Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 13 janvier 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [E] [D], [A] [G] épouse [D] c/ S.D.C. SDC [Adresse 4] 

N° 25/
Du 13 Janvier 2025 

4ème Chambre civile
 N° RG 22/00557 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OALT 

















Grosse délivrée à

Me David VARAPODIO

expédition délivrée à

Me Jean-Joël GOVERNATORI

le 13 Janvier 2025 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX, juge rédacteur
Assesseur : Madame Diana VALAT
Greffier : Madame Taanlimi BENALI.

DÉBATS

A l'audience publique du 21 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ; 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS: 

M. [E] [D]
[Adresse 12]
[Localité 3] ITALIE
représenté par Me David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [A] [G] épouse [D]
[Adresse 12]
[Localité 2] OLONA ITALIE
représentée par Me David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 11] dont le siège social est sis [Adresse 9], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-Joël GOVERNATORI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant


































EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [E] [D] sont propriétaires du lot n° 18 dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10], ayant pour syndic, la S.A. Foncia Masséna.

Par acte du 1er février 2022, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires devant la juridiction de céans aux fins de :
 
- prononcer la nullité de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, en ce qu’elle contrevient aux stipulations contractuelles relatives à la répartition des charges faisant la loi des parties et en ce que le libellé des résolutions ne reflète pas la réalité de l’engagement contractuel soumis au vote ayant engagé le syndicat et permis l’adoption de mesures annulées judiciairement ;
- condamner le syndicat requis au paiement d’une indemnité d’un montant de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du comportement du syndicat qui s’est obstiné à empêcher l’exécution de décisions de justice d’une part, et d’autre part, évertué à forcer l’exécution de résolutions d’assemblées générales précédemment annulées ;
-condamner le requis au paiement d’une indemnité d’un montant de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance. 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024, les requérants maintiennent leurs demandes et concluent au débouté des demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires.
En premier lieu, ils lui reprochent d’avoir « réadopté » par le biais de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 les résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017 annulées par jugement du 26 mars 2019. Ils soutiennent que la résolution n° 11 de l’assemblée du 30 novembre 2021 contrevient au règlement et aux dispositions d’ordre public de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Ils estiment que les balcons et verrières édifiés sur la façade nord de l’immeuble sont des parties privatives en vertu du règlement de copropriété, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions supplétives de l’article 3 de la loi précitée. Ils en déduisent que l’entretien des verrières et balcons incombe au propriétaire concerné, et non à la copropriété. Ils ajoutent que par le libellé de la résolution attaquée, le syndicat opère volontairement une confusion entre, d’une part, le ravalement des façades dont le coût incombe à la collectivité, et d’autre part, les travaux portant sur les balcons et verrières qui sont des parties privatives, dont les dépenses d’entretien et de réparation ne peuvent être supportées par la copropriété. Ils regrettent que cette distinction ne soit pas opérée dans les devis produits et considèrent que le fait que les balcons aient été édifiés antérieurement à l’établissement ou à la révision du règlement de copropriété n’a aucune incidence sur la qualification donnée par le règlement.
En deuxième lieu, ils font valoir que le nouveau règlement de copropriété voté le 31 août 2021, au demeurant contesté judiciairement, ne permet pas de mettre à la charge de la copropriété les travaux portant sur les balcons, initialement qualifiés de parties privatives, et désormais de « parties communes spéciales ». 
En troisième lieu, ils soutiennent que le vote de la résolution n° 11 attaquée n’a pour but que d’éviter l’exécution d’une décision de justice prononçant la nullité des résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017. Ils ajoutent que le nouveau règlement de copropriété n’a vocation à s’appliquer que pour l’avenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir :
- à titre principal, débouter M. et Mme [D] de leurs demandes, fins et prétentions ;
- à titre reconventionnel, juger leur action abusive et les condamner au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 

Le syndicat réplique que le jugement ayant annulé les résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017 n’est pas définitif car frappé d’appel.

Sur le fond, il précise que les verrières comportant des sanitaires étaient improprement qualifiées de balcons dans le règlement de copropriété de 1957 et que le nouveau règlement adopté en 2021 a eu pour objet de corriger cette situation. Dans le même temps, il affirme que ces verrières ont toujours été qualifiées de parties communes et qu’elles sont désormais des parties communes spéciales.

Il expose que se trouve, au dessus des verrières situées à gauche, le balcon du lot n° 18 construit par les requérants en 2005, et que le balcon du lot n° 7 donnant sur l’[Adresse 8], a été édifié en 1930 par Mme [F], propriétaire de l’immeuble. Il affirme que l’immeuble ne comportait que ce seul balcon lors de l’établissement du règlement de copropriété initial et en déduit que les espaces clos sur la façade nord ne sauraient être qualifiés de balcon.

Si le tribunal ne retenait pas que les verrières constituent des parties communes spéciales, il demande que soit retenue la qualification de parties communes générales.

La procédure a été clôturée au 7 octobre 2024.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 octobre 2024 et mise en délibéré au 13 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
La demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 
1) Attendu qu’aux termes de la résolution attaquée, l’assemblée générale a adopté, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017 qui ont été annulées par la juridiction de céans par jugement du 26 mars 2019 ; qu’elle a décidé de procéder à un nouveau calcul des appels de fonds en introduisant les ajustements nécessaires conformément au règlement de copropriété et à la clé des répartitions des charges adoptés le 31 août 2021. 

Que M. et Mme [D], qui ont voté contre cette résolution, sont recevables à la contester en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

2) Attendu que sur le fond, aux termes des résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017, ont été décidés des travaux de ravalement de façade, en ce compris des travaux de réfection et de consolidation des verrières et des balcons, pour un montant total de 170.520 euros TTC, dont le coût a été réparti en considération des quotes-parts de parties communes.

Que considérant que les verrières et balcons sont des parties privatives, les demandeurs ont obtenu l’annulation desdites résolutions par jugement du 26 mars 2019. 

Que le tribunal a annulé les résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017, après avoir relevé que l’immeuble, construit sur quatre niveaux, comporte cinq balcons qui ont été ajoutés en façade, puis couverts et aménagés pour y recevoir des salles d’eau comme le précise M. [H] [C], architecte DPLG, qui a préconisé « la transformation desdits « balcons en « bow windows » dans l’un de ses projets de manière à les intégrer à la façade et ainsi légaliser des surfaces illégalement créées, dont l’architecte des Bâtiments de France envisageait initialement la suppression. » 
Que le magistrat retient que ces surfaces sont régies par le règlement de copropriété qui précise en page 18 que les balcons sont recensés comme « parties appartenant exclusivement à chaque copropriétaire » et en page 19 qu’en « ce qui concerne les balcons, chacun des copropriétaires aura le droit d’en édifier un par appartement à ses frais, restant entendu qu’il devra en assumer l’entretien et la réfection s’il y a lieu. »
Que si le syndicat a interjeté appel de cette décision, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a ordonné la radiation de l’affaire le 8 novembre 2019.

Que les demandeurs sollicitent l'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 30 novembre 2021, en arguant de ce même motif, et ajoutent que la modification du règlement de copropriété intervenue le 30 août 2021 ne permet pas de faire supporter à la copropriété les travaux querellés. 
Que les décisions de l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n'a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Que le jugement précité a fait l'objet d'un appel interjeté par le syndicat des copropriétaires.

Que si la cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé une radiation de la procédure par ordonnance du 8 novembre 2019, l'affaire a été ré-enrôlée et la procédure est actuellement pendante.

Que dès lors, le jugement du 26 mars 2019 prononçant l'annulation des résolutions n° 4 à 6 de l'assemblée générale du 27 octobre 2017 n'était pas définitif lors de la tenue de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, objet du présent litige.

Que l’annulation d’une décision d’assemblée n’a pas autorité de la chose jugée à l’égard de la contestation d’assemblées ulttérieures, même si ces dernières composées de manière identique, ont pris la même décision et si la demande d’annulation repose sur le même fondement juridique. 

3) Attendu que les parties sont en désaccord sur la nature et la qualification des balcons.

Que les demandeurs considèrent que le coût des travaux de réfection des balcons décrits dans le devis de la société Technart retenu par l’assemblée générale du 25 octobre 2017, incombe aux seuls copropriétaires concernés par ces ornements extérieurs, dès lors qu’il s’agit de parties privatives en vertu du règlement de copropriété initial du 10 mai 1957.

Que le syndicat des copropriétaires répond qu’il s’agit en réalité de verrières improprement qualifiées de balcons et de parties privatives par M. et Mme [D], et que l’adoption du nouveau règlement de copropriété a eu pour objet de clarifier ce point en leur conférant la qualification de parties communes spéciales.
Qu'il ressort des propres écritures du syndicat des copropriétaires que lors de la construction de l'immeuble en 1930, seul le lot n° 7 donnant sur l'[Adresse 8] bénéficiait d'un balcon.
Que M. et Mme [D] ont fait édifier le leur en 2005.
Que d’autres balcons ont été construits par la suite puisque dans son projet transmis le 20 novembre 2013, M. [H] [C], architecte DPLG, propose de remplacer les balcons existants par des « bow-windows » en structure métallique, de manière à les intégrer à la façade, et ainsi à légaliser les surfaces illégalement créées, dont l’architecte des Bâtiments de France avait envisagé la suppression.
Que s’agissant de la qualification de balcons, parties privatives ou parties communes, le premier alinéa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit la notion de « parties communes » tandis que les alinéas 2 et suivants en dressent la liste dans le silence ou la contradiction des titres.
Que l'article 6-4 de la même loi énonce que l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Qu’au jour du vote des résolutions n° 4 à 6 de l’assemblée générale du 27 octobre 2017, seules les dispositions du règlement de copropriété du 10 mai 1957 étaient applicables.

Que s’agissant des balcons, ce document énonce notamment en pages 17 à 20 :
« - que les parties appartenant exclusivement à chaque copropriétaire comprennent pour chaque lot : (…) les fenêtres sur rue et sur cour, balcons, les installations sanitaires des salles de bain, cabinets de toilette, les parties vitrées des portes et fenêtres, (...) » ;
« - qu'en ce qui concerne les balcons, chacun des copropriétaires aura le droit d'en édifier un par appartement à ses frais restant entendu, qui devra en assumer l'entretien et la réfection s'il y a lieu » ;
- que les parties communes comprennent les ornements extérieurs de façades à l'exception des garde-corps, balustrades, barres d'appui, des balcons et fenêtres, des persiennes et leurs accessoires.

Que ces dispositions, claires et non équivoques, ont conduit le tribunal à juger le 26 mars 2019 que les ouvrages litigieux étaient régis par les dispositions du règlement (pages 18 et 19) prévoyant qu’en cas d’édification d’un balcon, chacun des copropriétaires concernés devront en assumer l’entretien et la réfection s’il y a lieu.

Que le nouveau règlement adopté par l’assemblée générale du 31 août 2021, antérieurement à la résolution n° 11 de l’assemblée générale attaquée, édicte que les verrières et balcons sont des parties communes spéciales. 

Que par acte du 4 novembre 2021, les époux [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de ladite assemblée, considérant que la modification de la qualification des balcons, parties privatives, en parties communes spéciales, et donc la modification de la répartition des charges en résultant, requérait un vote à l'unanimité.

Que cette instance, enrôlée sous le numéro RG 21/4304 est actuellement en cours.

Qu’en toute hypothèse, quelque soit l’issue de cette procédure, le nouveau règlement de copropriété, qu’il soit valable ou non, n’est pas applicable à des travaux votés, financés et exécutés en 2017. 

Que ce nouveau règlement ne peut jouer que pour l’avenir.

Qu’il s’ensuit que la résolution attaquée doit être annulée.
Qu’au vu de la solution du litige, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.


La demande additionnelle de dommages et intérêts
Attendu qu’aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Qu’en l’espèce, M. et Mme [D] ne peuvent reprocher au syndicat des copropriétaires d’avoir entravé l’exécution d’une décision de justice et forcé l’exécution de décisions d’assemblée générale annulées, alors que le jugement du 26 mars 2019 prononçant l’annulation des résolutions n° 4 à 6 de l’assemblée générale du 25 octpbre 2017 n’est pas définitif. 
Qu’il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.
Les demandes accessoires
Attendu que partie perdante, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (06), représenté par son syndic, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à M. et Mme [E] [D] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition du greffe,
PRONONCE la nullité de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (06), représenté par son syndic, à payer à payer à M. et Mme [E] [D] la somme de 1.800 euros (mille huit cent euros) en application des disposiitons de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE M. et Mme [E] [D] de leur demande additionnelle de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (06), représenté par son syndic, de ses demandes reconventionnelles ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (06), représenté par son syndic, aux dépens.
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

                      LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT