Tribunal Judiciaire · JUGES DES LOYERS COMMERC. — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 4]
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 MINUTE N°: 25/00002

 N° RG 23/03990 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OOKQ

LOYERS COMMERCIAUX

le : 07 Janvier 2025







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDERESSE

S.N.C. [Adresse 5], 
RCS [Localité 6] 428 788 525
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par son gérant, la société KLEPIERRE RCS [Localité 6] 780 152 914
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Sabine SUSPLUGAS, SAFRAN ASSOCIES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et de Maître Régis HALLARD, FIDAL, avocat plaidant au barreau des Hauts de Seine



DEFENDERESSE

S.A.R.L. SUBODY 
RCS [Localité 4] 499 375 012, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège, 

représentée par Maître Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame le Président du Tribunal,

assisté de Syviane ROSSI, adjointe administrative faisant fonction de greffier lors des débats et Marjorie NEBOUT greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 05 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 07 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 07 Janvier 2025



Rappel des faits et de la procédure :

Par acte en date du 31 mai 2007, la SERM, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SNC [Adresse 5], a consenti à la société SUBODY, une promesse de bail portant sur un local à usage commercial dépendant du centre commercial ODYSSEUM à [Localité 4], n°A6 d’une superficie de 73 m2 environ et une terrasse extérieure de 25 m² environ.

Le bail était consenti à destination d’un usage exclusif de restauration rapide (pas de friture), sandwichs, saladerie, soupes, café et petits-déjeuners sous l’enseigne « SUBWAY », moyennant un loyer annuel de base, indexé chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, d’un montant de 21 900 € HT pour le local principal et 3 750 € HT pour la terrasse, le bailleur ayant exonéré le preneur du loyer variable additionnel pendant toute la durée du bail.

Le bail était conclu pour une durée de 12 années fermes et définitives, à compter du 1er octobre 2007, date de la livraison du local.

Par avenant n°1 du 2 octobre 2009, les parties ont modifié la clause d’indexation du bail en substituant à l’indice initialement choisi le nouvel indice des loyers commerciaux.

Par avenant n°2 du 2 octobre 2009, les parties ont arrêté la surface exacte de la terrasse qui est de 54 m² et ont convenu de fixer un loyer de ladite terrasse à la somme de 5 400 € HT/HC/an assorti de la clause d’indexation annuelle.

Par exploit d’huissier en date du 3 avril 2019, la société preneuse a fait délivrer une demande de renouvellement du contrat de bail à effet au 1er octobre 2019 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré pour une durée de neuf années entières et consécutives.

En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer de base de renouvellement, la SNC [Adresse 5] a, par acte d’huissier en date du 29 septembre 2021, fait signifier à la société SUBODY un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 61 900 € HT/HC.

***

Par acte d’huissier signifié le 6 septembre 2023, la SNC [Adresse 5] a assigné la Société SUBODY devant le juge des loyers commerciaux.


Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SNC [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de :

- Vu l’article 74 du Code de procédure civile,
- Vu l’article R.145-23 du Code de commerce
- Vu l’ancien article 1134 du Code civil,
- Vu l’article 4.1.2 des conditions générales du Bail,

- Juger irrecevable et tout cas mal fondée la société SUBODY en son moyen d’incompétence soulevé dans son mémoire en défense n°3,

- Se déclarer compétent pour fixer le montant du loyer de base dû par la société SUBODY à la SNC [Adresse 5] pour le renouvellement du Bail portant sur les locaux situés centre ODYSSEUM, [Adresse 3], à compter du 1er octobre 2019,


- Juger que le loyer de base de renouvellement du Bail à effet du 1er octobre 2019 doit être fixé à la valeur locative qui s’établit selon la SNC ODYSSEUM PLACE DE FRANCE et suivant les critères de détermination prévus par l’article 4.1.2 des conditions générales du BAIL au montant de 61.900 € par an en principal, la SNC [Adresse 5] sollicitant qu’il soit fixé à ce montant,

- Juger la société SUBODY mal fondée en sa demande de fixation dudit loyer à la somme de 38.069,96 €/HT/HC/an et l’en débouter,

- Juger que la société SUBODY devra régler les rappels de loyer depuis le 1er octobre 2019, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an,

- Avant dire droit, et compte tenu de l’accord des parties sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative et mais eu égard au différend qui les oppose sur son montant, désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de renouvellement selon :
o les critères de détermination prévus à l’article 4.1.2 des conditions générales du Bail,
o Et alternativement selon les critères définis par l’article L. 145-33 du Code de commerce,

- Dans ce cas, fixer à titre provisionnel le loyer dû par la société SUBODY pendant toute la durée de la procédure à la somme annuelle de 38.069,96 €/HT/HC,

- Réserver les dépens, en ce compris les frais d’expertise éventuels et surseoir à statuer sur les frais irrépétibles dus par la société SUBODY à la SNC [Adresse 5].


Pour l’essentiel, la SNC ODYSSEUM PLACE DE FRANCE estime que la société SUBODY n’est pas recevable à soulever l’incompétence du juge des loyers commerciaux à défaut de l’avoir fait in limine litis, lors de son premier mémoire.

Elle soutient également que ce moyen est mal fondé, le juge des loyers étant compétent pour statuer sur la fixation du loyer de renouvellement et ordonner une expertise sur les critères du bail et alternativement sur les critères de l’article L145-33 du code de commerce, pour autant qu’ils soient applicables.

Elle conteste le moyen suivant lequel l’article 4.1.2 du bail porterait atteinte au droit au renouvellement du preneur, les dispositions des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce n’étant pas d’ordre public le contrat peut y déroger. Par ailleurs, l’application de la clause qui renvoie à une valeur locative de marché peut conduire à une augmentation comme une diminution du montant du loyer.

Au fond, elle rappelle les stipulations de l’article 4.1.2 du contrat de bail qui prévoit que les parties ont convenu que lors du renouvellement, le loyer de base devra correspondre à la valeur locative de marché, déterminée par référence aux autres loyers de base du centre commercial.



***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SARL SUBODY demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles 74 et 768 du Code de procédure civile,
Vu l’article L.145-15 du Code de commerce,
Vu les articles L.145-33 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles R.145-3 et suivants du Code de commerce,
Vu l’article R.145-23 du Code de commerce,
Vu la demande de renouvellement du bail en date du 3 avril 2019, Vu le bail commercial du 31 mai 2007 et ses avenants,
 Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de loyers commerciaux de :
 
In limine litis,

▪ Se déclarer incompétent pour trancher la contestation préalable à la fixation du loyer du bail renouvelé (illicéité de la clause de fixation du loyer de renouvellement), et Renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, lequel sera accessoirement compétent pour se également prononcer sur le prix du loyer du bail renouvelé ;

▪ Rejeter le moyen d’irrecevabilité de l’exception d’incompétence soulevé par la Société [Adresse 5] et la DÉBOUTER des demandes y afférent ;

Sur le fond à titre principal,

▪ Débouter la SNC ODYSSEUM PLACE DE FRANCE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

▪ Fixer, à compter du 29 septembre 2021, le loyer de renouvellement à la somme de 38.069,96 € HT et HC dans la limite de 10% par an par rapport au dernier loyer acquitté et se décomposant comme suit :
- 31.427,96 € HT et HC pour le local ;
- 6.642 € HT et HC pour la terrasse ;

▪ Fixer comme point de départ des intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement la date du 6 septembre 2023 ;

Sur le fond à titre subsidiaire,

▪ Désigner tel Expert qu’il lui plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués par la SNC [Adresse 5] à la SARL SUBODY ; 16

▪ Débouter la SNC [Adresse 5] de sa demande de fixation provisionnelle du loyer pendant la durée de la procédure à hauteur de 38.069,69 € HT et HC ;

En tout état de cause,

▪ Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir s’il n’était pas fait droit aux demandes de la SARL SUBODY ;

▪ Condamner la SNC [Adresse 5] à payer à la SARL SUBODY la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

▪ Condamner la SNC [Adresse 5] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise éventuels.

La SARL SUBODY soutient, notamment, que la clause 4.1.2 du contrat de bail doit être déclarée non écrite dans la mesure où elle fait échec à son droit au renouvellement d’ordre public par son caractère prohibitif.

Elle estime, en conséquence, que le juge des loyers étant incompétent pour connaître de la licéité de cette clause, il doit renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire qui statuera sur le tout dans la mesure où de cette question dépend l’issue du litige.

Elle soutient que l’exception d’incompétence soulevée est recevable pour figurer avant toute défense au fond au terme de son dernier mémoire.

Sur le fond, elle considère la SNC [Adresse 5] fonde ses calculs pour justifier du loyer du bail renouvelé ne porte pas sur des locaux « équivalents » aux locaux loués et dans la limite imposée par l’article L145-34 du code de commerce.

Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’une expertise.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 7 janvier 2025.

***

Motifs

Sur l'exception d’incompétence

Sur la recevabilité de l’exception de procédure soulevée par la société SUBODY

L’article 74 du code de procédure civile prévoit que « les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d'irrecevabilité des exceptions.
Les dispositions de l'alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l'application des articles 103,111,112 et 118. »
Il ressort des dispositions de l’article 768 in fine du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions des parties.

Or, en l’espèce, la société SUBODY a notifié un mémoire n°3 au terme duquel elle soulève, avant toute défense au fond, l’incompétence du juge des loyers pour statuer sur une contestation relative à la licéité d’une clause prévue au bail commercial.

Ce faisant, l’exception d’incompétence soulevée par la société SUBODY est recevable au sens de l’article 74 du code de procédure civile.




Sur l’incompétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes du 11° de l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire,« le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (...)11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ; »

Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-23 du code de commerce,
« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. »

Le deuxième alinéa de cet article dispose que les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes pour lesquelles le juge des loyers commerciaux est normalement compétent.

En l'espèce, la société locataire avance que la clause 4.1.2 des conditions générales du bail commercial, sur laquelle la demande d’augmentation du loyer est fondée, doit être réputée non écrite en application des dispositions de l’article L145-15 du code de commerce, arguant de ce qu’elle fait indirectement échec à son droit au renouvellement du bail par son caractère prohibitif.

La contestation de la société preneuse est sérieuse en ce qu’elle argue d’une augmentation de plus de 95 % du seul loyer de base par application de la clause critiquée, laquelle règle déjà une redevance en sa qualité de franchisé de l’enseigne SUBWAY. Par ailleurs, l’applicabilité ou non de la clause contestée impacte directement l’évaluation de la valeur locative et par voie de conséquence le montant du loyer du bail renouvelé.

La contestation de la licéité de la clause excède la compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par le premier alinéa de l'article R.145-23 du code de commerce précité.

Il y a lieu, en conséquence, de renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Montpellier, le tribunal judiciaire étant accessoirement compétent en application du deuxième alinéa de ce même article pour se prononcer sur le prix du loyer du bail en renouvellement.

Il convient de réserver les dépens ainsi que les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui suivront le fond de l'affaire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 83 du code de procédure civile,

Se déclare incompétent,

Renvoie l'affaire devant le tribunal judiciaire de Montpellier (section 2),

Dit que le dossier de l'affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le greffe à la juridiction sus-désignée, faute d'appel dans le délai de quinze jours suivant la notification de la présente décision,

Dit que les demandes faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile suivront le fond de la présente affaire,

Réserve les dépens.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX