Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 13 janvier 2025

N°Minute:25/00099
N° RG 24/02276 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PI6L

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne





COMPOSITION DU TRIBUNAL:


Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 2 décembre 2024
Affaire mise en deliberé au 13 janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 janvier 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à :SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT
Copie certifiée delivrée à : M. [Z] [L]
Le 13 janvier 2025









EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte en date du 7 juin 2023, la société INLI SUD OUEST a consenti à Monsieur [Z] [L] un bail d'habitation sur un logement [Adresse 3] contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 443,23 € incluant les provisions locatives.

Par acte du 7 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements du locataire. 

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 1999,84 euros au titre des loyers et charges impayés. La bailleresse lui a délivré quittance subrogative le 21 mai 2024. 

Le 5 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Z] [L] un commandement de payer la somme principale de 1996,54 €, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, fait assigner Monsieur [Z] [L] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
déclarer recevable son action, 
constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Z] [L],
ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, 
condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer la somme de 1999,84 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 avril 2024 sur la somme de 
1996, 54€, et pour le surplus à compter de la présente assignation, 
fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, 
condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, 
condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
dire n'avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire, 
condamner Monsieur [Z] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

A l'audience du 2 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Il a exposé que le montant de la somme due et de 860,60 € en principal du fait d’une décision de la commission de surendettement du 5 août 2024.

A cette audience, Monsieur [Z] [L] était présent et a indiqué souhaiter rester dans les lieux.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 . 

L’assignation a été notifiée au préfet de l'Hérault le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. 

Il résulte de la quittance subrogative du 21 mai 2024, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à la bailleresse la somme totale de 1999,84 euros pour le compte de Monsieur [Z] [L] au titre des loyers impayés pour la période du mois d’octobre 2023 à avril 2024 inclus. 

Les parties s’accordent pour fixer le montant des sommes dues à la somme de 860,60 € au regard d’une décision de commission de surendettement qui a procédé à l’évasion d’une partie de la dette

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [L] au paiement de la somme de 860,60 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Sur la recevabilité de l’action

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.
 
La demande est donc recevable.
 
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le contrat de location signé par les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Le commandement signifié le 5 avril 2024, pour avoir paiement de la somme de 1996,54 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. 

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, le bail s’est trouvé résilié le 6 juin 2024. 



Sur la demande de délai visant la suspension de la clause résolutoire 
 
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
 
Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
 
Malgré l’opposition de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la situation financière de Monsieur [Z] [L] exposée à l’audience, notamment le fait qu’il bénéficie d’une mesure d’accompagnement social auprès de l’association ATG et qu’il ait repris le paiement des loyers à compter de novembre 2024, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.
 
Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.
 
Monsieur [Z] [L] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.
 
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de 

justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

 Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

 Monsieur [Z] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

Sur l’article 700 du Code de procédure civile 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. 











PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2023 entre la société INLI SUD OUEST et Monsieur [Z] [L] portant sur un logement [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 juin 2024,
 
CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 860,60 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation,
 
AUTORISE Monsieur [Z] [L] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 23 versements mensuels de 36 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,
 
PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
 
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
 
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
 
DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [Z] [L] :
- sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,
- qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,
- devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 6 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,
 
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de ses autres demandes,
 
CONDAMNE Monsieur [Z] [L] aux dépens,
 


DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [Z] [L],
 
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande de ce chef,
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,
 
DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.
 
LA GREFFIÈRE LA JUGE