Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 9 janvier 2025

N°Minute:25/58
N° RG 24/00954 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PABF

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 7]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2025


DEMANDEUR:

Etablissement Public Industriel et Commercial. -OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Madame [Y] ([C]) [D]
née le 12 Février 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-006396 du 30/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])


représentée par Me Assia BESSA SOUFI, avocat au barreau de MONTPELLIER





COMPOSITION DU TRIBUNAL:


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 07 Novembre 2024
Affaire mise en deliberé au 09 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 09 Janvier 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS
Copie certifiée delivrée à : Me Assia BESSA SOUFI
Le 09 Janvier 2025




EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat de bail en date du 9 septembre 2012, Hérault logement a donné en location à Madame [Y] [D] un logement à usage d’habitation située à [Adresse 4] [Adresse 6] et ce moyennant un loyer d’un montant de 372,79 € outre 109,48 € de charges mensuelles.

Par courrier en date du 10 mars 2021, Madame [Y] [D] a indiqué avoir quitté les lieux et rendre les clés.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux a été établi par huissier de justice le 21 juin 2021 en l’absence de la locataire régulièrement convoquée.

Estimant que Madame [Y] [D] était redevable de diverses sommes au titre des dégradations occasionnées dans le logement, l’office public de l’habitat Hérault logement l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier selon exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 et ce, afin de la voir condamner à lui verser la somme de 6175,89 € au titre des dégradations locatives, ainsi que 1765,11 € au titre du solde de loyer échu de février à juin 2021 et 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024

À cette audience, L’office public de l’habitat Hérault logement, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, conclut comme suit :

Vu loi n°89-462 du6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 7,
Vu le décret n°87-7 i2 du 26/08/ 7987 Relatif aux réparations locatives,
Vu le décret n° 20ló-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage principale,
Vu les articles l730, l731 et l732 du Code civil,
Vu le contrat de bail en date du 19/09/20l2
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces produites,

DEBOUTER Madame [Y] [D] de l'ensemble de ses moyens, demandes, fins et prétentions ;
DIRE ET JUGER que le locataire doit prendre à sa charge L’entretien courant du logement ainsi que celui des équipements mentionnés au et des menues réparations locatives mais également le coût de la remise en état du logement nécessité par les dégradations commises par ses soins tout occupant de son chef et ainsi:
CONDAMNER Madame [Y] [D] À payer à l’office public de l’habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 6.142,03 € Au titre de réparations locatives défectueux en raison des dégradations commises,
CONNDAMNER à payer à l'Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 1.798,97 €Au titre du solde de loyers échus de février à juin 2021,
CONDAMNER à payer à l'Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 1500 Euros au titre de 700 du C.P.C,
LA CONDAMNER aux entiers dépens.
En défense, Madame [Y] ( [C]) [D], représentée également par un avocat qui a déposé son dossier, demande :

Vu l'article 1345-5 du code civil
Vu l 'article 24 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989,
Vu les pièces versées aux débats,

- CONSTATER la bonne foi de Madame [D] ;
- CONSTATER le départ volontaire de Madame [D] ;
- A titre principal DEBOUTER OFFICE PUBLIC DE L°HABITAT HÉRAULT LOGEMENT de 
l’ensemble de ses demandes ;
- A titre subsidiaire, RAMENER à de plus justes proportions les sommes au titre des réparations locatives ;
- En tout état de cause, FAIRE DROIT à la demande de délai de paiement formulé par Madame [D]
- REJETER la demande tendant à la condamnation de Madame [D] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- DIRE que chacune des parties conservera ses dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

➢Sur la demande au titre de l’arriéré de loyer

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats et non réellement contesté par la locataire que cette dernière se trouve redevable de la somme de 1426,18 € au titre des loyers et charges (7941€ – 6514,82€ correspondant aux dégradations).

➢Sur la demande de condamnation au titre des dégradations

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
L’article 1730 du code civil dispose : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
L’article 1755 du code civil dispose : «Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. 

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire. 

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. 

L’état des lieux d’entrée établie le 19 septembre 2012 par Madame [Y] [D] mentionne pour l’ensemble des éléments un état «  usage normal ». L’office public de l’habitat Hérault logement sollicite la condamnation de Madame [Y] [D] à la somme de 6514,82 € correspondant selon lui aux factures de nettoyage et d’enlèvement d’encombrants, de peinture sur les murs, portes et plafonds, de la pose de faïence d’un sol en PVC dans la salle de bains ou encore de vérification de l’installation électrique, du remplacement de certains interrupteurs, douilles, du remplacement de certaines portes, serrures, manivelles de volets roulants et enfin au titre de différents travaux de plomberie.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux de sortie établie le 21 juin 2021 soit neuf ans après l’entrée dans les lieux que le sol est décrit comme «  ancien et sale », que la peinture est décrite comme « fanée sans dégradations apparente » si ce n’est la présence de 11 miroirs collés au mur. Le plafond, quant à lui, est décrit comme « défraîchi sans dégradations apparentes » si ce n’est dans la salle de bains où il est noté une fissure et des cloques. Il est relevé une tapisserie murale est dégradée avec des tâches.

Or la vétusté des lieux et des équipements doit être supportée par le bailleur et se définit comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement, en considération de leur durée d’usage théorique, variant selon la nature des équipements ou embellissements. 

En l’espèce, dans la mesure où les peintures et tapisseries se trouvaient seulement dans un état d’usage normal, tout comme le sol et afin de tenir compte des 9 années d’occupation, L’office public de l’habitat et Hérault logement ne peut qu’être débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant de la facture d’un montant de 1063,40 € TTC au titre du forfait nettoyage et l’enlèvement des encombrants, il convient de constater que le constat d’huissier de justice mentionne bien la nécessité de procéder à un nettoyage et précise que le balcon est encombré par des meubles cassés abandonnés. Il convient donc de faire droit à cette demande.

Relativement à l’électricité, Hérault logement justifie d’une facture au titre de remplacement de douilles, de prises, d’appliques ou encore pour la vérification de l’électricité avec mise en sécurité. Toutefois, le constat d’ huissier ne fait état que d’une prise électrique cassée et ne mentionne pas de difficultés relativement aux douilles et aux autres prises ou appliques. Dès lors, il sera fait droit à la demande à hauteur de 19 € TTC correspondant au coût de remplacement d’une prise.

Concernant le remplacement des portes et manivelles de volets roulants, le constat d’ huissier de justice ne fait état que de l’existence d’une porte dégradée, de manivelles de volets roulants cassés dans deux chambres, et de l’absence de serrure sur une seconde porte. En conséquence, il convient de retenir de 29 € au titre du remplacement de la serrure, 116 € au titre de la porte intérieure, 104 € au titre des deux manivelles, ainsi que 30 € au titre du remplacement de la serrure d’une porte, soit une somme totale de 279 € hors-taxes équivalents à 306,90 € TTC.

Enfin, il n’est fait aucune mention de la nécessité de remplacer la serrure de la boîte aux lettres. Cette demande sera donc rejetée. 

De même, concernant la facture prox Hydro, il convient de retenir les frais de fixation du radiateur ainsi que le remplacement du meuble sous évier dans la mesure où l’état des lieux de sortie fait clairement état de la dépose du radiateur de la salle de jeux et du fait que le meuble soit cassé. Il n’est fait aucune mention de dégradations sur une baignoire ou encore de la nécessité de procéder au changement des WC ou même au lavabo et, s’agissant de l’évier, il est décrit comme sale et non comme devant être remplacé. Ainsi, au titre de cette facture sera retenue la somme de 164 € et 37,5 € hors-taxes soit la somme de 235,50 € hors-taxes équivalent à 259,05 € TTC.

Ainsi au regard de l’ensemble de ces éléments il convient de condamner Madame [Y] [D] à verser à l’office public de l’habitat Hérault logement la somme de 1648,35 €.

➢Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [Y] [D] sollicite des délais de paiement. Néanmoins, elle ne verse aux débats aucun document relatif à ses revenus et charges. Elle sera donc déboutée de cette demande.


➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [Y] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, Incluant les frais relatifs au commandement de payer et au commandement visant l’assurance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame [Y] [D] sera condamnée à verser à L’office public de l’habitat Hérault logement la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [Y] ([C]) [D] a quitté les lieux ;

CONDAMNE Madame [Y] ([J] à verser à l'office public de l'habitat Hérault logement la somme de 1426,18 € au titre des loyers et charges  ;

CONDAMNE Madame [Y] ([C]) [D] à verser à l'office public de l'habitat Hérault logement la somme de 1648,35 € au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [Y] ([C]) [D] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] ([C]) [D] à verser à l'office public de l'habitat Hérault logement la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] ([C]) [D] aux entiers dépens  ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jours, mois et an que dessus,

LA GREFFIÈRE LA JUGE