Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 13 janvier 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [C] [Y] [N] [R] c/ S.A.S. SAGEC MEDITERRANEE, S.A. BANQUE PALATINE – GROUPE BPCE 

N° 25/
Du 13 Janvier 2025 

4ème Chambre civile
 N° RG 23/00070 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OTRM 

















Grosse délivrée à

Me Gilles BROCA

la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI

expédition délivrée à


la SELARL S.Z.



le 13 Janvier 2025 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX
Assesseur : Madame Diana VALAT, Juge rapporteur
Greffier : Madame Taanlimi BENALI.

DÉBATS

A l'audience publique du 21 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ; 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

Mme [C] [Y] [N] [R]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DEFENDERESSES:

Société SAGEC MEDITERRANEE - S.A.S. représentée par son dirigeant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. BANQUE PALATINE – GROUPE BPCE, prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse de vente du 24 septembre 2018, Mme [C] [R] a consenti une promesse de vente à la société Sagec Méditerranée portant sur des parcelles cadastrée NX [Cadastre 5] et NX [Cadastre 6] situées à [Localité 12] moyennant le prix de 1.420.000 euros. 

La promesse de vente contenait certaines conditions suspensives qui devaient être réalisées au plus tard le 28 octobre 2019, la levée d’option par la société Sagec Méditerranée devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2019 et la réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 13 décembre 2019, si des autorisations administratives en cours d’instruction n’étaient pas obtenues. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 71.000 euros a également été prévue ainsi que l’engagement du bénéficiaire de fournir un engagement de caution bancaire. 

Par avenant du 23 janvier 2019, la vente d’une parcelle supplémentaire a été prévue, le délai de réalisation des conditions suspensives a été prorogé au 16 mars 2020, celui de réitération de la vente a été prorogé au 30 avril 2020 et au plus tard au 28 août 2020 en cas de contestation du permis de construire, et le montant de l’indemnité d’immobilisation a été fixé à la somme de 105.000 euros. 

La demande de permis de construire déposée par la société Sagec Méditerranée a été refusée le 20 septembre 2019 et une nouvelle demande a été déposée par celle-ci le 20 décembre 2019. 

Par avenant du 17 janvier 2020, une troisième parcelle cadastrée NX [Cadastre 4] a été ajoutée, le délai pour la réalisation des conditions suspensives a été prorogé au 30 juillet 2020, celui de la levée d’option a été prorogé au 15 novembre 2020 et celui de réitération de la vente a été prorogé au 15 novembre 2020. La société Sagec Méditerranée s’est en outre engagée à fournir une caution bancaire à hauteur de 105.000 euros garantissant le paiement de l’indemnité d’immobilisation. 

Cet avenant prévoyait également des dommages-intérêts à hauteur de 110.000 euros visant à indemniser Mme [C] [R] du retard pris par la société Sagec Méditerranée dans la levée d’option et l’obtention des autorisations d’urbanisme. 

Par acte du 12 février 2020, la Banque Palatine s’est portée caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de division et discussion, d’ordre et pour le compte de la société Sagec Méditerrannée en faveur de Mme [R] à hauteur de 105.000 euros. 

Des échanges ont eu lieu entre Mme [R] et la société Sagec Méditerranée dans le contexte de la crise sanitaire liée au Covid-19 concernant une nouvelle prorogation de la promesse de vente, sans cependant aboutir à un nouvel accord. 

Trois saisies-attributions ont été effectuées à la demande de Mme [R] les 7 août 2020, 10 septembre 2020 et 22 octobre 2020 pour un montant respectivement de 33.000 euros, de 10.000 euros et de 10.000 euros en paiement des dommages-intérêts convenus et trois assignations ont été délivrées à la demande de la société Sagec Méditerranée pour les contester. 

Par courrier daté du 3 septembre 2020, la société Sagec Méditerranée a adressé à Mme [R] un chèque d’un montant de 13.000 euros et la mainlevée partielle des saisies a été effectuée à concurrence de ce montant. 

Le 30 septembre 2020, la demande de permis de construire formulée par la société Sagec Méditerranée a été accordée.

Par courrier recommandé daté du 28 décembre 2020, Mme [C] [R] a appelé en paiement la Banque Palatine et a sollicité le paiement de la somme de 105.000 euros au titre du défaut de régularisation de l’acte authentique de vente au 30 novembre 2020.

Par courrier du 5 février 2021, la Banque Palatine a indiqué à Mme [C] [R] ne pas donner suite à l’appel en paiement au motif qu’elle ne justifiait pas de l’exigibilité de sa créance conformément au texte de la garantie. 

Par jugement du 21 juin 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a rejeté les demandes de mainlevée des saisie-attributions diligentées par Mme [R]. 

Par acte du 26 décembre 2022, Mme [C] [R] a fait assigner la société Sagec Méditerranée et la Banque Palatine devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer l’indemnité d’immobilisation. 

Par conclusions récapitulatives notifiées le 2 octobre 2024, Mme [C] [R] demande la condamnation solidaire de la société Sagec et de la Banque Palatine à lui payer la somme de 105.000 euros, outre intérêts à compter du 1er janvier 2021, et la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et conclut au débouté de leurs demandes.

Elle fait valoir que la promesse de vente et les deux avenants prévoient le règlement par la Banque Palatine d’une indemnité d’immobilisation cautionnée à hauteur de 105.000 euros dans l’hypothèse où les conditions suspensives étant réalisées, le bénéficiaire déciderait de ne pas donner suite à la promesse et de ne pas lever l’option dans le délai imparti. 
Elle note que la société Sagec Méditerranée a décidé de ne pas donner suite à la promesse de vente et a volontairement renoncé à purger les recours contre le permis de construire qui a été délivré.
Elle soutient que l’autorité de la chose jugée est attachée aux motifs de la décision du juge de l’exécution du 21 juin 2020 qui a écarté le moyen de la société Sagec Méditerranée tiré de la caducité de plein droit de la promesse de vente, faute d’obtention d’un permis de construire avant le 30 juillet 2020. 
En réponse aux conclusions adverses, elle précise que les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme ont été suspendus par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 pendant la période du 12 mars 2020 au 23 mai 2020 en raison de l’état d’urgence sanitaire lié au Covid-19 et que la date d’obtention du permis de construire a été prorogée, de par la loi, jusqu’au 10 octobre 2020.
Elle note également, qu’en application des dispositions contractuelles, le délai de levée d’option a été prorogé automatiquement du délai nécessaire à la purge des recours puisque le permis de construire a été obtenu dans le délai prévu par la promesse de vente et que l’avenant du 17 janvier 2020, a modifié uniquement le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, les autres clauses demeurant inchangées et valides de sorte que la prorogation contractuelle pour la purge des recours s’appliquait.
Mme [R] affirme enfin que les conditions prévues pour la mise en œuvre du cautionnement de la Banque Palatine ont été remplies, l’acte de caution expirant selon les termes de la promesse de vente un mois après le 30 novembre 2020, c’est-à-dire le 30 décembre 2020. 

Par conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la société Sagec Méditerranée conclut au débouté de Mme [R] de sa demande de condamnation au versement de l’indemnité d’immobilisation, sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit. 

Elle fait valoir que l’intégralité des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente, dont l’obtention d’un permis de construire avant le 30 juillet 2020, n’ont pas été réalisées dans les délais contractuellement prévus et que Mme [R] ne peut pas prétendre au versement de l’indemnité d’immobilisation en application d’une promesse de vente devenue caduque. 
Elle souligne que l’avenant du 17 janvier 2020 ne prévoit pas de prorogation contractuelle dans l’hypothèse où le permis de construire était obtenu mais non purgé de recours. 
Elle explique avoir mis un terme à l’affichage du permis de construire puisque la condition suspensive afférente avait défailli et que les parties n’ont pas pu trouver un nouvel accord. 
Elle fait valoir que la prorogation des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme en raison de l’urgence sanitaire n’a pas affecté les délais prévus contractuellement par la promesse de vente et que le permis de construire qui a été accordé le 30 septembre 2020 ne pouvait pas être purgé de recours au 10 octobre 2020. 
Elle soutient que l’autorité de la chose jugée n’est pas attachée à la décision du juge de l’exécution confirmant les saisies-attributions effectuées.
Elle explique qu’elle est un promoteur immobilier et ne procède à l’acquisition de biens immobiliers qu’après l’obtention d’un permis de construire l’autorisant à réaliser le projet immobilier envisagé. 

Par conclusions récapitulatives en réponse notifiées le 21 mai 2024, la Banque Palatine conclut, à titre principal, au débouté de Mme [C] [R] de toutes ses demandes formées à son encontre. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la société Sagec Méditerranée à la garantir de toutes condamnations de toutes natures prononcées au titre de son engagement de caution en faveur de Mme [R] et la condamnation de Mme [R] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle fait valoir que l’appel en paiement de Mme [F] était infondé en ce qu’elle n’a pas respecté le délai prévu par l’engagement de cautionnement du 12 février 2020, cet engagement précisant que l’appel en paiement devait lui parvenir avant le 30 décembre 2020, c’est-à-dire au plus tard le 29 décembre 2020, alors que le courrier recommandé n’a été déposé à la Poste que le 29 décembre 2020 et réceptionné par la Banque Palatine le 30 décembre 2020. 
Elle soutient que la promesse de vente et les avenants dont elle n’est pas signataire sont sans effets juridiques à son égard et à l’égard du cautionnement qu’elle a consenti, ce cautionnement étant un acte unilatéral autonome.
Elle estime que la clause prévoyant le délai et les modalités de l’appel en paiement de la Banque Palatine en qualité de caution est claire, précise et exclusive de toute interprétation à peine de dénaturation et elle exclut expressément la date du 30 décembre 2020. 
Elle soutient en tout état de cause que Mme [R] ne démontre pas que l’absence de réalisation de la vente est imputable exclusivement à la société Sagec Méditerranée, que sa créance au titre de l’indemnité d’immobilisation n’était pas fondée au jour de l’appel en paiement et que ses demandes doivent être rejetées. 
 
La clôture de l’instruction est intervenue le 7 octobre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304-2 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L’alinéa 3 de l’article 1304-6 du même code dispose qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Il est acquis aux débats que les négociations intervenues entre Mme [C] [R] et la société Sagec Méditerranée courant 2020 n’ont pas abouti à un nouvel accord et que les parties sont en l’état de la promesse de vente signée le 24 septembre 2018 et de l’avenant signé le 17 janvier 2020. 

La promesse de vente prévoit en pages 7 à 11 l’accomplissement de plusieurs conditions suspensives de droit commun et particulières, dont l’obtention d’un permis définitif de démolir et de construire autorisant la réalisation de l’opération de construction envisagée. 

Elle précise en page 9 que cette « condition est réputée remplie par la réception par le bénéficiaire de la notification visée par l’article R 424-10 du code de l’urbanisme, ainsi que par l’absence de retrait administratif et de recours des tiers […] 
Pour la réalisation de cette condition, le bénéficiaire s’engage :
à déposer le permis de construire au plus tard dans les quatre mois des présentes […]à faire procéder à l’affichage du permis de construire dans les 15 jours de la notification de la décision d’octroi dudit permis […] ».
L’ensemble des conditions suspensives prévues dans la promesse devait être réalisé avant le 28 octobre 2019. 

L’avenant signé le 17 janvier 2020 réitère en pages 3 et 4 certaines conditions suspensives, dont l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de démolir et de construire dans les mêmes termes que la promesse de vente et précise dans la partie intitulée « Modification des délais » en pages 4 à 5 : 

« L’ensemble des conditions suspensives ci-dessus et celles prévues dans la promesse et son premier avenant devront être réalisées au plus tard le 30 juillet 2020 […] Si l’une quelconque des conditions suspensives n’était pas réalisée dans le délai imparti et le bénéficiaire n’y ait pas renoncé, la promesse de vente et ses avenants seront considérés comme caduques de plein droit et de nul effet, sans indemnité de part et d’autre, et l’engagement de caution ci-après visé sera restitué par le promettant au bénéficiaire dans les huit jours suivant la non réalisation de la condition suspensive, sauf ce qui est précisé ci-après au paragraphe ‘indemnité d’immobilisation’ ».

[…]

1° Indemnité d’immobilisation cautionnée à hauteur de cent cinq mille euros (105.000) :
Pour le cas où, l’ensemble des conditions suspensives étant par ailleurs réalisé, le bénéficiaire déciderait de ne pas donner suite à la promesse et de ne pas lever l’option dans le délai imparti, il s’engage à verser au promettant, à titre d’indemnité d’immobilisation, la somme de cent cinq mille euros (105.000 euros) ».

Le même avenant prévoit dans le paragraphe intitulé « Levée d’option et réalisation » que la levée d’option doit intervenir « au plus tard le 15 novembre 2020 et en tout état de cause par la signature de l’acte de vente au plus tard le 30 novembre 2020. Etant ici précisé que la signature de l’acte authentique de vente vaudra également levée d’option. A défaut, la présente promesse deviendra caduque sans aucune formalité ni mise en demeure ».

L’article 12 ter de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, modifié successivement par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, par l’ordonnance n°2020-460 du 22 avril 2020 et par l’ordonnance n°2020-539 du 7 mai 2020, dispose que « les délais d'instruction des demandes d'autorisation et de certificats d'urbanisme et des déclarations préalables prévus par le livre IV du code de l'urbanisme, y compris les délais impartis à l'administration pour vérifier le caractère complet d'un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l'instruction, […], qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter du 24 mai 2020 ».

Il s’ensuit que l’examen de la demande de permis de construire déposée par la Sagec Méditerranée a été suspendu entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020. 

Le permis de construire a été délivré le 30 septembre 2020.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Sagec Méditerranée a, après l’expiration du délai du 30 juillet 2020 prévu par l’avenant du 17 janvier 2020 pour l’obtention du permis de construire, proposé à Mme [R] par courrier électronique du 6 août 2020 le versement d’un montant de 5.000 euros par mois rétroactivement « à compter de juin 2020 et jusqu’à la réitération de la vente en juin 2021 ». Par un autre courrier électronique du 16 décembre 2020, elle a indiqué être « ravi[e] de la reprise des relations mais ne peut pas s’engager avant Noël. »

En outre, selon un constat d’huissier du 12 octobre 2020 effectué au [Adresse 8], la société Sagec Méditerranée a procédé à l’affichage du permis de construire, faisant ainsi courir les délais de recours. Selon un autre constat d’huissier du 18 novembre 2020, le panneau d’affichage du permis de construire n’était plus affiché à la même adresse. 

Il est constant que la société Sagec Méditerranée n’a pas levé l’option au 15 novembre 2020, alors que le permis de construire requis avait été délivré, et que la signature de l’acte de vente n’a pas eu lieu au 30 novembre 2020, comme stipulé dans l’avenant du 17 janvier 2020. 

Il ressort de ce qui précède que la société Sagec Méditerranée n’a pas dénoncé la caducité de la promesse de vente pour défaut d’obtention du permis de construire au 30 juillet 2020, mais a poursuivi les relations avec Mme [R] en vue de la réitération de la vente et la négociation des conditions financières, et a procédé à l’affichage du permis de construire délivré le 30 septembre 2020, en renonçant implicitement au délai du 30 juillet 2020 précisé dans l’avenant du 17 janvier 2020. 

Elle ne conteste pas avoir supprimé le panneau d’affichage du permis de construire avant d’avoir purgé le permis de recours et ne fournit pas de précisions sur le défaut de levée d’option et de signature de l’acte de vente, alors que le permis de construire requis a été obtenu et qu’une sommation lui a été délivrée à cet égard le 25 novembre 2020 à la demande de Mme [C] [R]. 

La société Agec Méditerrannée sera par conséquent condamnée à payer à Mme [C] [R] la somme de 105.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022, date de la demande formée en justice, à défaut de justification de la date du 1er janvier 2021 mentionnée dans ses écritures sans précisions supplémentaires. 

Sur les demandes de condamnation de la Banque Palatine

Par acte du 12 février 2020, la Banque Palatine s’est portée « caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion, d’ordre et pour le compte de la société Sagec Méditerranée » en faveur de Mme [C] [R] à hauteur de 105.000 euros. 

Cet acte prévoit : « L’appel en paiement de la Banque devra à peine de forclusion parvenir avant le 30 décembre 2020 par lettre recommandé avec accusé de réception, à la Succursale de [Localité 12] Arenas sise [Adresse 11] ».

Le courrier recommandé d’appel en paiement produit par Mme [C] [R] et daté du 28 décembre 2020 a été déposé au bureau de poste le 29 décembre 2020, selon le tapon de la Poste figurant sur la preuve de dépôt. 

La copie partiellement illisible de l’accusé de réception produit en tant que pièce 24 par Mme [R] ne permet pas de confirmer la date de réception. La Banque Palatine affirme l’avoir reçu le 30 décembre 2020 et Mme [R] ne conteste pas cette date de réception, mais affirme que le courrier devait être reçu au plus tard le 30 décembre 2020 pour permettre la mise en œuvre de la caution. 

Or, selon les termes claires de l’acte de cautionnement, le courrier recommandé devait parvenir à la Banque Palatine « avant le 30 décembre 2020 ». Il a donc été reçu tardivement le 30 décembre 2020 par la Banque Palatine et ne permet pas la mise en œuvre de la caution. 

Mme [R] fait référence aux termes de la promesse de vente, selon lesquels la caution être consentie pour une durée venant à échéance un mois après l’expiration du délai ouvert au bénéficiaire pour sa décision d’acquérir et en tout état de cause au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Ces termes ne sont cependant pas opposables à la Banque Palatine en tant que tiers à cet acte.

Enfin, les dispositions de l’articles 641 du code de procédure civile invoquées par Mme [R], selon lesquels lorsqu’un délai est exprimé en mois, le délai inclut les jours compris de quantième à quantième, sont propres à la computation des délais pour l’accomplissement d’un acte ou d’une formalité et ne sont pas applicables au délai prévu contractuellement par l’acte de cautionnement. 

Mme [C] [R] doit par conséquent être déboutée de ses demandes formulées à l’encontre de la Banque Palatine.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, la société Sagec Méditerranée sera condamnée aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à Mme [C] [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code. Mme [R] sera en outre condamnée à payer à la Banque Palatine la somme de 2.000 euros en application du même texte. 

La société Sagec Méditerranée ne justifie pas des circonstances manifestement excessives qu’elle invoque et elle sera déboutée de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE la SAS Sagec Méditerrannée à payer à Mme [C] [R] la somme de 105.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie d’intérêt au taux légal à compter du 26 décembre 2022 ;

CONDAMNE la SAS Sagec Méditerrannée à payer à Mme [C] [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [R] à payer à la SA Banque Palatine la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Sagec Méditerrannée aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [C] [R] de ses demandes formées à l’encontre de la SA Banque Palatine ;

DEBOUTE la SAS Sagec Méditerrannée de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

                      LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT