Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 13 janvier 2025

N°Minute:25/00071
N° RG 24/01181 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PBPC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025


DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires -TERRAL CITY IN, AYANT POUR SYNDIC LA SAS OPALEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

S.A.S. -AMINVESTXV, dont le siège social est sis [Adresse 3]


non comparante, ni représentée




COMPOSITION DU TRIBUNAL:


Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 02 Décembre 2024
Affaire mise en deliberé au 13 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Janvier 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Bibiana DIAZ VALLAT
Copie certifiée delivrée à : 
Le 13 Janvier 2025











EXPOSE DU LITIGE 


La SAS AMINVESTXV anciennement dénommée PATRIMOINE VERT est propriétaire des lots 135, 140,166 et 175 au sein de la copropriété LE TERRAL CITY IN, située à [Localité 4] .

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TERRAL CITY IN, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SAS AMINVESTXV devant le Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 9 septembre 2024. Il demande :

Déclarer la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] recevable et bien fondée,
et en conséquence 

Vu les pièces visées au bordereau joint aux présentes,
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 30 et suivants, 
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 36 et suivants,
CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] 
- La somme de Deux mille quatre cent quarante-six euros et dix-huit centìmes (2 446,18 euros) en principal au titre des charges de copropriété échues impayées au 12/03/2024 avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 02/06/2022 jusqu'à parfait paiement,
- Le cas échéant, les appels de fonds qui seront échus à la date où le juge statuera.
- Sur les frais 
ø A titre principal, CONDAMNER la Société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 942 € arrêtée au 12/03/2024 à titre de frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles sur le fondement de 1'artic1e 10-1 de la loi du 10/07/1965, et le condamner à payer toute somme qui serait due sur le fondement de l'artic1e 10-1 de la loi du 10/07/1965 les frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles. Disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables à la seule requise en application de l'article 10-1 a) de la loi du 10/07/65 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
ø Subsidiairement CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 942 € arrêtée au 12/03/2024 ainsi que toute somme due à titre de frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles venant en réparation du préjudice financier subi par la copropriété.

CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires de Yimmeuble TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € pour résistance abusive.
CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires de Yimmeuble TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du C.P.C
CONDAMNER la société AMINVESTXV aux entiers dépens de l'instance.
Avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil en disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d'être versées par le requis sur les sommes susvisées, s'imputeront tout d'abord sur les intérêts dus si le règlement n'est pas intégral.
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Après plusieurs renvois à la demande du syndicat des copropriétaires, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2024

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TERRAL CITY IN, représenté par son conseil, conclut comme suit : 

Déclarer la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] recevable et bien fondée,
et en conséquence 

Vu les pièces visées au bordereau joint aux présentes,
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 30 et suivants,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 36 et suivants,
DEBOUTER la société AMINVESTXV de 1”intégra1ité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] à 
- La somme de DEUX MILLE NEUF CENT QUARANTE CINQ EUROS ET QUATORZE CENTIMES (2.945,14 €) en principal au titre des charges de copropriété échues impayées au 26/1 1/2024 avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 02/06/2022 jusqu'à parfait paiement,
- Le cas échéant, les appels de fonds qui seront échus à la date où le juge statuera.
- Sur les frais 
ø A titre principal, CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 1.122 € arrêtée au 26/11/2024 à titre de frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, et le condamner à payer toute somme qui serait due sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 les frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles. Disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables à la seule requise en application de l'article 10-1 a) de la loi du 10/07/65 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
ø Subsidiairement CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 1.122 € arrêtée au 26/11/2024 ainsi que toute somme due à titre de frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles venant en réparation du préjudice financier subi par la copropriété.

CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € pour résistance abusive.
CONDAMNER la société AMINVESTXV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeub1e TERRAL CITY IN sis [Adresse 1] la somme de 1.500 € au titre de 1'artic1e 700 du C.P.C
CONDA1V[NER1a société AMINVESTXV aux entiers dépens de l'instance.
Avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil en disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d'être versées par le requis sur les sommes susvisées, s'imputeront tout d'abord sur les intérêts dus si le règlement n'est pas intégral.
RAPPELER que 1'exécution provisoire est de droit.

A cette audience, la SAS AMINVESTXV n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le certificat de propriété,
- les appels de charges et travaux,
- les relevés individuels de charges,
- les procès-verbaux des assemblées générales en portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
- le décompte de la créance pour la période,
- les mises en demeure,
- le contrat de syndic.



Il ressort de ces documents que la SAS AMINVESTXV reste devoir la somme de 2945,14 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte selon décompte du 26 novembre 2024, comprenant les appels de charges jusqu’au 31 novembre 2024.

la SAS AMINVESTXV sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 2945,14euros, cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 1132,80 euros à compter de la mise en demeure du 2 juin 2022 et pour le surplus à compter de la présente décision .

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

- sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure des 02 juin 2022 et 21 novembre 2023 .
 
Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. 

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 60 euros.
- Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux » ou « suivi contentieux, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de la SAS AMINVESTXV à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SAS AMINVESTXV, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. 

Condamné aux dépens, la SAS AMINVESTXV devra verser au syndicat des copropriétaires LE TERRAL CITY IN une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.







PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE la SAS AMINVESTXV à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TERRAL CITY IN situé à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 2945,14 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 26 novembre 2024 comprenant les appels de charges jusqu’au 31 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1132,80euros à compter de la mise en demeure du 2 juin 2022 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS AMINVESTXV à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TERRAL CITY IN situé à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ; 

CONDAMNE la SAS AMINVESTXV à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TERRAL CITY IN situé à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la SAS AMINVESTXV à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TERRAL CITY IN situé à [Localité 4] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TERRAL CITY IN de ses autres demandes,

CONDAMNE la SAS AMINVESTXV aux dépens,

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision.



La Greffière, La Juge