [E] sa demande sur le fondement [E] l'article 700 du code [E] procédure civile,



Condamne Me [J] [B] aux dépens d'appel,



Condamne Me [J] [B] à payer à la [12] [Localité 13] la somme [E] 4.000 € sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT