Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 14 janvier 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)


JUGEMENT : [T] [I] épouse [Z] c/ [M] [K], [G] [R] époux [K], [E] [O] 

MINUTE N° 
Du 14 janvier 2025
 
2ème Chambre civile
 N° RG 22/00709 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OARN 

 




















Grosse délivrée à
Me Manel MALKI BREGANI
Me Hélène BERLINER

expédition délivrée à 
Me Louis BENSA


le 14 janvier 2025

mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du 
quatorze janvier deux mil vingt cinq


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : M. MORA, Vice-Présidente
Assesseur : K. LACOMBE, Vice-Présidente
Assesseur : F. BENZAQUEN, Vice-Président
Greffier : Marie-Annick CABRAS, Greffier
 
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : M. MORRAJA-SANCHEZ, Vice-Présidente
Assesseur : K. LACOMBE, Vice-Présidente
Assesseur : F. BENZAQUEN, Vice-Président


DEBATS

A l’audience du17 septembre 2024, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 14 janvier 2025, signé par Madame MORA, Vice-Présidente, Président et Madame CONTRERES, faisant fonction de Greffier.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 











DEMANDERESSE: 

Mme [T] [I] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Louis BENSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DEFENDEURS:

M. [M] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Manel MALKI BREGANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
M. [G] [R] époux [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Manel MALKI BREGANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Me [E] [O], notaire
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




*****




































EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits d'huissier en date des 10 et 11 février 2022 aux termes desquels madame [T] [Z] née [I] a fait assigner monsieur [M] [K], madame [G] [R] épouse [K] et Maître [E] [O] devant le tribunal de céans; 

Vu les dernières conclusions ( RPVA 5 avril 2023 ) aux termes desquelles madame [T] [Z] née [I] sollicite au visa des articles 1103, 1104, 1304-6 du code civil, des articles 1226 et suivants du Code civil, de l’article 1240 du Code civil de 
- voir débouter Monsieur et Madame [K] et Maître [O] de l’ensemble de leurs 
demandes 
- voir juger caduc le compromis de vente du 30 juillet 2021. 
- voir condamner in solidum Monsieur et Madame [K] et Maître [E] [O] 
à lui verser la somme de 13 000 €. 
- voir juger que la condition suspensive d’obtention de prêt doit être réputée accomplie, la défaillance de ladite condition étant du fait de Monsieur et Madame [K]. 
- voir condamner in solidum Monsieur et Madame [K] et Maître [E] [O] à lui verser la somme de 26 000 €. 
- voir dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
- voir condamner in solidum Monsieur [M] [K], Maître [E] [O], Madame 
[G] [R] épouse [K], à la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
Vu les conclusions ( RPVA 4 septembre 2023) aux termes desquelles monsieur [M] [K], madame [G] [R] épouse [K] sollicitent, au visa des articles L.313-40 et L.313-41 du code de la consommation, des articles 1103, 1344,1231 , 1231-5 du code civil, 
des articles 9 ,514 et suivants, 700 du code de procédure civile, de
 A TITRE PRINCIPAL, 
 - voir débouter Madame [Z] de toutes ses demandes, 
 - voir condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre 
de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, 
 
A TITIRE SUBSIDIAIRE, 
- voir ramener le montant de la condamnation au titre de la clause pénale à de plus justes proportions, 
- voir condamner Maître [O] à les relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prises à leur encontre, y compris en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens, 
- voir suspendre l’exécution provisoire, 
 
Vu les dernières conclusions ( RPVA 8 février 2023) aux termes desquelles Maître [E] [O] sollicite, au visa de l’article 1240 du code civil,de l'article 4 du code de procédure civile de 
A titre principal,
- voir juger que l’action est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du Notaire ne saurait être recherchée sur le fondement contractuel 
- voir débouter Madame [Z] et les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre 

A titre subsidiaire,
- voir juger qu'il n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé les préjudices invoqués par Madame [Z] et les époux [K] ;
- voir juger que Madame [Z] et les époux [K] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de sa part;
- voir débouter Madame [Z] et les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes 
dirigées à son encontre

A titre principal et subsidiaire,
- voir condamner Madame [Z] ou tout succombant, à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, 
- voir dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
 
 L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023 avec effet différé au 2 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DECISION


Madame [Z] fait valoir que Monsieur et Madame [K] ont exécuté déloyalement le contrat les liant en ne présentant pas deux demandes de prêt simultanément, en ne présentant pas des demandes conformes aux stipulations contractuelles s'agissant tant du montant sollicité que de la durée du prêt et du taux et en dissimulant des informations essentielles sur leur situation financière. 

Elle soutient que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt est du fait de Monsieur et Madame [K], qu'ils lui sont redevables du dépôt de garantie outre du montant de la clause pénale stipulée au contrat. 

Elle fait valoir que monsieur et madame [K] échouent à démontrer qu'ils ont respecté dans leurs demandes aux banques les conditions posées relatives au prêt , qu'en outre ils indiquent avoir été avisés par le notaire que les refus transmis par les banques ne correspondaient pas aux conditions de prêt contractuelles. 

Elle relève que les deux nouvelles demandes de prêts formulées par monsieur et madame [K] et refusées, l'ont été hors délai .

Elle conteste avoir reçu un courrier de notification du 29 septembre 2021 des refus de prêt , qu'elle a en revanche adressé à Monsieur et Madame [K] un courrier daté du 29 novembre 2021 qu'ils ont reçu aux termes duquel elle leur demande d’avoir à justifier du respect des clauses du compromis. 

Elle soutient que la responsabilité de Maitre [O] est engagée sur le fondement des dispositions l'article 1240 du Code civil. Elle fait valoir que Maître [E] [O] a accepté une mission de séquestre du dépôt de garantie , qu'il ne pouvait débloquer la somme que dans un cadre précis, le compromis stipulant qu' à défaut d'accord entre les parties la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu'à production d'un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l'acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur .

Elle fait valoir que Maître [O] a restitué le dépôt de garantie à Monsieur et Madame [K] sans avoir reçu deux refus de prêt conformes au compromis, sans l'en informer , sans se préoccuper d’une éventuelle situation litigieuse entre les parties alors qu’il a lui-même soulevé la non-conformité des refus transmis par Monsieur et Madame [K], qu'il leur a reversé le dépôt de garantie sur la base de deux attestations sans vérifier leur authenticité ni les conditions de présentation des demandes de prêt. 
 
 Elle soutient que Maître [E] [O] a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte en ne respectant pas sa mission de séquestre, qu'il a créé un risque de recouvrement inutile à son endroit , qu'elle a été contrainte d'introduire une instance judiciaire.

Elle fait plaider qu'il importe peu qu'elle ait réussi à vendre le bien litigieux, que la vente a été figée plusieurs mois, que Maître [O] a laissé perdurer une situation juridique floue pendant plusieurs mois l'empêchant de savoir si elle restait sous compromis ou pas. 
 
Monsieur et madame [K] font valoir que l’article L313-41 du code de la consommation, d'ordre public prévoit la restitution du dépôt de garantie en cas de défaillance de la condition suspensive de prêt. 
 
Ils soutiennent avoir respecté les conditions contractuelles du compromis de vente, avoir déposé les dossiers de demandes de prêts les 19 et 28 août 2021 à compter de la date de signature du compromis, qu'elles correspondent aux caractéristiques exigées par le compromis, que cela résulte de l’attestation de dépôt de demande de prêt de la Caisse d’Epargne, reprenant expressément les caractéristiques stipulées au compromis de vente , qui confirme que la demande conforme a été déposée le 19 août 2021 et du courriel adressé par le CIC qui corrobore le fait qu’une demande conforme a été déposée le 28 août 2021 auprès de ce second établissement de crédit. 
 
Ils soutiennent que les caractéristiques erronées reprises dans les premières attestations de refus de prêt sont imputables aux banques et ont été rectifiées; qu'en toute bonne foi, primo accédants,ils ne se sont pas aperçus de ces erreurs, qu'elles ont été portées à leur connaissance par Maître [O] après qu’il leur ait restitué le dépôt de garantie, raison pour laquelle ils ont demandé aux banques de rectifier les attestations erronées des 27 et 29 octobre 2021. 
 
Ils font plaider que les banques reconnaissent leurs erreurs en confirmant , par l’attestation du 19 février 2022 et le courriel du 24 septembre 2022 qu'ils avaient bien déposé des demandes conformes au compromis, que l'étude du dossier de financement n’est possible qu’avec transmission d’une copie signée du compromis de vente , qu'elles avaient nécessairement connaissance des conditions de financement stipulées à l’acte. 

Ils font valoir avoir informé madame [Z] de la non réalisation de la condition suspensive par le courrier recommandé du 29 septembre 2021 que Madame [Z] n’a pas retiré et avoir avisé le notaire, Maître [O] les 2 et 6 septembre 2021 des courriers de refus. 
 
Ils font valoir qu'à l'expiration du délai le 30 septembre 2021,Madame [Z] n'a pas récupéré le courrier de notification des refus du 29 septembre 2021, qu'elle ne leur a pas adressé de courrier de mise en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, que le seul courrier recommandé dont la demanderesse fait état est celui du 29 novembre 2021 dans lequel, par le truchement de son conseil, elle demande la restitution du dépôt de garantie de 13.000 euros.
 
Ils soutiennent que faute d’avoir été mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive, le délai contractuel de 8 jours prévu pour 
adresser les justificatifs n’a jamais couru, qu'ils pouvaient justifier à tout moment de la défaillance, que les attestations de refus de prêt rectificatives obtenues après le 30 septembre 2020 sont recevables. 
 
Ils soutiennent avoir parfaitement respecté les stipulations du compromis de vente, qu'aucun manquement ni comportement fautif ne peut leur être reproché, que la clause pénale ne peut être appliquée. 
 
A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent de voir ramener son montant à de plus justes proportions, en prenant en compte d’une part leur bonne foi et les manquements de Madame 
[Z] , relevant qu'elle a vendu son bien à une société MANIM le 22 avril 2022 au prix de 264.000 € soit très rapidement après la caducité du compromis signé avec eux .
 
 Ils recherchent la responsabilité délictuelle du notaire, faisant valoir que Maître [O] a eu connaissance des courriers de refus des banques les 2 et 6 septembre 2022, qu'il n’a pas décelé le caractère erroné des attestations et n’a pas attiré leur attention sur ce point, qu'il a procédé à la restitution du dépôt de garantie à leur profit , que ce n'est qu’après s'être aperçu des erreurs contenues sur les attestations, qu'il les a alertés par voie téléphonique.

Ils soutiennent que Maître [O] a manqué à son devoir d'information en ne les alertant pas sur ces erreurs alors qu'il avait reçu les attestations plusieurs semaines avant la date limite d’obtention de l’offre de prêt, que le courrier du 29 septembre 2021 qu'ils ont adressé à Madame [Z] aurait pu être accompagné d’attestations de refus de prêt dépourvues d’erreur. 
 
 Ils font valoir avoir adressé le 29 octobre 2021 au notaire les courriers rectificatifs de refus des 27 et 29 octobre 2021 , que ce dernier n'en a adressé copie à madame [Z] que suite à la demande expresse de cette dernière du 29 novembre 2021ce qui constitue un manquement ou une négligence de Me [O] dans les communications des éléments qu’il détenait. 
 
Maître [O] soutient à titre principal que l’action de Madame [Z] et des époux [K] à son encontre est mal fondée car sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement contractuel invoqué par les parties , qu'il n'existe aucun lien contractuel entre le notaire et les parties à l’acte qu’il reçoit. 
 
A titre subsidiaire il fait valoir que les époux [K] ont, à sa demande conformément à la lettre du compromis de vente, notifié à la venderesse Madame [Z], par courrier RAR 
en date du 29 septembre 2021 qu’ils avaient reçu deux refus de prêts des deux banques sollicitées, dont ils lui ont adressé copie, précisant que les refus entrainaient l’annulation de la promesse de vente et sollicitant restitution du dépôt de garantie, que Madame [Z] n’a pas répondu à cette correspondance, revenue non réclamée , ni mis en demeure les époux [K], conformément aux stipulations du compromis, de justifier de la réalisation de la condition suspensive dans les 8 jours à compter de l’expiration du délai de réalisation de cette dernière .

Il fait plaider qu'il a pu légitimement considérer que cette absence de réponse et de mise en demeure valait accord tacite de restitution des fonds, raison pour laquelle il a restitué les fonds aux époux [K] à leur demande, en l’absence d’opposition de Madame [Z].

Il expose n'avoir été avisé que le 29 novembre 2021 par le conseil de la venderesse que les 
demandes de prêt lui paraissaient avoir été présentées dans des conditions moins favorables 
que celles fixées dans le compromis et/ ou en dehors du délai fixé, indiquant que sa cliente se 
réservait le droit de forcer la vente et/ou de solliciter judiciairement l’application de la clause 
pénale sollicitant le versement du dépôt de garantie à son bénéfice. 
 
Il fait valoir avoir pris soin de vérifier que les conditions dans lesquelles ont été présentées les demandes de prêts étaient conformes aux stipulations du compromis, amenant les acquéreurs à solliciter et à obtenir des banques de nouvelles attestations confirmant cette conformité.
 
Il soutient que les époux [K] ne peuvent prétendre avoir ignoré s’être engagés à solliciter 
un prêt d’un montant maximal de 150.000 € tel que stipulé au compromis de vente par eux signé. ni avoir ignoré les stipulations du compromis quant à la nécessité de justifier de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques stipulées.

Il fait plaider que l’acquéreur disposait d’un délai de 8 jours pour justifier de la défaillance de la condition à compter de la mise en demeure adressée par le vendeur, que la mise en demeure datant du 29 novembre 2021, il a adressé les nouvelles attestations le 1er décembre 2021, soit dans le délai de 8 jours stipulé.

Il fait valoir que la sanction de l’absence de justification de la défaillance de la condition suspensive dans le délai de 8 jours est la caducité du compromis et non la perte du dépôt de garantie par l’acquéreur, lequel peut recouvrer ce dernier en justifiant avoir accompli les démarches nécessaires et que la condition n’est pas défaillie de son fait, aucun délai n’étant stipulé pour se faire. 

 Il fait valoir que n'étant pas partie au compromis de vente il n'est pas redevable de la clause pénale, venant sanctionner une partie défaillante.

 Il soutient que s'il avait été informé de l’opposition de Madame [Z] à la restitution du dépôt de garantie aux époux [K], il n’aurait pu le lui restituer que sur présentation d’une décision de justice exécutoire faisant droit à sa demande, que Madame [Z] ne pouvait faire l’économie d'une procédure judiciaire.

Il fait valoir que le risque de ne pas pouvoir recouvrer le dépôt de garantie auprès des époux [K] si ces derniers venaient à être condamnés à le restituer à Madame [Z] n’est pas certain, l’insolvabilité des premiers n’étant pas démontrée.

Il soutient enfin que Madame [Z] n’a subi aucun préjudice du fait de la caducité du compromis de vente signé avec les époux [K], puisqu’elle a pu vendre son bien à un autre acquéreur par acte authentique du 22 avril 2022 à un prix quasi identique de 264 000 €. 
Il soutient que s’agissant des époux [K], le préjudice qu’ils subiraient du fait d’une condamnation à verser des dommages et intérêts à Madame [Z] en exécution de la clause pénale stipulée au compromis de vente, ne pourrait être causé que par leur défaillance fautive dans l’exécution de leurs obligations contractuelles, qu'il ne peut être tenu responsable de ce manquement. 


Sur les dispositions contractuelles 

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes des dispositions de l'article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 
 
Aux termes des dispositions de l'article 1304-6 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes des dispositions de l'article 1226 du Code civil,le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. 

En l'espèce, suivant compromis de vente reçu par Maître [O] le 30 juillet 2021 
Madame [Z] a vendu aux époux [K], un appartement meublé et une cave situés 
[Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un prix total de 266.000 € s’appliquant aux 
meubles à hauteur de 12 500 € et à l’immeuble à hauteur de 253 500 € négocié par l’agence 
immobilière SAFTI mandatée par le vendeur. 

La vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire selon les 
modalités suivantes : 
- Organisme prêteur : au choix de l’emprunteur ; 
- Montant maximal de la somme empruntée : 150.000 € 
- Durée maximale de remboursement : 20 ans (soit 240 mois)
- Taux nominal d’intérêt maximal : 1,5 % l’an hors assurances 
Date limite de réception de l’offre bancaire : 30 septembre 2021.

Le compromis stipule que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 du code civil.

Au titre de la réalisation de la condition suspensive il est mentionné que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'ACQUEREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. 

L'acte stipule que l réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 30 septembre 2021, que l'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur et au notaire, qu'à défaut de cette notification, le venderu aura, à l'expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, que cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire, que passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l'acquéreur ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, que dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, qu'à défaut ,le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

S'agissant de la justification du refus de prêt , l'acte stipule que l'acquéreur s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus, qu'en conséquence, l'acquéreur s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. 

 En l'espèce il n'est pas contesté que monsieur et madame [K] n'ont pas obtenu de prêt dans les délais impartis.

En effet ils produisent un courrier du 31 août 2021 de la Caisse d'Epargne ILE DE FRANCE [Localité 5] de refus de demande de prêt conforme aux caractéristiques de prêt suivantes: montant 168000 euros, durée 216 mois, pour un taux d'intérêt de 1,280 % qui ne correspondent pas aux dispositions contractuelles rappelées ci dessus. Il en est de même du courrier du 28 août 2021 du CIC de refus de prêt qui fait état d'un montant de 266 000 euros pour un taux d'intérêt fixe de 1,35% sur une durée de 300 mois.

Le courrier du 19 février 2022 de la Caisse d'Epargne ILE DE FRANCE [Localité 5] refusant la demande de prêt conforme aux caractéristiques du compromis est postérieur à la date du 30 septembre 2021 fixée dans le compromis de vente comme celui en date du 29 octobre 2021 adressé par le CIC , qui précise également que le prêt n'aurait pas été accordé dans le cadre d'un prêt de 150 000 euros pour une durée 240 mois pour un taux d'intérêt de 1,500 % . 

Monsieur et madame [K] produisent également des mails adressés à Maître [O] en date des 2 et 6 septembre 2021 l'avisant du refus des prêts en visant notamment le courrier du refus du CIC du 28 août 2021. 

Il ne peut être reproché à madame [Z] de ne pas avoir adressé dans le délai de huit jours suivant le 30 septembre 2021 une mise en demeure relative à la réalisation de la condition suspensive , dès lors qu'il ne s'agit en tout état de cause aux termes du compromis que d'une faculté et non d'une obligation et que passé ce délai le compromis est caduque. 

De la même manière peu importe que monsieur et madame [K] soutiennent lui avoir adressé un courrier du 29 septembre 2021 pour l'informer du refus des deux banques, que madame [Z] n'est pas allée retirer, étant remarqué que le justificatif de cet envoi dont ils se prévalent ne fait aucune référence au destinataire du courrier concerné, qui serait selon eux madame [X] et qu'ils ne produisent pas le courrier qui toujours selon le même document aurait été retourné à l'expéditeur faute de retrait par le destinataire. 

En tout état de cause, il y a lieu de constater la caducité du compromis de vente faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt. 

Madame [Z], pour solliciter le versement à son profit de la somme de 13 000 euros versée par monsieur et madame [K] à titre de garantie et celle de 26 000 euros visée au titre de la clause pénale invoque les manquements contractuels de monsieur et madame [K] relativement aux offres de prêt qu'ils ont déposées. 

Monsieur et madame [K] soutiennent qu'ils ont respecté leurs obligations contractuelles dès lors qu'ils justifient même postérieurement à l'expiration du délai fixé que les deux demandes de prêts qu'ils ont formées respectivement à la Caisse d'Epargne et au CIC sont conformes aux dispositions contractuelles comme l'en attestent le courrier et l'attestation de la caisse d'épargne 19 février 2022, le mail du 24 septembre 2022 et le courrier de la CIC du 29 octobre 2021. 

Le compromis, qui fait loi entre les parties, stipule que toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation a été empêchée par la partie qui y avait intérêt et que la condition suspensive est réputée fictivement réalisée en cas de demande non conforme aux stipulation contractuelles.

Il a été indiqué plus haut que les courriers de refus des 31 août 2021 et 28 aout 2021 de la Caisse d'Epargne ILE DE FRANCE [Localité 5] et du CIC ne mentionnent pas les montants, taux et durée du prêt mentionné aux dispositions contractuelles. 

Monsieur et madame [K] soutiennent que ces établissements bancaires n'ont pas repris dans leur courrier leurs demandes, qui étaient elles, conformes au compromis de vente. 

S'ils ne produisent pas la demande qu'ils ont effectuée auprès de ces établissements bancaires et ne justifient pas de leur avoir adressé le compromis de vente, ils produisent une attestation du 19 février 2022 de demande de prêt établie par la Caisse d'Epargne qui indique qu'a été déposée le 19 août 2021 par eux une demande de prêt avec les principales caractéristiques suivantes montant du crédit 150 000 euros, taux 1,50% sur une durée de 140 mois . 

Il n'y a pas d'éléments permettant de remettre en cause les éléments contenus dans cette attestation .Il y a lieu de considérer que monsieur et madame [K] justifient donc bien avoir déposé une offre dont les caractéristiques correspondent aux dispositions contractuelles. 

S'agissant de la deuxième offre dont devaient justifier contractuellement monsieur et madame [K] , ils produisent un mail du 24 septembre 2022 du CIC qui spécifie ne pouvoir délivrer d'autre attestation que celle délivrée précédemment et qui rappelle que cette dernière attestation mentionne un dépôt de dossier au 28 août 2021 pour un montant de 150000 euros pour un taux de 1,50 %. 

Si ce document peut paraître contradictoire avec le courrier postérieur du CIC du 29 octobre 2021 qui fait expressément référence au courrier de refus de prêt du 28 août 2021 en référence à une demande du 28 août 2021 s'agissant d' un crédit immobilier d'un montant de 266000 euros au taux d'intérêt fixe de 1,35 % sur une durée de 300 mois, il n'y a pas d'éléments permettant de contester les éléments contenus dans le mail du 24 septembre. 
 
Ainsi monsieur et madame [K] justifient avoir déposé avant l’expiration du délai prévu par la promesse deux demandes de prêts auprès de deux établissements de crédit aux conditions de la promesse . 

Il n'est par conséquent pas établi de manquement contractuel de leur part.

Dès lors madame [X] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes à leur encontre. 



Sur la responsabilité du notaire

 Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il appartient à madame [Z] qui recherche la responsabilité de Maître [O] de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Madame [Z] lui reproche d'avoir restitué le dépôt de garantie aux acquéreurs sans avoir respecté les conditions contractuelles du compromis à savoir sans avoir reçu deux refus de prêt conformes au compromis, sans l'en informer, sans se préoccuper d'une éventuelle situation litigieuse entre les parties alors qu'il avait soulevé la non conformité des refus transmis.

En l'espèce le compromis stipule qu'à défaut d'accord entre les parties la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu'à production d'un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l'acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur.

Il n'est pas contesté que Maître [O] saisi par les acquéreurs d'une demande de restitution du séquestre d'un montant de 13 000 euros, ces derniers invoquant la non réalisation de la condition suspensive de prêt , a restitué les fonds par virement du 26 octobre 2021,qu'il ne justifie pas s'être assuré de l'accord de madame [Z] pour cette remise.

Maître [O] ne peut invoquer au regard des stipulations claires relatives à l'accord des parties , l'existence d'un accord présumé tacite de madame [O] alors qu'il ne produit aucun document faisant état de la connaissance par madame [Z] du refus des offres de prêt, qu'il ne peut de la même manière indiquer qu'il n'avait à informer madame [Z] qu'à compter de la mise en demeure des époux [K] du 29 novembre 2021 par cette dernière et du courrier simple adressé à son attention à la même date .

Néanmoins, madame [Z] ne peut solliciter une condamnation in solidum de Maître [O] avec les époux [K] dès lors que ce dernier n'est pas tenu au paiement ni du dépôt de garantie, n'étant que séquestre, ni au paiement d'une clause pénale, en l'absence de lien contractuel.

En tout état de cause madame [Z] échoue à démontrer l'existence même d'un préjudice résultant de ce manquement dès lors qu'au vu de ce qui précède en l'absence de manquement contractuel monsieur et madame [K] sont légitimes à disposer de cette somme et qu'elle aurait du aux termes du compromis introduire une instance judiciaire pour en solliciter en cas de désaccord la restitution. 

 Enfin, il n'est pas contesté que madame [Z] a vendu son bien le 22 avril 2022 pour un montant de 264000 euros, soit quelques mois après la caducité du compromis qui prévoyait une vente au 30 octobre 2021.Madame [Z]ne démontre pas l'existence d'un préjudice qui découlerait de la levée de séquestre et qui s'analyserait alors en une perte de chance de vendre son bien.

Par conséquent, elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Maître [O].

Au regard de ce qui précède, la demande de monsieur et madame [K] d'être relevés et garantis par Maître [O] est sans objet. 


Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [M] [K] et de madame [G] [R] épouse [K] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Madame [T] [Z] née [I] sera condamnée à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
 
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Maître [E] [O] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens, il sera en conséquence débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Madame [T] [Z] née [I] partie succombante, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

Madame [T] [Z] née [I] qui succombe, sera condamnée aux dépens distraits au profit de Maître Hélène BERLINER.


Sur l'exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile il y a lieu de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DECLARE caduc le compromis de vente du 30 juillet 2021,

DEBOUTE madame [T] [Z] née [I] de l'ensemble de ses demandes ,

DIT sans objet la demande de monsieur [M] [K] et de madame [G] [R] épouse [K] d'être relevés et garantis par Maître [E] [O] ,

CONDAMNE Madame [T] [Z] née [I] à verser à monsieur [M] [K] et madame [G] [R] épouse [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
 
DEBOUTE Madame [T] [Z] née [I] et Maître [E] [O] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [Z] née [I] aux dépens distraits au profit de Maître Hélène BERLINER conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,


 LE GREFFIER LE PRESIDENT