Cour d'Appel · 1ère Chambre — 28 janvier 2025

MR/SL

N° Minute

1C25/033





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 28 Janvier 2025 



 

N° RG 22/00767 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G7GM



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 14 Avril 2022





Appelants



M. [G] [X], demeurant [Adresse 2] SUISSE



Mme [C] [J], demeurant [Adresse 2] SUISSE



Représentés par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY 

Représentée par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS











Intimés



M. [W] [S], demeurant [Adresse 3]



Mme [B] [S], demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Lionel FALCONNET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS





S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE [T] [P] [A] [E] ET [K] [I], dont le siège social est situé [Adresse 4]



Sans avocat constitué









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Date de l'ordonnance de clôture : 02 Septembre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 octobre 2024 



Date de mise à disposition : 28 janvier 2025 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Suivant acte authentique du 19 juillet 2019, M. [W] [S] et Mme [B] [D], ci-après les époux [S], ont conclu avec M. [G] [X] et Mme [C] [J], ci-après les époux [X], un compromis de vente d'une maison à [Localité 9] moyennant le prix principal de 660 000 euros et comportant une clause suspensive d'obtention d'un prêt selon laquelle la demande de prêt devait être déposée, au plus tard le 19 août 2019, et prévoyant le versement, par les époux [X], de la somme de 33 000 euros à titre de dépôt de garantie. 



Le 28 août 2019, le notaire des époux [S], exercant au sein de l'office notarial [T] [P], [E] & [I], a demandé au notaire des époux [X] une attestation de dépôt du dossier de prêt, demande renouvelée les 9 et 13 septembre 2019, puis les 24 et 27 septembre 2019, il a souhaité être informé de l'obtention du financement avant le 30 septembre 2019. 



Le 1er octobre 2019 un accord de principe de la société Crédit Agricole Des Savoie, pour le financement du projet immobilier des époux [X], a été adressé au notaire des époux [S]. 



Considérant que les époux [X] n'avaient pas justifié de l'obtention du prêt avant l'échéance contractuelle convenue, le notaire des époux [S] a mis en demeure les époux [X] de justifier de l'obtention ou du refus du prêt.



Les époux [X] ont alors sollicité le report de la signature du compromis de vente que les époux [S] ont refusé, leur demandant de justifier des démarches entreprises pour le financement du bien.



En réponse, le 8 octobre 2019, les époux [X] ont argué de l'absence d'offre éditée par société Crédit Agricole Des Savoie pour considérer que le compromis de vente était désormais caduc, en raison de la défaillance de la condition suspensive, et ont produit une attestation de la société AFI Courtage du 19 août 2019 afin d'attester s'être acquittés de leur obligation de recherche d'un financement.



Estimant que la condition suspensive était défaillie du fait des acquéreurs, les époux [S] ont demandé à l'office notarial le versement du dépôt de garantie, ce que les époux [X] ont refusé d'autoriser.



Par acte d'huissier des 12 et 18 mai 2020, les époux [S] ont assigné l'office notarial [T] [P], [E] & [I] et les époux [X] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment afin d'obtenir le paiement du dépôt de garantie.





Par jugement du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : 



- Dit que la condition suspensive de l'obtention de prêt du compromis de vente conclu le 19 juillet 2019 est défaillie du fait des époux [X] ;



- Condamné solidairement les époux [X] à payer aux époux [S] la somme de 33 000 euros à titre de dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; 



- Ordonné à l'office notarial [T] [P], [E] & [I] de verser la somme de 33 000 euros, séquestrée entre les mains de l'office, aux époux [S] ;



- Dit que les intérêts échus dus pour une année entière produiront intérêt ; 



- Débouté les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes ;



- Condamné solidairement les époux [X] à verser aux époux [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné solidairement les époux [X] aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Falconnet, avocat. 





Au visa principalement des motifs suivants :




Il ne peut donc être affirmé qu'à la date du 19 août 2019, les époux [X] avaient déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques du compromis de vente ;





Si la demande datée du 22 août 2019 qu'adresse la société AFI Courtage à la société Crédit Agricole Des Savoie reprend ces caractéristiques, elle est, quant à elle, hors délai ; 





La condition suspensive de l'obtention de prêt du compromis de vente conclu le 19 juillet 2019 est donc défaillie du fait des époux [X].








Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 2 mai 2022, les époux [X] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. 









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 25 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [X] sollicitent l'infirmation de la décision et demandent à la cour de :



- Prononcer la caducité du compromis de vente régularisé le 19 juillet 2019 avec les époux [S] portant sur maison à usage d'habitation située à [Adresse 1], le tout cadastré Section [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une surface totale de 11 a 28 ca aux torts des époux [S] ;



- Condamner solidairement les époux [S] à leur payer la somme de 33 000 euros en restitution du dépôt de garantie prévue au compromis de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2019, date de la demande de restitution ;



- Condamner solidairement les époux [S] à leur payer la somme de 1 218,88 CHF ou à sa contrevaleur en euros selon taux de change au jour de la décision à intervenir en remboursement des frais exposés pour le transfert et le rapatriement de leur fonds de prévoyance, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu'à parfait paiement ;



- Déclarer la décision à intervenir opposable à l'office notarial de [Localité 9], [A] [E] & [K] [I] ;



- Dire et juger que les condamnations à intervenir se verront appliquer les dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;



En tout état de cause,



- Débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;



- Condamner in solidum les époux [S] à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation des tracas subis ;



- Condamner in solidum les époux [S] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner in solidum les époux [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris le coût du commandement délivré à eux.





Au soutien de leurs prétentions, les époux [X] font notamment valoir que :




La promesse de vente n'avait prévu absolument aucune sanction si les acquéreurs ne justifiaient pas avoir déposé de demande de dossier de prêt au plus tard au 19 août 2019 ;





Le dépôt d'une demande de financement entre les mains d'un courtier satisfait aux obligations de « dépôt de prêt » qui pesaient sur l'acquéreur ;





Le dossier a bien été déposé le 19 août 2019 et surtout, leur demande de crédit a été acceptée ;





L'offre de prêt au plus tard le 30 septembre 2019 n'avait pas pour effet d'entrainer automatiquement et à titre de sanction, la non-restitution du dépôt de garantie, dès lors, l'absence de réception de ladite offre a donc eu pour effet de rendre caduc « de plein-droit » le compromis.












Par dernières écritures du 15 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [S] demandent à la cour de :



- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 14 avril 2022 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



- Condamner solidairement les époux [X] : 

- à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 

- aux dépens de l'appel avec application au profit de Me Falconnet, avocat. 





Au soutien de leurs prétentions, les époux [S] font notamment valoir que :




L'attestation de la société AFI Courtage datée du 19 août 2019 n'indique aucune des caractéristiques de la demande de financement qui aurait été déposée par les acquéreurs ;





La faute des époux [X] consiste à avoir demandé un prêt à un taux inférieur à celui imposé par le compromis ;





L'attestation de la société AFI Courtage n'a pas date certaine et en réalité, le dépôt de la demande de financement, si elle existe, est postérieur au 19 août 2019 ;





La société AFI Courtage est courtier et non pas d'un établissement bancaire, un dossier d'emprunt ne peut être déposé qu'auprès d'un établissement bancaire et non pas auprès d'une société de courtage ;





La condition suspensive est défaillie du fait des époux [X], en conséquence, le dépôt de garantie leur reste acquis. 




Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance du 2 septembre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 22 octobre 2024.









MOTIFS ET DECISION







I- Sur la restitution du dépôt de garantie





L'article 1304-3 du code civil dispose 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'



Le compromis de vente signé entre M.et Mme [S], vendeurs, et M.et Mme [X], acheteurs, le 19 juillet 2019, stipulait une condition suspensive d'obtention de prêt, qui mentionnait comme caractéristiques :'montant maximal de la somme empruntée : sept cent huit mille euros (708 000,00 eur), durée maximale de remboursement : 25 ans en CHF, taux nominal d'intérêt maximal : 1,1% l'an (hors assurances). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.' puis 'l'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 19 août 2019.'



La réalisation de la condition suspensive était ainsi prévue 'le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncé et dans le délai de réalisation des présentes. 

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 30 septembre 2019.

L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur.

A défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que l'adcquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caducs de plein droit.

Dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.' 



M. [G] [X] et Mme [C] [J] versent aux débats, afin de justifier l'accomplissement des démarches pour obtenir le prêt nécessaire à leur acquisition :



- un mail de M. [X] du 6 août 2019 à M. [Y] [R] d'AFI Courtage 'concernant les pièces manquantes (...) Je dois avoir la preuve d'un dépôt de dossier de prêt au plus tard le 19 août, j'espère que ça va aller ' ;



- un mail de M. [X] du 13 août 2019 adressé à M. [R] 'voici les documents manquants : relevés bancaires, contrats de prêt conso (...) Devis si travaux (...)' ;



- une attestation de AFI Courtage SARL datée du 19 août 2019 'M.et Mme [X] ont déposé une demande de financement pour l'achat d'une maison située à [Localité 5] à titre de résidence principale' ;



- la copie d'un mail de AFI courtage à Mme [X] du 20 août 2019 'j'ai le plaisir de vous communiquer l'attestation de dépôt de votre dossier. De plus, après vérification de vos e-mails, j'aurais besoin des éléments suivants : justificatif de domicile pour Mme (...)' ;



- une seconde attestation de la société AFI Courtage, datée du 12 février 2020 'M.et Mme [X] ont déposé une demande de financement pour l'achat d'une maison située à [Localité 5] à titre de résidence principale en date du 19 août 2019, pour un montant de 705 000 euros, avec un apport de 145 500 euros sur une durée de 300 mois. Nous avons obtenu une proposition du Crédit Agricole des savoie en date du 24 août 2019 au taux de 0,95% sur 300 mois.' ;



- une capture d'écran d'un message adressé par M. [R] à des établissements bancaires le 22 août 2019 'j'ai le plaisir de vous faire suivre ce nouveau dossier pour des prospects non-résidents qui achètent une maison située pour la commune [Localité 9]. Nous aimerions obtenir une proposition sans IRA en CHF sur 300 mois à 0,9% et obtenir le meilleur taux sur les ADI '' ;



- la copie de la proposition du Crédit Agricole des savoie, datée du 24 août 2019, reprenant les éléments susmentionnés. 



Il est donc démontré à la fois par les attestations de la société AFI Courtage et des éléments extérieurs que les époux [X] ont déposé une demande de prêt bancaire le 19 août 2019, soit dans les délais prévus. Le fait que cette demande ait été déposée auprès d'un courtier et non d'un établissement bancaire ne l'invalide pas, et les époux [X] ont satisfait à leur obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier (3e Civ., 12 février 2014, pourvoi n°12-27.182).



Enfin, le prêt sollicité était d'un montant de 705 000 euros, sur une durée de 300 mois, correspondant aux conditions du compromis qui prévoyait un emprunt de 708 000 euros maximum, et le fait que le taux sollicité ait été de 0,9% ne vicie pas cette demande, dans la mesure où le compromis prévoyait un taux nominal d'intérêt maximal : 1,1% l'an (hors assurances), et que le Crédit Agricole des savoie a donné un accord de principe le 1er octobre 2019.



La condition suspensive n'a donc pas défaillie du fait des époux [X], mais en raison du fait que le Crédit Agricole des savoie n'a pas adressé l'offre de prêt avant le délai butoir du 30 septembre 2019.



Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé.







II- Sur les demandes indemnitaires





Les appelants, M.et Mme [X], démontrent avoir réalisé toutes les démarches nécessaires pour satisfaire à la condition suspensive, ils ont notamment ouvert un compte bancaire auprès du Crédit agricole des savoie, dans l'optique de faire domicilier leurs revenus pour obtenir le prêt litigieux, et ont effectué un retrait de leur prévoyance afin de remettre les fonds au notaire, un apport personnel ayant été convenu. Une somme de 1 218,88 CHF a été perdue dans les diverses démarches réalisées.



Pour autant, il leur appartient de démontrer l'existence d'une faute des époux [S], lesquels n'ont fait qu'user de la faculté de faire déclarer caduque le compromis, dans la mesure où l'obtention ou la non-obtention du prêt ne leur avait pas été notifiée à la date du 30 septembre 2019, et qu'ils n'avaient pas d'obligation de prolonger la durée de validité du compromis. Le prononcé de la caducité était une possibilité offerte par le compromis signé, et en faire usage ne permet pas de caractériser une faute de leur part.



La demande de remboursement de 1 218,88 CHF sera rejetée, de même que la demande de dommages et intérêts.



Il sera en revanche fait droit à la demande au titre de l'article 1343-2 du code civil, et les intérêts dus sur la somme à rembourser porteront eux-même intérêts, lorsqu'ils seront dus pour une année entière, à compter de la date de signification du présent arrêt.









III- Sur les demandes accessoires





Succombant au fond, M.et Mme [S] supporteront les dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'une indemnité procédurale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les commandements de payer pris en exécution d'une décision de justice n'entrant pas dans les dépens, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation des époux [S] à prendre en charge le coût du commandement au titre des dépens.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, 



Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Constate la caducité du compromis de vente conclu le 19 juillet 2019 entre M. [W] [S] et Mme [L] [D], vendeurs, et M. [G] [X] et Mme [C] [J], acquéreurs, portant sur une maison à usage d'habitation [Adresse 1],



Condamne solidairement M. [W] [S] et Mme [L] [D] à payer à M. [G] [X] et Mme [C] [J] la somme de 33 000 euros au titre du dépôt de garantie prévu au compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2019,



Dit que les intérêts porteront eux-même intérêts, lorsqu'ils seront dus pour une année entière, à compter de la date de signification du présent arrêt,



Déclare le présent arrêt opposable à la selarl Office notarial de [Localité 9], [A] [E] et [K] [I], prise en sa qualité de séquestre du dépôt de garantie au titre du compromis du 19 juillet 2019,



Déboute M. [G] [X] et Mme [C] [J] de leurs demandes de dommages et intérêts, de leur demande de remboursement de 1 218,88 CHF et de leur demande au titre de l'inclusion du commandement de payer dans les dépens,



Condamne in solidum M. [W] [S] et Mme [L] [D] aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne in solidum M. [W] [S] et Mme [L] [D] à payer à M. [G] [X] et Mme [C] [J] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

















Copie délivrée le 28 janvier 2025 

à 

Me Christian FORQUIN

Me Lionel FALCONNET











Copie exécutoire délivrée le 28 janvier 2025 

à 

Me Christian FORQUIN