Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 10 janvier 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 23/02147 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PJ6F
Du 10 Janvier 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7] 
c/ [K], [K] 









 




 

















Grosse(s) délivrée(s)

à Me POZZO DI BORGO

Expédition(s) délivrée(s)

à Me JAIDANE

le







Président : Madame Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 27 Novembre 2023, déposée par commissaire de justice, 

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 4]
Représenté par Me [W] [E] administrateur provisoire
SELARL [W] [E] & ASSOCIES - [Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre : 

M. [X] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Riadh JAIDANE, avocat au barreau de NICE

Mme [R] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Riadh JAIDANE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 07 Novembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] sont propriétaires des lots n° 25, 41 et 179 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, par actes de commissaire de justice du 27 novembre 2023, fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Juger que Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] sont défaillants dans le règlement des charges de copropriété qui leur incombe ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement de la somme de 6719,33 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er novembre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023, date du courrier de mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et du décret du 17 mars 1967 ;Juger que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de Madame [R] [K] et Monsieur [X] [K], copropriétaires défaillants, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement de la somme de 2708,20 euros au titre des provisions sur charges non encore échues, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement d’une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner solidairement aux entiers dépens ;Juger qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire.
Dans ses conclusions déposées à l’audience du 7 novembre 2024 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a actualisé ses demandes comme suit :

Le juger recevable et fondé en ses demandes ;
A titre liminaire,

Débouter Madame [R] [K] et Monsieur [X] [K] de leur demande tendant à l’irrecevabilité des demandes qu’il a formées pour défaut de droit d’agir ;Débouter Madame [R] [K] et Monsieur [X] [K] de leur demande tendant à l’irrecevabilité des demandes qu’il a formées pour défaut de mise en demeure préalable ;Débouter Madame [R] [K] et Monsieur [X] [K] de leur demande de sursis à statuer ;
A titre principal,

Juger qu’ils sont défaillants dans le règlement des charges de copropriété qui leur incombe ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement de la somme de 10 829,67 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er octobre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023, date du courrier de mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et du décret du 17 mars 1967 ;Juger que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de Madame [R] [K] et Monsieur [X] [K], copropriétaires défaillants, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement de la somme de 3187,27 euros au titre des provisions sur charges non encore échues, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement d’une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;
En toutes hypothèses,

Débouter Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes, en ce compris leur demande de délais de paiement et de compensation ;Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner solidairement aux entiers dépens.
Il soutient que : la copropriété est administrée par la Selarl Xahier [E] & Associés, ès qualités d’administrateur provisoire, dont la mission a été prorogée par ordonnances successives ; Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] sont copropriétaires et défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété ; ils ont déjà été condamnés à ce titre ; une mise en demeure leur a été adressée le 30 mars 2023 ; l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pose pas comme condition de validité de la mise en demeure ou de l’action en recouvrement la distinction entre les charges échues et à échoir dans la mise en demeure ; le montant réclamé à Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] est expressément mentionné dans la mise en demeure ; un décompte précisant les charges dues et exigibles au 1er avril 2023 est annexé audit courrier ; Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] n’ont demandé aucune explication à Maître [E] ; les sommes à échoir, désormais échues, ne pouvaient être réclamées dans le courrier de mise en demeure puisqu’elles n’étaient pas encore exigibles à cette date ; le budget prévisionnel au titre de l’exercice suivant a été voté ; il n’y a pas de lien entre la présente instance et celle enregistrée sous le RG n°24/481 ; Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] ont reconnu devoir les sommes correspondant aux charges échues ; il n’y a pas de risque de contradiction entre les deux décisions à intervenir qui ne reposent pas sur les mêmes demandes ni les mêmes fondements juridiques ; l’origine de la dette est postérieure à la précédente condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] ; ils seront condamnés à payer les charges échues, les sommes à échoir, les frais exposés nécessaires au recouvrement de la créance, une somme au titre des dommages et intérêts au regard de leur précédente condamnation et de leur solde débiteur depuis plus de deux ans ; la demande de compensation sera rejetée en l’absence de connexité entre les sommes et de créance de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] à l’encontre du syndicat des copropriétaires. 

Dans leurs écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] ont formulé les demandes suivantes :

A titre principal,

Juger que la mise en demeure du 30 mars 2023 ne respecte pas les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ;Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de toutes ses demandes ;
A titre subsidiaire,
Surseoir à statuer dans l’attente de l’ordonnance de référé à intervenir dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n° RG 24/481 ;A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la demande de règlement des charges de copropriété ne respecte pas les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de paiement à hauteur de la somme de 2708 euros de provision au titre des charges non encore échues (exercice 2023/2024) jusqu’au 30 septembre 2024 et au titre du fonds de travaux ALUR de l’exercice 2023-2024, non visées dans la mise en demeure du 30 mars 2023 ;Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de condamnation au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Fixer le montant des charges qu’ils doivent à la somme totale de 4834,99 euros ;Prononcer la compensation entre les sommes dues de part et d’autre et notamment avec les condamnations de l’ordonnance de référé à intervenir dans le cadre de l’exécution de travaux sous astreinte et de règlement d’une provision, procédure actuellement pendante devant le juge des référés sous le RG n°24/481 ;Leur accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant des charges dû ;Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande indemnitaire à hauteur de la somme de 1500 euros ;
En tout état de cause,
Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens ;Ordonner n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils exposent que : ils sont propriétaires d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 7] ; les appels de fonds trimestriels ont augmenté de 183 euros par trimestre depuis la prise de fonction de Maître [E] ; les travaux d’entretien et de réparation courants ne sont pas ou mal effectués alors que l’administrateur provisoire vote seul l’approbation des comptes et les appels de fonds prévisionnels ; Monsieur [X] [K] a donc saisi le juge des référés afin de faire cesser, sous astreinte, le trouble manifestement illicite qu’il subit et de solliciter une provision à valoir sur ses préjudices (RG n°24/481) ; Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] ont décidé de ne plus régler leurs charges de copropriété tant que le syndicat des copropriétaires ne remédiera pas à cette situation ; ils se désistent de leur demande visant à l’irrecevabilité des demandes de syndicat des copropriétaires puisqu’il a été justifié de la prorogation de la mission de Maître [E] ; la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable pour non-respect des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que la lettre de mise en demeure du 30 mars 2023 ne précise pas les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2I de la même loi et ne les distingue pas des charges dues au titre de l’arriéré ; la lettre de mise en demeure est la condition de recevabilité de cette procédure spécifique et elle doit être adressée au débiteur au moins 30 jours avant la délivrance de l’assignation ; une régularisation est donc impossible ; pour la même raison, le syndicat ne peut réclamer la somme totale de 9427,53 euros qui serait impayée à la date du 1er juillet 2024 puisqu’il s’agit de charges provisionnelles dues postérieurement à la date de la mise en demeure ; à titre subsidiaire, il convient de surseoir à statuer dans l’attente de l’ordonnance de référé à intervenir dans le cadre de l’instance enrôlée sous le RG n°24/481 dans la mesure où il sera fait droit à leurs demandes et ils seront alors fondés à opposer compensation ; à titre infiniment subsidiaire, Maître [E] ne pouvait demander dans la lettre de mise en demeure que les sommes provisionnelles à compter du 1er octobre 2022 soit 4834,99 euros ; aucune assemblée générale postérieure ne semble avoir approuvé les comptes de l’exercice allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ; il convenait donc de distinguer les charges échues ayant été approuvées des provisions sur charges et appels de fonds travaux non échues ; il ne peut être demandé la somme de 2708 euros au titre des charges non échues de l’exercice 2023/2024 puisque ces sommes n’ont pas été visées dans la mise en demeure du 30 mars 2023 ; la mise en demeure n’étant pas conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne peut pas servir de point de départ aux intérêts légaux ; le syndicat sous administration provisoire ne peut se prévaloir du contrat de syndic pour imputer les frais de recouvrement aux copropriétaires, ceux-ci ne pouvant que faire partie des dépens, à l’exception des frais de la mise en demeure, à condition qu’elle soit susceptible de produire effet ; la demande de dommages et intérêts n’est pas justifiée en ce que ce n’est pas l’absence de paiement des charges par Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] qui cause des difficultés financières à la copropriété puisque l’administrateur provisoire ne parvient pas à rétablir les comptes depuis des années ; ils sollicitent des délais de paiement en ce que leurs revenus et leurs charges ne leur permettraient pas de s’acquitter en une seule fois des charges de copropriété dues ; il y a lieu de rejeter l’exécution provisoire de la présente décision qui les priverait du second degré de juridiction puisqu’ils seraient contraints de s’acquitter d’éventuelles condamnations alors qu’ils pourront certainement opposer compensation postérieurement à l’ordonnance de référé dans le dossier RG n°24/481.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] :

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] soutiennent que la mise en demeure du 30 mars 2023 ne précise pas les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2I de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payées par les défendeurs, les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituant plus des provisions après approbation des comptes. Ils ajoutent ne pas avoir été avisés précisément de la somme dont ils devaient s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non échues.

Les défendeurs s’appuient sur une jurisprudence selon laquelle l’irrecevabilité a été prononcée parce que la mise en demeure ne précisait pas les provisions exigibles au titre de l'article 14-1 ou 14-2I de la loi de 1965 relatives à l'année en cours qui n'auraient pas été payées par le copropriétaire. Il est reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir avisé précisément le copropriétaire, comme le requiert le texte, de la somme dont il devait s'acquitter dans le délai de trente jours pour éviter l'exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes et ne disposait d'aucun moyen de déterminer à partir du seul montant énoncé, les provisions impayées.

Néanmoins, en l’espèce, Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] avaient connaissance du détail du montant correspondant aux provisions impayées exigibles relatives à l’année en cours puisqu’un décompte a été annexé à la mise en demeure litigieuse. Il était en outre précisé dans la mise en demeure, qu’en l’absence de régularisation de la situation sous 30 jours, une assignation serait délivrée pour obtenir leur « condamnation au paiement de la totalité des provisions de l’exercice en cours, ainsi que de l’ensemble des charges restant à devoir sur les exercices antérieurs ». 

A cela s’ajoute que la mise en demeure ne peut pas mentionner la somme due au titre des sommes à échoir en cas de non-paiement dans le délai de 30 jours puisqu’à la date de la mise en demeure, ces sommes ne sont pas encore exigibles. L’exigibilité des sommes non échues est déclenchée par le non-paiement des sommes échues dans le délai mentionné dans la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure du 30 mars 2023 mentionne l’article 19-2, la somme de 4857,53 euros due au titre des sommes échues et le délai de 30 jours pour régler cette somme ainsi que la sanction rendant exigibles les sommes non échues en cas de non-paiement.

Compte tenu de l’absence d’obligation de préciser le montant des sommes non échues dans la mise en demeure et du détail des sommes dues annexées à la mise en demeure, les demandes du syndicat des copropriétaires seront déclarées recevables. 

Sur le sursis à statuer :

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En l’espèce, l’obligation des copropriétaires de payer les charges de copropriété est incontestable. L’éventuelle condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux et au paiement d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] est donc sans incidence sur l’éventuelle condamnation au titre des charges.

La présente instante ne renvoie à aucun des cas de sursis à statuer prévus par le code de procédure civile, notamment aux articles 108 à 111. 

En outre, aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Si le juge des référés venait à condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au paiement d’une provision à valoir sur les préjudices subis par Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K], ces derniers pourront opposer compensation sans nécessité de recourir au juge puisque les conditions de la compensation légale seront remplies.

En conséquence, en l’absence de tout risque de contradiction entre les deux décisions à intervenir qui ne reposent pas sur les mêmes demandes ni les mêmes fondements juridiques, la demande de sursis à statuer sera rejetée. 
Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] sont propriétaires des lots n° 25, 41 et 179 dépendant de l’immeuble [Adresse 7]. Par les ordonnances en date des 26 septembre 2016, 6 avril 2017, 10 avril 2018, 5 avril 2019, 11 juin 2020, 4 mars 2021, 23 mars 2022, 15 mars 2023, 18 mars et 23 septembre 2024, la Selarl [W] [E] & Associés, prise en la personne de Maître [W] [E], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 7] et sa mission a été prorogée jusqu’au 6 avril 2025.

Il est produit aux débats les résolutions en date des 12 septembre, 12, 16 et 20 décembre 2022, 11 octobre 2023 et 2 avril 2024 par lesquelles Maître [W] [E], ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété, a approuvé les comptes pour les exercices correspondants et a adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024/2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis aux débiteurs pour la période correspondante et d’une mise en demeure du 30 mars 2023.

Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure, régulière comme démontrée supra, dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles comme les autres provisions non encore échues.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En conséquence, Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 10 829,67 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er octobre 2024, selon le décompte du 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4857,53 euros à compter du 13 avril 2023, date de la réception de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] seront également condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3187,27 euros au titre des sommes non échues du 1er janvier au 1er juillet 2025.

Sur les frais :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer aux seuls copropriétaires défaillants les frais nécessaires exposés par eux à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure. Or, les frais d’honoraires de l’avocat et les frais de contentieux, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles, sont jugés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété.

En conséquence, à l’exception du coût de la mise en demeure du 30 mars 2023, la demande visant à porter au débit du compte de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] les frais de relance et de procédure sera rejetée.

Sur la compensation :

Aux termes de l’article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

L’article 1348 du même code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Selon l’article 1348-1, Le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.
Dans ce cas, la compensation est réputée s'être produite au jour de l'exigibilité de la première d'entre elles.
Dans le même cas, l'acquisition de droits par un tiers sur l'une des obligations n'empêche pas son débiteur d'opposer la compensation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] sont liés par le règlement de copropriété selon lequel les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et selon lequel le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. 

Outre les articles 14 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges et la créance de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au titre de la provision accordée en réparation des préjudices subis par ces derniers par l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025 (RG n°24/481) sont fondées sur le même contrat, le règlement de copropriété. Ces dettes sont donc connexes.

En conséquence, au regard de la connexité des dettes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K], la compensation judiciaire sera prononcée. 

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] versent aux débats leur avis d’impôt sur les revenus de 2022 indiquant qu’ils n’ont rien à payer pour cette période. Ils indiquent avoir deux enfants à charge mais ne produisent aucun document tel qu’un extrait du livret de famille en attestant. 

En outre, les défendeurs ne sont pas défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété en raison de difficultés financières mais parce qu’ils opposent au syndicat des copropriétaires une exception d’inexécution liée à l’absence de réalisation de travaux dans les parties communes et privatives. 

Or, l’exception d’inexécution est un argument inefficace en recouvrement des charges du fait du caractère d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande en délais de paiement de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] sera rejetée. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] ayant déjà fait l’objet d’une condamnation pour non-paiement des charges par jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice du 13 décembre 2019, il convient de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété contrainte d’engager de nouveau une procédure judiciaire à l’égard des défendeurs et qui doit suppléer au non-paiement récurent de leurs charges de copropriété par ces derniers.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, à moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ayant assigné Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions légales précitées, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.

Compte tenu du fait que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, la demande visant à ordonner n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir sera rejetée. 

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 10829,67 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4857,53 euros à compter du 13 avril 2023, date de la réception de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; 
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme 3187,27 euros au titre des sommes non échues du 1er janvier au 1er juillet 2025 ; 

REJETTE la demande visant à porter au débit du compte de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] les frais de relance et de procédure, à l’exception du coût de la mise en demeure du 30 mars 2023 tel que prévu dans le contrat de syndic ;

PRONONCE la compensation judiciaire de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges et la créance de Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] au titre de la provision accordée en réparation des préjudices subis par ces derniers par l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025 (RG n°24/481) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [R] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 492-1 ancien et de l’article 481-1 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT