Tribunal Judiciaire · Référés Proximité — 2 janvier 2025

DOSSIER : N° RG 24/00581 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PCQS



























Copie exécutoire à
 Me Stéphane ROCHIGNEUX
expédition à 

le 02 Janvier 2025 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE


RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,


ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER



ET

DEFENDERESSE

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée


Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.


SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :
























EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2018 Mme [I] [H] a donné à bail à Mme [O] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 698 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros.

Le 21 novembre 2023 Mme [I] [H] a par la voie d’un commissaire de justice, délivré un congé avec offre de vente à Mme [O] [Y] pour le 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 12 juin 2024, Mme [I] [H] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé, pour l’audience du 26 novembre 2024 afin de juger valide le congé délivré à Mme [O] [Y] pour le 21 mai 2024 et ainsi ordonner son expulsion, outre sa condamnation à une indemnité d’occupation ainsi qu’ à la somme de 1232,20 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêté au 5 juin 2024 et à lui verser la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 26 novembre 2024 l’affaire a été retenue. 
Mme [I] [H], était représentée par son avocat qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions auxquelles il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé de ses moyens et a maintenu ses demandes initiales outre l’actualisation de la dette locative à la somme de 3 525,79 euros. 
 Mme [O] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.
 
MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulières, recevables et bien fondée.
 
Sur la saisine en référé et la validité du congé
 
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance régulière d’un congé pour vente, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. 

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date où le congé a été délivré, dispose que : 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire par lequel il est lié par un pacte de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire, le bailleur pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...).
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier (...).
A l'expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués.
En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par commissaire de justice à personne le 21 novembre 2023 pour le 21 mai 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité, outre la notice d'informations qui n'est toutefois pas exigée à peine de nullité.

Mme [O] [Y] n’a pas accepté l’offre de vente et est donc déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 21 mai 2024.

Dès lors, devenue occupant sans droit ni titre, Mme [O] [Y] sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.
Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Mme [O] [Y] se trouve redevable de la somme de 3 525,79 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 25 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Mme [O] [Y] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 3 525,79 euros à Mme [I] [H].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

 Mme [O] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.


Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, il convient de condamner Mme [O] [Y] à payer à Mme [I] [H] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.







































PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARONS l’action en référé recevable,

DECLARONS valide le congé délivré le 21 novembre 2023 par Mme [I] [H] à Mme [O] [Y],

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 22 mai 2018 entre Mme [I] [H] et Mme [O] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à la date du 21 mai 2024,

DÉCLARONS en conséquence Mme [O] [Y] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 21 mai 2024,

DISONS qu’à défaut pour Mme [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation à laquelle Mme [O] [Y] sera condamnée à compter de la date d’échéance du bail le 21 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Mme [O] [Y] à payer à Mme [I] [H] la somme provisionnelle de 3 525,79 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 25 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

DÉBOUTONS Mme [I] [H] de ses autres demandes,
 
CONDAMNONS Mme [O] [Y] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [O] [Y],

CONDAMNONS Mme [O] [Y] à payer à Mme [I] [H] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS