Tribunal Judiciaire · Référés Proximité — 8 janvier 2025

N°Minute:25/00069 
DOSSIER : N° RG 24/01100 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PKGB





























Copie exécutoire à
SELARL VPNG
expédition à 
M. [C] [S]
le 09 Janvier 2025 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE



RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,



ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT, L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] MEDITERRANEE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER



ET

DEFENDEUR

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne




Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.



SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :


















EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte en date du 13 octobre 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [S] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 516,51 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 58,56 euros.
 
Par bail séparé en date du 13 octobre 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [S] un garage (n°4026) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 27,88 euros et une provision mensuelle sur charges de 13,56 euros.
 
Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [S], par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 1.906,62 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 10 mai 2024, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux. 
***
 
Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 7 août 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [S] pour l'audience du 3 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [C] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [C] [S] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [C] [S] à payer la somme de 3.735,24 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, outre les intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [C] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [C] [S], daté du 25 novembre 2024. La conclusion est que Monsieur [S] a débuté une activité professionnelle qui pourra déboucher sur un CDI en janvier 2025. Il pourra honorer le loyer dès réception de son salaire et souhaite mettre en place un plan d’apurement. 
***
 
À l'audience du 3 décembre 2024, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [C] [S] a comparu.
 
ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte, à la somme de 6257,13 euros s’agissant du logement et du garage (n°4026). 
 Monsieur [C] [S] a reconnu le montant de la dette fixée par le bailleur. Il a expliqué avoir été victime d’un accident l’an dernier et s’être fait licencier à son retour car ses horaires de travail avaient changé et ne correspondaient plus aux horaires pour aller chercher sa fille. Il a ajouté qu’il allait faire un virement de 1.000 euros auprès du bailleur le jour de l’audience. Il a donc sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.
 
La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025. 
 
pendant le cours du délibéré, ACM HABITAT a indiqué avoir reçu après l’audience un versement de 1000 euros et que le locataire s’était engagé à reprendre le paiement des loyers jusqu’à signification de la décision. Il a produit und écompte actualisé à la somme de 5257,13 euros.

MOTIFS
Sur la saisine en référé
 
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.
 
Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences
 
Sur la recevabilité de la demande
 
En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.
 
ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.
 
La demande est donc recevable.
 
Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires
 
L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail relatif au garage (n°4026) a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.
 
 Le bail relatif au logement prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage (n°4026) prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
 
Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
 
Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
Le commandement de payer du 13 mai 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 25 juin 2024, date de résiliation desdits baux.
 
Sur la demande de provision
 
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
 
En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [C] [S] se trouve redevable de la somme totale de 4.990,52 euros s’agissant du logement et du garage (n°4026), en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 5 décembre 2024, mensualités du mois de novembre comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.
 
Monsieur [C] [S] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle totale de 4.990,52 euros à ACM HABITAT.
 
Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
 
Malgré l’opposition de ACM HABITAT, la situation financière de Monsieur [C] [S] exposée à l’audience, notamment le fait qu’il dispose actuellement d’un emploi rémunéré 1.750 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement intégral des loyers courants, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.
 
Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.
 
À compter de la résiliation des baux, Monsieur [C] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera alors également tenu de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.
 
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
 
Sur les dépens
 
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Monsieur [C] [S], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [C] [S] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.
 
ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.
 
Sur l’exécution provisoire
 
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
 







































PAR CES MOTIFS

 
Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
 
DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 13 octobre 2023 entre ACM HABITAT et Monsieur [C] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage (n°4026) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juin 2024,
 
CONDAMNONS Monsieur [C] [S] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 4.990,52 euros s’agissant du logement et du garage (n°4026), représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 5 décembre 2024, mensualités du mois de novembre comprises,
 
AUTORISONS Monsieur [C] [S] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 139 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,
 
PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
 
SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,
 
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,
 
DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et au titre du logement ou du garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, Monsieur [C] [S] :
- sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,
- qu’à défaut pour Monsieur [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,
- devra payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 25 juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,
 
DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,
 
CONDAMNONS Monsieur [C] [S] aux dépens,
 
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [C] [S],
 
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,
 
CONSTATONS l'exécution provisoire,
 
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.
 
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS