Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 10 janvier 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01724 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6QJ
du 10 Janvier 2025 

N° de minute

affaire : S.A.S. CARMILA [Localité 9]
c/ S.A.S. STUDIO DE [Adresse 8] 2




















Grosse délivrée

à Me DALMASSO
à Me DELANNAY

Expédition délivrée

à Partie défaillante (1)

le
l’an deux mil vingt cinq et le dix Janvier à 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Septembre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. CARMILA [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Magali DALMASSO, avocat au barreau de NICE
Avocat plaidant Maître Pierre DELANNAY (Avocat)

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. STUDIO DE LILY 2
Centre commercial Lingostière
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2023, la Sas Carmila [Localité 9] a donné à bail commercial à la Sas Studio de Lily 2 des locaux commerciaux situés [Adresse 4].

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2023, la Sas Carmila [Localité 9] et la Sas Studio de Lily 2 ont conclu un avenant au bail commercial afin de modifier une erreur matérielle portant sur le montant du fonds marketing. 

Le 9 juillet 2024, la Sas Carmila [Localité 9] a fait délivrer à la Sas Studio de Lily 2 un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail. Cet acte a régulièrement été signifié par l’entremise d’une personne présente à son siège social à la Sas Studio de Lily 2.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la Sas Carmila [Localité 9] a fait assigner la Sas Studio de Lily 2 devant le juge des référés aux fins de voir :

Recevoir la Sas Carmila [Localité 9] en ses demandes et les déclarer bien fondées ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la Sas Carmila [Localité 9] et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 12 août 2024 à 00h00 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de la Sas Studio de Lily 2 ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 8200 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 12 août 2024 à 00h00, jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur ;Condamner la Sas Studio de Lily 2 à verser, par provision, à la Sas Carmila [Localité 9] la somme de 42 453,64 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus suivant décompte arrêté au 21 août 2024 outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner la Sas Studio de Lily 2 à verser, par provision, à la Sas Carmila [Localité 9] la somme de 4245,36 euros au titre de l’indemnité en application de l’article 9 du bail, arrêtée provisoirement au 21 août 2024, outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la Sas Carmila [Localité 9], conformément aux stipulations contractuelles ;Ordonner le retrait par la Sas Studio de Lily 2 des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la Sas Studio de Lily 2 ;Ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la Sas Carmila [Localité 9] sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;Condamner la Sas Studio de Lily 2 au paiement à la Sas Carmila [Localité 9] d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la signification de l’ordonnance et de ses suites. 
Par acte du 3 octobre 2024, le bailleur a dénoncé l’assignation à la Sa [Adresse 7], créancier inscrit sur le fonds de commerce du locataire, afin de lui voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne se disant habilitée, la Sas Studio de Lily 2 n’a pas comparu ni personne pour elle, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges, clause pouvant produire effet, en l’espèce, un mois après la signification d’un commandement de payer rester infructueux. 

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail a été signifié à la défenderesse le 9 juillet 2024.

L’existence de la dette locative est justifiée par les relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est pas contestable. 

Il n’est pas justifié, en l’espèce, que le locataire se soit acquitté des causes du commandement, ni qu’il ait sollicité la suspension de la clause résolutoire. 

L’occupation illicite du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, par conséquent, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 août 2024.

En conséquence, la Sas Studio de Lily 2 sera tenu de quitter les lieux, de corps et de biens, et de les rendre libres de tout occupant de son chef.

À défaut de libération volontaire des lieux loués, il convient d’ordonner l’expulsion de la Sas Studio de Lily 2 avec si besoin, le concours de la force publique ainsi l’aide d’un serrurier. 

De plus, la Sas Carmila [Localité 9] sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée. 

La présente procédure sera déclarée opposable au créancier inscrit sur le fonds de commerce du débiteur.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l’occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’allouer au créancier une indemnité provisionnelle de 42 195,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 21 août 2024.

La créance porte intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de 5 points, à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
Selon l’article 29 C. du contrat de bail, « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer exigible au titre de la dernière année de location. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date du règlement ». 

Le défendeur devra, en outre, verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ des lieux loués avec remise effective des clefs, égale à la somme de 8200 euros égale au double du dernier montant du loyer et des charges, majoré de la TVA au taux en vigueur à la date du règlement, à compter du 10 août 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Selon l’article 9 E. du contrat de bail, « à défaut de paiement des loyers, charges, impôts, taxes, redevances, contributions et/ou accessoires, et plus généralement de toutes sommes exigibles au titre du présent bail, et ce quelle qu’en soit la cause, notamment en cas d’insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, celles-ci seront automatiquement et de plein droit, majorées à titre de clause pénale non réductible, de 10% de leur montant, le preneur étant d’ores et déjà mis en demeure par la signation des présentes. 
En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale ci-avant, porteront intérêts, de plein droit, et dans les mêmes conditions, au taux légal majoré de 5 points ; les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité.
Les pénalités ci-avant définies sont dues indépendamment de tous frais de commandement, de recettes, de droits proportionnels d’encaissement et de tous autres frais légaux qui seront également supportés par le preneur défaillant ».

Le défendeur devra donc, de surcroît, verser une indemnité provisionnelle de 4245,36 euros, correspondant à la clause pénale prévue contractuellement, arrêtée provisoirement au 21 août 2024.

La créance porte intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de 5 points, à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
Aux termes de l’article 7 du contrat de bail, « en cas de résiliation judiciaire du bail ou par le jeu de la clause résolutoire ou pour quelque cause que ce soit imputable au preneur, et ce indépendamment des loyers, charges et accessoires dus, il restera acquis au bailleur à titre de premier dédommagement ». 
En conséquence, le dépôt de garantie sera définitivement acquis à la Sas Carmila [Localité 9], conformément au contrat de bail. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué à la Sas Carmila [Localité 9] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Studio de Lily 2, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024, de la signification de la présente ordonnance et ses suites. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Vu les articles L.145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS la résiliation à la date du 10 août 2024 du bail commercial liant les parties, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé à [Adresse 4] ;

DÉCLARONS la présente décision opposable à la Sa [Adresse 7] ;

ORDONNONS à la Sas Studio de Lily 2 de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux litigieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de ce faire, dans le délai imparti, l'expulsion de la Sas Studio de Lily 2 et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, ainsi que l’enlèvement et l’entrepôt des meubles par la Sas Carmila [Localité 9] dans tel bien qu’elle détermine dans l’attente de leur vente forcée ;

CONDAMNONS la Sas Studio de Lily 2 à payer à la Sas Carmila [Localité 9] à titre provisionnel, la somme de 42195,87 euros au titre des loyers et charges locatives impayés échus au 21 août 2024, avec intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de 5 points, à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; 
CONDAMNONS la Sas Studio de Lily 2 à payer à la Sas Carmila [Localité 9] une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 8200 euros par mois, à compter du 10 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la Sas Studio de Lily 2 à payer à la Sas Carmila [Localité 9] à titre provisionnel, la somme de 4245,36 euros à titre de clause pénale prévue contractuellement, arrêtée provisoirement au 21 août 2024, avec intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de 5 points, à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; 
DISONS que le dépôt de garantie sera définitivement acquis à la Sas Carmila [Localité 9], conformément au contrat de bail ;
CONDAMNONS la Sas Studio de Lily 2 à payer à la Sas Carmila [Localité 9] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les parties du surplus ;

CONDAMNONS la Sas Studio de Lily 2 aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024, de la signification de la présente ordonnance et ses suites.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES