Tribunal Judiciaire · Référés Proximité — 8 janvier 2025

N°Minute:25/00058 
DOSSIER : N° RG 24/00921 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PGX7 et N° 24/01069





























Copie exécutoire à
S.A. UN TOIT POUR TOUS
expédition à 

le 09 Janvier 2025 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE



RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,



ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. UN TOIT POUR TOUS, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Mme [G] [V] (chargée de contentieux)



ET

DEFENDERESSE

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée





Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.



SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :















EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte en date du 1er juillet 2021, la SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [N] [Z] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 403,22 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 69,06 euros.
 
Par bail séparé en date du 1er juillet 2021, la SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [N] [Z] un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 41,39 euros et une provision mensuelle sur charges de 4,02 euros.
 
La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée, la SA UN TOIT POUR TOUS a fait signifier à Madame [N] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance; ledit commandement visant les clauses résolutoires prévues aux baux. 
***
 
Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 11 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA UN TOIT POUR TOUS a fait assigner Madame [N] [Z] pour l'audience du 3 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison du défaut de justification de l’assurance locative,
- l'expulsion de Madame [N] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation Madame [N] [Z] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [N] [Z] à payer la somme de 444,69 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Madame [N] [Z] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [N] [Z] n’est parvenu au tribunal. 
***
 
À l'audience du 3 décembre 2024, la SA UN TOIT POUR TOUS était représentée par sa chargée de contentieux, Madame [G] [V]. Madame [N] [Z], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée. 
 
La SA UN TOIT POUR TOUS a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1111,57 euros s’agissant du logement et du garage. 
 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur. 
 
La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.


 
MOTIFS

Sur la saisine en référé
 
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.
 
Sur la jonction de deux dossiers

La même assignation ayant été enregistrée sous deux numéros Répertoire Général différents, il y a lieu d’ordonner la jonction entre les deux dossiers.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences
 
Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires
 
L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
 
En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.
 
Le bail relatif au logement principal prévoit qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit. 
 
Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance du 5 août 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois,que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 6 septembre 2024, date de résiliation desdits baux.
 
Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si la locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’elle ait été effectivement assurée dès lors qu’elle ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.
 



Sur les conséquences de l’acquisition des clauses résolutoires
 
Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [N] [Z] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
 
Elle sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.
 
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
 
Sur la demande de provision
 
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
 
En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [N] [Z] se trouve redevable de la somme de 976,60 euros, s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 2 décembre 2024, mensualités du mois de novembre comprises, selon décomptes établis par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.
 
Madame [N] [Z] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 976,60 euros à la SA UN TOIT POUR TOUS.
 
Sur les dépens
 
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Madame [N] [Z], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application de ces dispositions.
 
La SA UN TOIT POUR TOUS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
 
Sur l’exécution provisoire
 
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
 

















































PAR CES MOTIFS
 
Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,
 
DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

ORDONNONS la jonction entre le dossier RG n° 24/1069 et le dossier RG n° 24/921,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 1er juillet 2021 entre la SA UN TOIT POUR TOUS et Madame [N] [Z] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 septembre 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,
 
DÉCLARONS en conséquence Madame [N] [Z] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 6 septembre 2024,
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,
 
FIXONS aux montants des loyers et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, les indemnités mensuelles d’occupation que Madame [N] [Z] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 6 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,
 
CONDAMNONS Madame [N] [Z] à payer à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme provisionnelle de 976,60 euros, s’agissant du logement et du garage, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 2 décembre 2024, mensualités du mois de novembre comprises,
 
DÉBOUTONS la SA UN TOIT POUR TOUS de ses autres demandes,
 
CONDAMNONS Madame [N] [Z] aux dépens,
 
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [N] [Z],
 
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA UN TOIT POUR TOUS de sa demande de ce chef,
 
CONSTATONS l'exécution provisoire,
 




DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.
 
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS