Tribunal Judiciaire · 3ème Ch. Civile Cab. 1 — 14 janvier 2025

N° RG 22/00435 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K2PI

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 22/00435 
N° Portalis DB2E-W-B7G-K2PI


Minute n°




Copie exec. à :

Me Arnaud HOUSSAIN
Me Abba ascher PEREZ
Me Marie-claire VIOLIN


Le 
 
Le greffier 






Me Arnaud HOUSSAIN
Me Abba ascher PEREZ
Me Marie-claire VIOLIN


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. KASVA, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 889.540.043. agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Abba ascher PEREZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 185



DEFENDEURS :

S.C.I. MARLI, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 442.707.196. agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marie-claire VIOLIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

Maître [L] [H], Notaire, pris en son nom personnel et en sa qualité de gérant de la SPFPL NOTARIA ASSOCIES, représentant légal de la SAS NOTARIA & ASSOCIES MUNDOLSHEIM, immatriculée au RCS sous le n° 810.163.543.00012., demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Arnaud HOUSSAIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, Greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, Greffier

La Sci Marli est propriétaire d’un bien immobilier [Adresse 6].

Selon une ordonnance du tribunal d’instance de Schiltigheim du 4 juin 2019 une procédure d’exécution forcée immobilière a été ouverte à l’encontre de la Sci Marli sur requête de la Caisse de crédit mutuel La Souffel et Maître [Y] [Z], notaire associé de la Sas Notaria & associés, a été commis pour y procéder.

Par un acte sous seing privé en date du 10 juillet 2020, la Sci Marli a donné à bail à la Sarl Kasva un local commercial [Adresse 4] à Lampertheim à compter du 7 juillet 2020 pour une durée de neuf ans.

Par courrier en date du 14 mai 2021 adressé à Maître [P] [G], notaire de la Sas Notaria & associés, le conseil de la Sarl Kasva l’a informé que sa cliente avait eu connaissance en novembre 2020 de l’existence d’une procédure d’exécution forcée immobilière, de l’existence d’une procédure de vente amiable et de la volonté de la Sarl Kasva de bénéficier de son droit de préemption en sa qualité de locataire.

Par courrier en date du 6 août 2021, Maître [L] [H], notaire de la Sas Notaria & associés, a, visant l’article L.145-46-1 du code de commerce informé la Sarl Kasva de ce que la Sci Marli entendait procéder à la vente du local loué au prix de 494 000 €, outre les frais, droits et émoluments de l’acte authentique, prix payable comptant le jour de la signature de l’acte ou dans un délai de quinze jours en cas de recours à un prêt hypothécaire.

Par courrier du 3 septembre 2021, le conseil de la Sarl Kasva a informé Maître [F] [B], notaire de la Sas Notaria & associés, que celle-ci entendait acquérir les locaux de la Sci Marli aux conditions et charges consenties à Mme [K] ou la société [K].

Par un acte d’huissier de justice délivré le 30 décembre 2021 à la Sci Marli, la Sarl Kasva a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande de nullité de l’offre de vente du notaire, subsidiairement d’inopposabilité, d’une demande de condamnation à signer l’acte de vente et d’une demande indemnitaire.

Parallèlement, le 23 mars 2022, la Sci Marli a fait délivrer à Maître [H], notaire, à titre personnel et en sa qualité de gérant de la Sas Notaria & associés une assignation en intervention forcée.

Le juge de la mise en état a joint les deux procédures le 14 juin 2022 par mention au dossier.

Par ordonnance du 27 mars 2023, le tribunal de proximité de Schiltigheim a rendu une ordonnance constatant le désistement du créancier poursuivant à la procédure d’exécution forcée immobilière ouverte à l’encontre de la Sci Marli et la radiation de la vente forcée. 

L’instruction a été clôturée une première fois par ordonnance du 12 décembre 2023. 

Par jugement avant dire droit du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la réouverture des débats, a révoqué l’ordonnance de clôture, a enjoint les parties à se prononcer sur l’applicabilité de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée immobilière, a renvoyé l’affaire à une audience de mise en état et a réservé les droits des parties.
 
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la Sarl Kasva demande au tribunal de : 

« juger que l’offre de vente faite par Maître [H], datée du 6 août 2021, mandataire de la Sci Marli, au prix de 494 000 € incluant 24 000 € d'honoraires d'agence vaut offre de vente, mais n’a pas pu faire courir le délai de préférence de l’article L 145-46-1 du code de commerce,
Subsidiairement, juger que les délais de l’offre de vente faite par Maître [H] sont inopposables à la Sarl Kasva et n’ont pas commencé à courir par la faute de la Sci Marli ou de son mandataire,
juger que la vente du bien sis [Adresse 4] à 67450 Lampertheim est parfaite entre la Sci Marli et la Sarl Kasva depuis le 3 septembre 2021 (date d’acceptation de l’offre de préemption) au prix de 470 000 € et que la Sarl Kasva disposera d'un délai de 4 mois à compter du jour où le jugement sera définitif, pour en payer le prix,



en tant que de besoin,
condamner la Sci Marli à la signature de l’acte de vente portant sur les biens situés [Adresse 4] à 67450 Lampertheim au profit de la Sarl Kasva, au prix de 470 000 €, avec effet rétroactif au 3 septembre 2021, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement,
juger que le paiement du prix devra intervenir dans les 4 mois à compter du jour où la décision sera devenue définitive,
à titre subsidiaire, condamner la Sci Marli à la signature de l’acte de vente portant sur les biens situés [Adresse 4] à 67450 Lampertheim au profit de la Sarl Kasva, au prix de 470 000 €, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, le cas échéant avec effet rétroactif au 23 mars 2022, date des conclusions d’acceptation irrévocable par la Sci Marli de la vente à 470 000 €, dans le cadre de l’assignation de l’étude notariale en intervention forcée,
ordonner que le jugement à intervenir vaudra vente de l’immeuble litigieux au profit de la Sarl Kasva, au prix de 470 000 €, avec date d’effet au 3 septembre 2021 ou 23 mars 2022,
sur la base du droit de préemption conventionnelle (article XIII du bail commercial du 10 juillet 2020),
juger que la vente du bien sis [Adresse 4] à 67450 Lampertheim est parfaite entre la Sci Marli et la Sarl Kasva depuis le 3 septembre 2021 (date d’acceptation de l’offre de préemption) au prix de 470 000 €,
condamner la Sci Marli à la signature de l’acte de vente portant sur les biens situés [Adresse 4] à 67450 Lampertheim au profit de la Sarl Kasva, au prix de 470 000 €, avec effet rétroactif au 3 septembre 2021, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement,
à titre subsidiaire, condamner la Sci Marli à la signature de l’acte de vente portant sur les biens situés [Adresse 4] à 67450 Lampertheim au profit de la Sarl Kasva, au prix de 470 000 €, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, le cas échéant avec effet rétroactif au 23 mars 2022, date des conclusions d’acceptation par la Sci Marli de la vente à 470 000 €, dans le cadre de l’assignation de l’étude notariale en intervention forcée,
ordonner que le jugement à intervenir vaudra vente de l’immeuble litigieux au profit de la Sarl Kasva, au prix de 470 000 €, avec date d’effet au 3 septembre 2021 ou 23 mars 2022,
en tout état de cause,
condamner la Sci Marli à verser à la Sarl Kasva la somme de 312 724 € à titre de dommages et intérêts, pour la non-ouverture de son commerce, par sa faute d’avoir signé un bail en cours de procédure de vente forcée,
ordonner en tant que de besoin la compensation, avec le prix de vente,
à titre subsidiaire et si la vente ne devait pas être déclarée définitive :
condamner la Sci Marli à verser à la Sarl Kasva la somme de 412 724 € à titre de dommages et intérêts, pour la non-ouverture de son commerce, et les investissements réalisés à perte,
la condamner à la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner en tous les frais et dépens,
débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs conclusions fins et prétentions ».


A l’appui de ses prétentions, la Sarl Kasva expose à titre principal que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préférence au profit du locataire d’un local commercial n’ont pas été respectées par le notaire chargé de la vente par la Sci Marli, une commission d’agence ayant été incluse dans le prix de vente du local, de sorte que l’offre qui lui a été faite n’a pas fait courir le délai légal pour régulariser l’acte de vente.

Elle fait valoir que le compromis de vente conclu entre la Sci Marli et la société [K] ne s’inscrit pas dans le cadre d’une vente forcée, sa rédaction conduisant à lui faire produire ses effets après la fin de la procédure, de sorte que le droit légal de préférence bénéficiant au preneur commercial trouve à s’appliquer.

Elle prétend également que le contrat de vente est formé par la confirmation par la Sci Marli de sa volonté de s’engager contractuellement à l’occasion de ses conclusions produites avant le jugement avant dire droit.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse, un autre droit de préférence figure dans le contrat de bail et que celui-ci n’est pas exclu lorsque la vente s’inscrit dans le cadre d’une exécution forcée immobilière. 

Elle précise que le comportement du notaire et de la Sci Marli a été déloyal, puisque par leur négligence, ils ne lui ont pas permis de solliciter un prêt pour financer l’acquisition et, partant, de poursuivre le processus d’acquisition, de sorte que le délai de quatre mois dans lequel le contrat devait être conclu ne peut lui être opposé.
 
Elle relève également que la Sci Marli ne lui a jamais indiqué que le bien loué se trouvait sous l’autorité de la justice lorsque le contrat de bail a été conclu, ce qui constitue un manquement à son obligation d’information. 

Elle indique que ce manquement, si le contrat de vente n’était pas valablement formé, lui a fait perdre le coût des travaux qu’elle avait commencés à réaliser ainsi que deux années de résultat d’exploitation, la procédure d’exécution forcée l’ayant empêché d’accéder au local loué le temps de la procédure d’exécution forcée immobilière. 

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 octobre 2024, la Sci Marli demande au tribunal de : 

« déclarer les conclusions de la Sci Marli recevables et bien fondées,
débouter la Sarl Kasva de ses fins et conclusions dans la mesure où le droit de préférence était exclu dans le cadre d'une procédure d'exécution forcée immobilière et qu'en outre, la notification faite par le notaire de manière superfétatoire n'avait pas donné lieu à une réponse dans le délai imparti par la Sarl Kasva avec notification de l'obtention du financement pour devenir acquéreur de ce bien immobilier,
subsidiairement :
constater que la demande de la Sarl Kasva à l'encontre de la Sci Marli portant sur une violation du droit de préemption quant à la vente du bien immobilier appartenant à la Sci Marli est devenue sans objet dès lors que le bien n'est plus en vente puisque la procédure de vente forcée a pris fin,
constater que la clause résolutoire afférente au bail liant la Sarl Kasva SARL KASVA à la Sci Marli doit produire ses effets et que dès lors, compte tenu de l'absence de paiement par la Sarl Kasva de tout loyer au profit de la Sci Marli, la Sarl Kasva a perdu tous les droits découlant de son statut de locataire tel que le droit de préemption,
débouter la société Kasva de sa demande tendant à faire dire et juger par le tribunal qu'une vente serait intervenue à son profit sur le local situé [Adresse 2] pour un prix de 470 000 €,
débouter la société Kasva de sa demande tendant à condamner la société Marli à signer un acte portant sur cette vente à ce prix moyennant la possibilité pour la société Kasva de payer ledit prix dans les 4 mois du jugement à intervenir,
au fond subsidiairement :
déclarer les conclusions de la Sci Marli recevables et bien fondées,
par voie de conséquence :
déclarer les demandes formulées par la Sarl Kasva à l'égard de la société Marli irrecevables voire mal fondées,
l’en débouter,
débouter la société Kasva de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Marli à hauteur de 312 724 €,
constater que la société Kasva n'a jamais payé aucun montant au titre des loyers à l'égard de la société Marli ce qui rend toute demande de dommages et intérêts mal fondée pour défaut de qualité pour agir ne pouvant pas être considéré comme locataire en titre du local commercial en question,
très subsidiairement :
en cas de déclaration de responsabilité de la Sci Marli au profit de la Sarl Kasva,
constater, dire et juger que Maitre [L] [H] a commis une faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité civile,
dire et juger que toute condamnation qui pourrait intervenir à l'encontre de la Sci Marli au profit de la Sarl Kasva, selon les termes de l'assignation délivrée à la Sci Marli jointe à la présente, devront être intégralement mises à la charge de Maître [H] et de son étude notariale solidairement appelée en intervention forcée qui a seule engagé sa responsabilité à ce titre,
condamner Maître [H], respectivement son étude notariale soit la Sas Notaria et Associés de Mundolsheim à rembourser à la Sci Marli toute somme à laquelle elle serait condamnée dans le cadre des demandes principales tant en principal qu'en accessoire, intérêts et frais au profit de la Sarl Kasva,
en tout état de cause,
condamner la Sarl Kasva, au paiement d'une somme de 2 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure,
ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ».



A l’appui de ses prétentions, la Sci Marli fait valoir que la procédure de vente forcée n’est plus d’actualité, le créancier à l’initiative de la procédure ayant été désintéressé, et que le litige est dès lors devenu sans objet.

Elle ajoute que le notaire chargé de la vente forcée du local a diligenté la procédure et notifié le droit de préférence de sorte que les demandes de la Sarl Kasva formées contre elle sont mal dirigées. 

Elle expose par ailleurs que le droit de préférence issu du code de commerce ne trouve pas à s’appliquer lorsque le bien objet de la vente est faite sous autorité de justice de sorte qu’il n’est pas possible que la vente se soit formée au profit du preneur en vertu d’un droit de préférence.

Elle précise qu’aucune vente consensuelle n’est intervenue dans la mesure où le premier projet de vente s’inscrit nécessairement dans le cadre de l’exécution forcée immobilière et qu’elle n’aurait jamais mis en vente le bien sans cette procédure. 

Elle indique que dans la mesure où la Sarl Kasva n’a jamais payé aucun loyer, elle doit être déchue de ses droits de preneur à bail et notamment du droit de préférence. 

En ce qui concerne les demandes indemnitaires formées par la Sarl Kasva, elle conteste toute faute de sa part, ainsi que l’existence d’un lien de causalité entre les préjudices allégués et les hypothétiques fautes qui lui sont reprochées.

Elle précise que si une condamnation devait être prononcée contre elle, le notaire chargée de la vente devrait intégralement la garantir, dans la mesure où elle-même ne disposait plus d’aucun contrôle sur le bien en raison de la procédure d’exécution forcée immobilière et que c’est le notaire qui se trouve à l’origine du litige. 

Dans leurs conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, Maître [H] et à la Sas Notaria & associés demandent au tribunal de : 
« débouter la Sci Marli et la Sarl Kasva de leurs fins, moyens et conclusions dirigés à l’encontre de l’office notarial,
la condamner au paiement d’une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ».

Maître [H] et la Sas Notaria & associés exposent que la Sarl Kasva ne peut pas prétendre bénéficier d’un droit de préférence dans la mesure où la vente litigeuse s’inscrit dans le cadre d’une exécution forcée immobilière, laquelle exclut l’applicabilité du droit de préférence légal bénéficiant au preneur à bail commercial. 

Ils s’opposent par ailleurs aux moyens développés par la Sci Marli pour fonder son appel en garantie, dans la mesure où l’initiative de la vente amiable revient exclusivement à la Sci Marli.

Ils contestent toute faute dans la conclusion du bail, lequel a été conclu à la seule initiative de la Sci Marli au mépris de la procédure d’exécution forcée immobilière.

Subsidiairement, ils font valoir que la Sarl Kasva ne justifie pas de l’existence des préjudices allégués, ni du montant des dommages et intérêts sollicités.
 
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2024. L'affaire a été évoquée à l'audience du 26 novembre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2024. 










MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire :

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de la décision, mais dans ses motifs.


I - Sur la formation d’un contrat de vente du local commercial au profit de la Sarl Kasva :

1 - Sur l’exercice par le preneur du droit de préférence de l’article L.145-46-1 du code de commerce :

L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose dans sa rédaction applicable au jour de la formation du contrat de bail que « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ». 

Il résulte de ces dispositions que dès lors que le bailleur envisage ou décide de vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. 

Il est de jurisprudence constante que le jeu du droit de préférence du locataire est exclu dans le cadre de ventes qui ne sont pas considérées comme des actes volontaires mais des actes contraints et que les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce, qui sont d'ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d'autorité de justice (en dernier lieu Cass. civ. 3e, 30 novembre 2023, no 22-17-505).



En l’espèce, par ordonnance du 4 juin 2019, le tribunal d’instance de Schiltigheim, tribunal de l’exécution forcée, a ordonné la vente forcée de l’immeuble appartenant à la Sci Marli à Lampertheim section 32 numéro 0314/0046, a commis Maître [Y] [Z], notaire, en vue de procéder aux opérations d’adjudication forcée, a dit que la mise à prix sera fixée conformément à l’article 147 de la loi civile du 1er juin 1924 et a ordonné la transmission de l’ordonnance au juge du livre foncier aux fins d’inscription de la mention d’adjudication forcée.

Il y a lieu d’apprécier les conditions d’application de l’article L.145-46-1 du code de commerce à la date du compromis signé entre la Sci Marli et la Sarl [K], soit le 3 juin 2021, le droit de préférence revendiqué en étant la conséquence.

Or, à cette date, la procédure d’exécution forcée immobilière était toujours en cours, le désistement du créancier poursuivant et la radiation de la mention d’exécution forcée inscrite au livre foncier n’ayant été actés par le tribunal de proximité de Schiltigheim que le 27 mars 2023.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la Sci Marli, la demande de la Sarl Kasva en ce qu’elle sollicite de juger que la vente du bien commercial est parfaite n’est pas sans objet.

Le compromis de vente conclu entre la Sci Marli et la Sarl [K] le 3 juin 2021 à partir duquel la société demanderesse entend exercer son droit de préférence s’inscrit nécessairement dans le cadre de la procédure d’exécution forcée immobilière et n’existe qu’afin d’éviter l’adjudication à laquelle aurait conduit la procédure ouverte par la Caisse de crédit mutuel La Souffel, créancier de la Sci Marli à l’origine de la procédure d’exécution forcée, si celle-ci avait été menée à son terme. 

S’il figure dans le compromis (page 7) une condition suspensive de retrait de la procédure d’exécution forcée, il ne peut s’en déduire, comme le soutient la Sarl Kasva, que la vente se placerait après la procédure d’exécution forcée et qu’elle lui serait donc étrangère.

Il sera en effet rappelé qu’une condition suspensive ne suspend pas la formation d’un contrat à l’accomplissement de l’évènement prévu, mais suspend seulement l’exigibilité des obligations qu’il contient. 

Par ailleurs, l’existence d’une telle condition, exigée par le candidat à l’acquisition est justifiée, non pas par l’objectif de faire sortir le bien de la procédure d’exécution forcée, mais par la volonté parfaitement conforme à ses intérêts de s’assurer que le bien dont il envisage l’acquisition sera, quand la propriété lui sera transférée, libre de cette charge. 

La rédaction d’une telle promesse de vente s’inscrit en outre elle-même dans la procédure d’exécution forcée immobilière, puisqu’elle est nécessaire à l’application de l’article 166 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, permettant l’aliénation de gré à gré d’un bien placé sous main de justice. 

Enfin, le fait que le notaire ait entendu, purger, sans considération des règles précitées, un droit de préférence au bénéfice du preneur aux termes de l’article L.145-46-1 du code de commerce, n’est pas de nature à faire exister un droit de préférence légal dont l’application est exclue, étant observé que le courrier du notaire chargé de la vente forcée de l’immeuble du 6 août 2021 informant la Sarl Kasva d’une vente du local commercial a été rédigé en réponse à une lettre du conseil de la Sarl Kasva du 14 mai 2021 par laquelle il indiquait la volonté de sa cliente de voir le bail maintenu, le notaire ayant préalablement précisé à la Sarl Kasva que le bail ne pouvait être valable puisqu’ayant été conclu pendant la procédure d’exécution forcée, et de bénéficier du droit de préemption. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que la vente projetée au sein de la promesse synallagmatique de vente conclue entre la Sci Marli et la Sarl [K] le 3 juin 2021 à partir duquel la Sarl Kasva entend exercer son droit de préférence s’inscrit dans le cadre de la procédure d’exécution forcée immobilière, laquelle paralyse l’application du droit de préférence légal dont bénéficie le preneur commercial aux termes de l’article L.145-46-1 du code de commerce. 

La Sarl Kasva sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à obtenir la conclusion forcée du contrat de vente du local commercial sur ce fondement. 



2 - Sur la formation d’un contrat de vente par les conclusions de la Sci Marli : 

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du code civil ajoute que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
 
L’article 1583 du code civil prévoit que, s’agissant d’un contrat de vente, il est valablement formé dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
 
Selon l’article 1589, alinéa 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Enfin, conformément à l’article 1118, alinéa 1er du code civil, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.

En l’espèce, si la Sci Marli a énoncé dans des conclusions communiquées avant le jugement avant dire droit du 19 mars 2024 qu’elle « ne se serait pas opposée à la conclusion de la vente », ces précisions, toujours énoncées au conditionnel, présentent systématiquement un caractère hypothétique, dépendant de l’issue du litige et des relations entre les différentes parties.

Ainsi, ces énonciations ne présentent pas le caractère de fermeté suffisant pour permettre la conclusion d’un quelconque contrat de vente. 

Par conséquent, la Sarl Kasva sera déboutée de sa demande à ce titre. 

3 - Sur l’exercice d’un droit de préférence conventionnel : 

L’article 1123, alinéa 1er du code civil dispose que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. 

Le contrat de bail commercial conclu entre la Sarl Kasva et la Sci Marli le 10 juillet 2020 stipule, à son article XIII, un « droit de préemption du preneur en cas de vente du local ». Ce droit est offert au preneur lors d’une « cession de locaux à usage commercial ou artisanal », mais est exclu lors d’une : 
« cession de locaux à usage industriel, de bureaux ou d'entrepôts, 
cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,
cession unique de locaux commerciaux distincts,
cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, 
cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, 
cession d'un local :
au conjoint du bailleur,
à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint ». 

Si, comme l’indique la Sarl Kasva, la cession faite d’autorité de justice ne figure pas dans la liste d’exclusions figurant à l’article XIII du contrat, il n’y a pas lieu de traiter distinctement un droit de préférence de nature conventionnel au regard du droit de préférence légal, impératif prévu par le code de commerce.

Or, en l’espèce, au jour du compromis, la Sci Marli était privé de la libre disposition de son bien de sorte que la vente ne peut être considérée comme un acte volontaire mais un acte contraint : le propriétaire n’ayant pas « décidé de contracter », au sens de l’article 1123 du code civil. 

Ainsi, si l’application du droit de préférence légal, d’ordre public, est paralysée lorsque la vente s’inscrit dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée immobilière, il en va de même et à plus forte raison lorsque le droit de préférence est de nature simplement conventionnelle.

Par conséquent, la demande subsidiaire de la Sarl Kasva tendant à obtenir la condamnation de la Sci Marli à la réitération de la vente du local commercial sera également rejetée sur le fondement du droit de préférence conventionnel. 


II - Sur les actions en responsabilité civile dirigée contre la Sci Marli :

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
 
En l’espèce, le fait que le local commercial objet du contrat de bail commercial conclu entre la Sarl Kasva et la Sci Marli le 10 juillet 2020 faisait l’objet d’une procédure d’exécution forcée immobilière ordonnée plus d’une année auparavant constitue une information fondamentale qui aurait dû être portée à la connaissance de la Sarl Kasva, notamment eu égard aux conséquences que cette procédure pouvait avoir sur l’activité commerciale qu’entendait exercer la société preneuse.

En effet, outre l’interdiction d’accéder au local commercial, il résulte de l’article 166, alinéa 1er de la loi du 1er juin 1924 précité que ce contrat, conclu après l'inscription de l'ordonnance d'exécution forcée aurait été inopposable à l’éventuel futur adjudicataire dans le cadre de la procédure d’exécution forcée immobilière.

Aucun élément versé aux débats et singulièrement le contrat de bail lui-même ne fait état de cette situation.

Il n’est donc pas rapporté la preuve par la Sci Marli de la délivrance de cette information à la Sarl Kasva avant la conclusion du bail commercial le 10 juillet 2020. 

La Sci Marli a en conséquence commis une faute délictuelle, consistant en un manquement à son obligation d’information précontractuelle. 

La Sarl Kasva fait valoir qu’elle a subi un préjudice financier tenant dans le coût des travaux qu’elle a exposés en pure perte et dans la perte de plus de deux années d’exploitation, empêchée d’exercer son activité par l’impossibilité d’accéder au local commercial du fait de l’exécution forcée immobilière. 

S’agissant du coût des travaux, force est de constater que la Sarl Kasva ne produit aux débats aucun élément démontrant qu’elle a fait réaliser des travaux dans le local commercial, que ce soit la production de factures ou d’un constat sur l’état actuel du local au regard de l’état des lieux d’entrée.

La Sarl Kasva ne rapportant pas la preuve de l’existence et du coût des prétendus travaux, la preuve de l’existence même du préjudice allégué sur ce point n’est ainsi pas rapportée.

Au surplus, il sera relevé que la Sarl Kasva est toujours locataire du local commercial, aucune décision n’ayant été rendue sur l’issue du bail, de sorte qu’à la date du présent jugement, le contrat de bail produit toujours ses effets dans l’ordre juridique.

Ainsi, la Sarl Kasva peut librement accéder et exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués depuis la levée de la procédure d’exécution forcée immobilière.
 
S’agissant de la perte d’exploitation alléguée, il convient de relever d’une part que la Sarl Kasva ne peut prétendre subir un préjudice personnel consistant dans les salaires que des membres de la famille [R] auraient dû percevoir en travaillant dans le commerce exploité.

Ce préjudice, à le supposer établi dans son existence comme son quantum, serait en effet subi par ces membres personnellement et seuls ceux-ci peuvent en demander l’indemnisation et non la Sarl Kasva. 

Par ailleurs, comme le relève la Sci Marli, les pertes d’exploitation que prétend subir la Sarl Kasva ne présentent pas de lien de causalité avec la faute imputée à la Sci Marli, soit un manquement à son obligation d’information précontractuelle.

Le manquement à l’obligation d’information ne saurait présenter de lien de causalité qu’avec la perte des avantages attendus du contrat. 

En conséquence, la Sarl Kasva sera déboutée de ses demandes indemnitaires. 


III - Sur l’appel en garantie dirigée contre Maître [H] et la Sas Notaria & associés : 

La Sarl Kasva ayant été déboutée de sa demande indemnitaire à l’encontre de la Sci Marli, l’appel en garantie formé par la Sci Marli à l’encontre de Maître [H] et de la Sas Notaria & associés est sans objet.


IV - Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sarl Kasva, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit au bénéfice de la Sarl Kasva ou de la Sci Marli. 

La Sci Marli sera condamnée aux dépens de l’appel en garantie formée contre Maître [H] et la Sas Notaria & associés, les demandes formées à ce titre ne pouvant prospérer, indépendamment du fait que la Sarl Kasva a été déboutée de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la Sci Marli, s’agissant de l’appel en garantie d’une demande principale relative à la conclusion d’un contrat de vente et d’une demande de dommages et intérêts relative à la conclusion d’un bail dont Maître [H] et la Sas Notaria & associés sont totalement étrangers.

La Sci Marli sera par ailleurs condamnée à payer à Maître [H] et à la Sas Notaria & associés une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


V - Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la Sarl Kasva de sa demande au titre de la réitération forcée de la vente du local commercial situé [Adresse 5] [Localité 7],

DÉBOUTE la Sarl Kasva de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la Sci Marli ; 

CONDAMNE la Sarl Kasva aux dépens de la procédure principale ;

DÉBOUTE la Sci Marli et la Sarl Kasva de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la Sci Marli aux dépens de l’appel en garantie à l’égard de Maître [H] et de la Sas Notaria & associés ; 

N° RG 22/00435 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K2PI




CONDAMNE la Sci Marli à payer à Maître [L] [H] et à la Sas Notaria & associés une somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Vincent BARRÉ