Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 13 janvier 2025

N°Minute:25/00098
N° RG 24/02221 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PH6P

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025


DEMANDEUR:

S.A. -PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne





COMPOSITION DU TRIBUNAL:


Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 02 Décembre 2024
Affaire mise en deliberé au 13 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Janvier 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL
Copie certifiée delivrée à : Mme [U] [L]
Le 13 Janvier 2025










EXPOSE DU LITIGE


Selon exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, la SA PROMOLOGIS a sommé Madame [U] [L] d’avoir à payer la somme de 722,31 € au titre de loyers et charges. 

Par acte d'huissier du 29 août 2024, la SA PROMOLOGIS a assigné Madame [U] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [U] [L], 
ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
le condamner au paiement de la somme de 722,31 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au Erreur : source de la référence non trouvée,
fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci,
le condamner au paiement de la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
le condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer.

À l'audience du 4 novembre 2024,un renvoi a été ordonné à l’audience du 2 décembre 2024.

À cette audience, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Madame [U] [L] a comparu et s’est faite assister de l’UDAF. Elle a exposé avoir un enfant en résidence alternée. Elle indique qu’elle a rencontré des difficultés avec la société qui l’employait et a entrepris des démarches auprès du conseil des prud’hommes. Elle souligne que sa situation est liée au fait qu’elle a perdu pied du fait d’avoir été victime de violences conjugales importantes. Toutefois, elle indique avoir repris un travail en CDD et bénéficier également de revenus en qualité d’auto entrepreneur dans le ménage. Elle indique percevoir environ 1900 € par mois incluant la prime d’activité et l’allocation logement. Elle sollicite des délais et mentionne qu’elle souhaite rester dans le logement.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur l’existence d’un bail verbal :

 Si aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, l'exigence d'un écrit n'est pas prescrite à peine de nullité. Cette disposition est destinée à protéger les parties. La preuve de l'exécution d'un bail verbal peut être administrée par tous moyens. 

En l’occurrence, les parties ne contestent pas l’existence d’un bail conclu entre elles et portant sur un logement situé [Adresse 2]. Par ailleurs à l’assignation délivrée à cette adresse a été signifiée à personne.

Ainsi, la SA PROMOLOGIS rapporte la preuve de la conclusion d’un contrat de bail d’habitation portant sur le logement situé [Adresse 2], avec Madame [U] [L]. 

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort de l’assignation que Madame [L] se trouve redevable de la somme de 722,31 € lors de la sommation de payer du 22 mai 2024. Au jour de l’audience, elle se trouve redevable de la somme de 1784,45 €. Toutefois, elle a repris le paiement du loyer en octobre 2024. Cette dernière a exposé que son endettement est lié aux difficultés avec son employeur qui l’ont conduit à saisir le conseil des prud’hommes mais également par le fait d’avoir été victime de violences conjugales qui l’ont conduit à déposer plainte et pour lesquels son ex compagnon est incarcéré. Elle a également souligné avoir demandé une mesure d’accompagnement social personnalisé avec gestion de prestations prises en charge par l’UDAF. 

Dès lors, il convient de souligner que Madame [L] démontre sa bonne foi et qu’elle dispose de suffisamment de ressources pour régler son loyer ainsi qu’une somme supplémentaire du fait de la reprise de ses activités professionnelles. 

Ainsi, il apparaît opportun de considérer que les manquements de Madame [L] ne sont pas suffisamment graves pour justifier de la résiliation du contrat de bail la liant avec la SA PROMOLOGIS.

L’expulsion de Madame [U] [L] ne sera donc pas prononcée.

Sur la demande en paiement 

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA PROMOLOGIS produit un décompte arrêté au 2 décembre 2024, mois de novembre inclus, qui indique que la dette de Madame [U] [L] s'élève à 1784,43 € en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur la demande reconventionnelle de délai

En l’absence de Bail et de clause résolutoire, ne peut être fait application des délais prévus par la loi du 6 juillet 1989 sur 36 mois. 

Toutefois, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l’espèce compte tenu de la situation de Madame [L], il convient de faire droit sa demande de délai mentionné dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [U] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. 

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.























PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation du bail conclu entre la SA PROMOLOGIS et Madame [U] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] ; 

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1784,45 € au titre des loyers et charges dus au 2 décembre 2024, mois de novembre inclus ;

AUTORISE Madame [U] [L] à apurer la dette en 23 mensualités de 50€ au plus tard le 
10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ; 

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; 

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [L] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La greffière, La Juge des contentieux de la protection,