Tribunal Judiciaire · Référés Proximité — 8 janvier 2025

N°Minute:25/00054 
DOSSIER : N° RG 24/00725 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PDSH





























Copie exécutoire à
Me Julie SERRANO,
expédition à 

le 09 Janvier 2025 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE



RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,



ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. G.M.A., dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Julie SERRANO, avocat au barreau de MONTPELLIER



ET

DEFENDEURS

Monsieur [B] [F] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [K], [N] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté




Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.



SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :












EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 31 janvier 2023, la SCI G.M.A a donné à bail à Monsieur [B], [F] [X] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 425 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 25 euros.

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2023, Monsieur [S], [K], [N], [W] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [B], [F] [X] dans le cadre du bail précité.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SCI G.M.A a fait signifier à Monsieur [S], [K], [N], [W], par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2024,40 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 11 avril 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, la SCI G.M.A a dénoncé ledit commandement à Monsieur [S], [K], [N], [W] en sa qualité de caution solidaire.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude concernant Monsieur [B], [F] [X] le 16 juillet 2024 et le 22 juillet 2024 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile concernant Monsieur [S], [K], [N], [W], notifié au représentant de l’État dans le département, la SCI G.M.A les a fait assigner pour l'audience du 3 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [B], [F] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N], [W] au paiement de celle-ci,
- la condamnation solidaire de Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N], [W] à payer la somme de 2.254,12 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation solidaire Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N], [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
***

À l'audience du 3 décembre 2023, la SCI G.M.A était représentée par son conseil. Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N], [W], bien que régulièrement assignés à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés.

La SCI G.M.A a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1343,28 euros. Elle a précisé avoir reçu un préavis du locataire pour le 23 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SCI G.M.A justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SCI G.M.A justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.


Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 15 avril 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [B], [F] [X] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N], [W] en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 1343,28 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 1 décembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N], [W] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 1.343,28 euros à SCI G.M.A.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le défendeur ne s'étant pas présenté à l'audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'a été formulée. Il convient de rappeler qu'en l'absence du défendeur, le juge ne dispose d'aucun pouvoir de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [B], [F] [X] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N], [W] , parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N] [W] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SCI G.M.A sera donc déboutée de sa demande à ce titre.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.


















































PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2023 entre la SCI G.M.A et Monsieur [B], [F] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 16 mai 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [B], [F] [X] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 16 mai 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B], [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N] [W] devront payer solidairement à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 16 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N] [W] à payer à la SCI G.M.A la somme provisionnelle de 1.343,28 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 1er décembre 2024 mensualité du mois de décembre comprise,

DÉBOUTONS la SCI G.M.A de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N] [W] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [B], [F] [X] et Monsieur [S], [K], [N] [W] ,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SCI G.M.A de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,




DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS