Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 2 — 14 janvier 2025

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER



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N° RG 22/03036 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NX34
Pôle Civil section 2

Date : 14 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDEURS

Monsieur [U] [T] [D]
né le 27 Juillet 1977 à [Localité 9], 
demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [A] [E]
née le 01 Mars 1975 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Anne sophie DATAVERA, avocat au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

Madame [S] [G] [R]
née le 29 Juillet 1944 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/ REGNARD, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Me Alexandra DESMETTRE, avocat plaidant au barreau de TARASCON 
 



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juges : Cécilia FINA-ARSON
 Sabine CABRILLAC,magistrat à titre temporaire 
 

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 12 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 14 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE :


Selon acte notarié en date du 4 août 2021, M. [D] et Mme [E], promettants, ont consenti au bénéfice de Mme [R] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 33, 39 et 36 au sein d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 8], Dénommé « [7] », expirant le 15 novembre 2021 à 16H.

La promesse était soumise aux conditions suspensives de droit commun, stipulées en la faveur du bénéficiaire, et tenant aux titres de propriété antérieurs, pièces d'urbanisme ou autres, origine de propriété, et état hypothécaire.
Il était précisé qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne pourrait se prévaloir de l’expiration du délai à l’encontre du bénéficiaire.
L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation de 37800 €, dont la moitié, une somme de 18900 € a été versée par Mme [R] entre les mains du Notaire rédacteur de l’acte.

Par courriers en date du 16 décembre 2021, le conseil des consorts [D] [E] a rappelé à Mme [R] qu’elle n’avait pas honoré les termes de la promesse, et lui demandait d’autoriser l’étude notariale à lui remettre la somme entre ses mains de 18 900 € et de lui adresser un chèque du même montant au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2022, les consorts [D]-[E] ont assigné Mme [R] devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier pour obtenir paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente, ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 octobre 2023, les consorts [D]-[E] demandent au tribunal, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1104 et 1231-5 du Code Civil, 1240 et suivants du code civil, de constater que la bénéficiaire n’a pas levé l’option d’achat alors que toutes conditions suspensives étaient réalisées, constater que le promettant n’a jamais remis le bien en vente avant le 15/11/2021, confirmer la caducité de la promesse, autoriser l’étude notariale à remettre au promettant la somme entre ses mains de 18 900 €, condamner en conséquence Madame [R] à verser aux consorts [D] – [E] le solde de l’indemnité d’immobilisation prévue soit la somme de 18 900 € au titre de la clause pénale, condamner en outre Madame [R] à leur verser les sommes suivantes :
-5000 € au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix précédemment convenu,
-2250 € au titre du loyer pour le logement pris au 15/11 ( 750 € x 3),
-5000 € au titre du préjudice moral pour impossibilité de conclure l’achat projeté,
-5000 euros sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.


A l’appui de leurs demandes, ils exposent que la promesse de vente prévoit expressément une indemnité d’immobilisation de 37.800 €. Ils font valoir que Mme [R] n’a pas signé la vente à l’expiration du délai de validité de la promesse du 15 novembre 2021, sans justifier d’une explication valable. Ils précisent que la promesse de vente contenait une unique condition suspensive de droit commun qui a été levée dans le cadre des échanges acquéreur/vendeur/notaire, puisque Madame [R] a obtenu des réponses à ses entières questions. Ils soulignent que malgré ses reproches à l’égard du Notaire, Madame [R] n’a pas mis ce dernier en la cause, alors même qu’elle soutient que le notaire a modifié le projet de compromis sans l’en informer et n’a pu ainsi recueillir son consentement valable à l’acte. Ils soulignent avoir donné pouvoir à Madame [R] pour assister à l’Assemblée Générale des copropriétaires qui devait se tenir le 20/09/2021, soit entre la signature de la promesse de vente et la date prévue pour la réitération de l’acte. 
Les demandeurs contestent avoir remis le bien à la vente avant le 15 novembre 2021, contrairement à ce qu’affirme Mme [R].
Ils soutiennent en conséquence être fondés à solliciter le règlement intégral de l’indemnité d’immobilisation outre l’indemnisation des préjudices subis, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, soit le préjudice subi en raison de la baisse du prix de vente, la perte de loyer et l’impossibilité pour eux d’acheter le bien projeté.
 

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2023, Mme [S] [R] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1124, 1130, 1131, 1132 et 1193 du Code civil, de débouter Monsieur [D] et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme injustes et mal fondées, et reconventionnellement, de :
-condamner Monsieur [D] et Madame [E] à restituer à Madame [R] la somme de 18 900 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, sous astreinte 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-condamner Monsieur [D] et Madame [E] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamner Monsieur [D] et Madame [E] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamner Monsieur [D] et Madame [E] aux entiers dépens, et écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
 
A l’appui de ses demandes, Madame [R] soutient que la promesse de vente est nulle en raison de l’erreur affectant son consentement et portant sur les modalités de paiement de l’indemnité d’immobilisation. Elle expose que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, figurant au projet de promesse de vente, a été modifiée sans son consentement, le Notaire n’ayant pas attiré son attention sur le changement des modalités de paiement de ladite indemnité. Elle fait valoir qu’elle n’aurait jamais signé la promesse de vente si elle avait été informée du changement des conditions qui lui imposaient d’immobiliser 37 800 € dans un délai restreint, les modalités de paiement de l’indemnité étant une des conditions essentielles du contrat ayant déterminer son consentement. 
 
Elle invoque la clause de carence contenue dans l’acte et considère que l’absence de réponse du Notaire à ses nombreuses questions concernant la copropriété, (adressées dès le 25 juillet 2021 renouvelées le 9 novembre 2021 et 23 novembre 2021) constitue la carence du promettant, engendrant l’impossibilité pour ce dernier de se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai fixé. 
Elle fait valoir que ce défaut d’information n’a pas permis de lever l’unique condition suspensive de droit commun de la promesse et que les demandeurs ne peuvent se contenter d’affirmer que « dans le cadre de leurs échanges, acquéreur/ vendeur/ notaire, cette condition a été levée» sans fournir de pièce justificative, de sorte que l’indemnité d’immobilisation versée doit lui être restituée. 
Elle soutient de surcroit que dès le 8 novembre 2021 (soit avant la date prévue de signature définitive), elle a découvert que les promettants avaient remis le bien à la vente, alors que la promesse signée stipule que pendant toute la durée du contrat celui-ci ne pourra être révoqué que par le consentement mutuel des parties. Elle ajoute que les promettants ont consenti un bail le 9 novembre 2021 sur le bien, avant le terme de la promesse, manquant ainsi à leur obligation de ne pas conférer à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien.
Elle souligne que les promettants et le notaire ne se sont nullement rapprochés d’elle pour fixer un rendez-vous de signature définitive avant la date fixée par la promesse. 
Sur les demandes indemnitaires, elle rappelle que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, ajoute que le comportement fautif des demandeurs est à l’origine de l’absence de signature de l’acte, qu’elle ne peut être tenue responsable du fait que les vendeurs ont vendu leur bien à un prix moindre, que la perte de loyers n’est pas justifiée alors que les vendeurs reconnaissent eux-mêmes avoir mis le bien en location à compter du 9 novembre 2021 pour un montant de 750 € charges comprises. 
Elle fait valoir avoir subi préjudice en raison de l’impossibilité d’acheter, et de l’immobilisation d’une somme de 18 900 € pendant de nombreux mois.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 novembre 2024.

MOTIFS :

-sur l’indemnité d’immobilisation.

Par application de l'article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Une promesse de vente immobilière est caduque lorsque le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai.

La promesse unilatérale de vente précise que « l’indemnité d’immobilisation restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

 
Pour contester être redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement à la promesse de vente, Madame [R] invoque son erreur, la carence des promettants et le défaut de réalisation de la condition suspensive.

* sur l’erreur, vice du consentement.

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1104 du même code énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Mme [R] soutient que son consentement a été vicié lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, au motif que les modalités de paiement du montant de l’indemnité d’immobilisation figurant dans la promesse ne sont pas celles figurant au projet d’acte qui lui a été transmis par le notaire, lequel montant constituant selon elle, un élément déterminant de la promesse.
Elle ajoute que l’erreur, cause de nullité, a été provoquée par le manquement du notaire à son obligation d’information, ce dernier n’ayant pas attiré son attention sur la modification du montant de l’indemnité d’immobilisation.

Il est mentionné en page 47 de la promesse de vente « et lecture faite, les parties ont certifié exactes les déclarations les concernant, avant d’apposer leur signature manuscrite sur la tablette numérique. Le notaire, qui a recueilli l’image de leur signature, a lui-même apposé sa signature manuscrite, puis signé l’acte au moyen d’un procédé de signature électronique ».

Il résulte de ces mentions que le notaire a fait lecture de l’acte avant que Mme [R] appose sa signature. Dès lors, Mme [R], signataire de la promesse de vente, a authentifiée sa parfaite information des paragraphes de l’acte et notamment des termes de la clause fixant le montant et les modalités de paiement de l’indemnité d’immobilisation, dans sa rédaction définitive nécessairement acceptée par les parties.

En conséquence, Mme [R], qui échoue à démontrer qu’elle n’était pas informée du contenu de l’acte, n’est pas fondée à invoquer une erreur portant sur les modalités de paiement de l’indemnité d’immobilisation qu’elle a acceptées.


* sur la carence du promettant.

M [R] invoque la clause de carence contenue à l’acte aux termes de laquelle « En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé. Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. »
La promesse signée détermine enfin la notion de « carence » en précisant que « la carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente ».

La clause intitulée « FORCE EXECUTOIRE de la promesse » insérée à l'acte en page 10 stipule que :« Il est entendu entre les parties qu'en raison de l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s'est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel. Il en résulte notamment que le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes. Le promettant ne peut plus, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien, consentir aucun bail, location ou prorogation de bail ». 

Mme [R] soutient que la carence des promettants est manifeste puisqu’ils ne lui ont pas transmis les informations sollicitées, qu’ils ont remis le bien en vente et consenti un contrat de location sur le bien avant le terme de la promesse.

A l’appui de son allégation de remise en vente du bien, Mme [R] verse une annonce publiée sur le site internet « seloger.com » pour l’achat d’un appartement de 61 m2 au prix de 383.000 € à [Localité 5], présentant une photographie identique à celle figurant sur l’annonce initiale publiée par l’agence ORPI. Toutefois, il convient d’observer que Mme [R] ne justifie pas de la date de la publication de cette annonce, de sorte qu’il n’est pas établi que la remise en vente a été réalisée avant le terme de la promesse.

Madame [R] soutient également que les consorts [D]-[E] ont procédé à la mise en en location du logement litigieux avant l’expiration du délai de la promesse mais ne produit aucun élément à l’appui de son allégation. A l’inverse, Madame [E] produit un bail consenti par elle-même le 9 novembre 2021, portant sur un logement situé à [Localité 5] mais dans une autre résidence et à une autre adresse, distincte de celle du logement objet de la promesse. En conséquence, Mme [R] ne rapporte pas la preuve du non-respect des promettants de ne pas accorder de bail sur le bien litigieux.

Madame [R] ne conteste pas avoir été destinataire des documents relatifs à la copropriété, transmis par l’espace client de l’étude notariale, dont le règlement de copropriété en date du 24 avril 2009, publié au service de la publicité foncière. Elle fait valoir que le notaire n’a pas répondu à ces questions, adressées par courrier, et relatives à la copropriété, notamment celle relative au droit de jouissance de la terrasse constituant le lot 36. Il ressort des courriers adressé au Notaire qu’elle souhaitait également se voir communiquer la facture de travaux réalisés sur la terrasse du premier étage, voir installer un disjoncteur à l’intérieur de l’appartement, un détecteur de fumée, et être informée sur la répartition des charges.

Outre que les promettants justifient de la transmission du dernier règlement de copropriété ainsi que d’un état daté, il convient de relever qu’il ressort des termes de la page 35 de la promesse, que Madame [R] a été parfaitement informée de l’accord tacite intervenu entre les promettants et le propriétaire du lot 38 portant sur la répartition du droit de jouissance de la terrasse, et qu’elle a déclaré vouloir en faire son affaire personnelle.
L’absence de disjoncteur dans le logement et l’absence de détecteur de fumée, ne relèvent pas plus de la carence des promettants.

Mme [R] sera en conséquence déboutée des demandes formées à ce titre.


sur la réalisation de la condition suspensive.
Mme [R] soutient en outre la condition suspensive n’a pas été levée, du fait du défaut d’information du vendeur à ses questions.

L'acte notarié litigieux mentionne en ses pages 14 et 15 des conditions suspensives de droit commun, stipulées en faveur du bénéficiaire qui seul pourra s'en prévaloir. Il est ainsi mentionné « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ».

Pour ce qui est des conditions suspensives particulières, il est mentionné que 'le bénéficiaire ne déclare recourir à aucun prêt pour le financement de l'acquisition'. 

Force est donc de constater que les réponses à l’acquéreur relatives aux questions listées dans le courrier du 9 novembre 2021, adressé au Notaire, n’ont nullement été érigées en condition suspensive, de sorte que le bénéficiaire ne peut se retrancher derrière l’absence de réponse du Notaire à son courrier pour considérer être libéré des termes de la promesse.
De surcroît, il sera rappelé que les promettants justifient d’un état daté, délivré par le syndic le 6 novembre 2021.

Dès lors que les conditions suspensives de droit commun ont été levées, que Mme [R], bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, échoue à démontrer la carence du promettant et le vice du consentement allégué, il convient de constater la caducité de la promesse à défaut pour Madame [R] d’avoir levé l'option, et de condamner cette dernière au paiement de l'indemnité d’immobilisation prévue à la page 13 de l'acte notarié.


-sur les demandes indemnitaires.

Il résulte de l’article 1231-1 du Code civil, que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ;

La promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente, de sorte que le bénéficiaire ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant d’acquérir le bien.

En conséquence, les demandes indemnitaires formées par les promettants au motif du comportement fautif de Mme [R] seront rejetées.


-Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Il y a lieu de condamner Madame [R], qui succombe, aux entiers dépens de l’instance.


Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [R] à payer à Monsieur [D] et Mme [E] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
 
CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente du 4 août 2021,

AUTORISE l’étude notariale à remettre à M. [U] [D] et Mme [F] [E] la somme entre ses mains de 18900 € au titre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à M. [U] [D] et Mme [F] [E] la somme de 18900 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE le surplus des demandes, 

CONDAMNE Madame [R] [S] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à M. [U] [D] et Mme [F] [E] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 14 janvier 2025.



 LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL