Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 7 janvier 2025

N° RG 24/05665 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2Y6


Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/05665 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2Y6


Minute n°






copie le 07 janvier 2025 

à la Préfecture



copie exécutoire le 07 janvier 

2025 à :

- Me Roger LEMONNIER

- Mme [J] [R]

- M. [W] [C]



pièces retournées

le 07 janvier 2025


Me Roger LEMONNIER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 07 JANVIER 2025


DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°824 541 148
ayant son siège social [Adresse 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDEURS :

Madame [J] [R]
née le [Date naissance 4] 1998 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 2]
non comparant et non représentée

Monsieur [W] [C]
né le [Date naissance 6] 1993 à [Localité 9] (TOGO)
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 



DÉBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024



JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat des 19 et 20 mai 2021, la SCI FONCIERE DU PR/2016-8055 a donné à bail à Monsieur [W] [C] et à Madame [J] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à 67 800 BISCHHEIM, pour un loyer mensuel de 804,34 € et 193 € de provision sur charges. 

Par contrat de cautionnement conclu en date du 12 mai 2021, la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution de Monsieur [W] [C] et de Madame [J] [R] pour le paiement des loyers et charges. Ce contrat de cautionnement a été conclu dans le cadre de la convention conclue entre l’Etat et l’UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE. 

Le bailleur, suite à des incidents de paiement (non-paiement des loyers et provisions sur charges de juillet 2023, septembre 2023 et octobre 2023), a actionné la caution, et cette dernière a réglé à la SCI FONCIERE DU PR/2016-8055 plusieurs montants. 

La caution ayant tenté de récupérer auprès des locataires les montants versés, en vain, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 janvier 2024, pour un montant de 2 599,69 €, puis a fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] devant le Juge des contentieux la protection de [Localité 11], par actes de Commissaire de justice du 15 juin 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :
De constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, et à défaut de prononcer la résiliation du contrat de bail au tort du preneur ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et de Madame [J] [R] ;De condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme de 3 172, 35 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2024 ;De condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de les condamner solidairement à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;De les condamner solidairement au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
À l’appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir, notamment, que, conformément aux termes de la convention conclue pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, elle bénéficie de la subrogation dans les droits du bailleur, y compris pour obtenir la résiliation du contrat de bail au lieu et place du bailleur. 

Le Conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES remet à l’audience un décompte arrêté au 28 octobre 2024 dont il ressort que la dette s’élève à la somme de 3 483,29 €. Il y a eu un paiement partiel au mois de juillet 2024. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES accepte un échéancier à hauteur de 120 € par mois, avec un versement le 10 de chaque mois. Il est sollicité une clause cassatoire. 

Monsieur [W] [C] comparaît en personne. Il souhaite rester dans les lieux et propose de régler un montant de 120 € par mois en plus du loyer courant. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé. 
Madame [J] [R], bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice en date du 15 juin 2024, par dépôt à l’Étude, n’est ni présente, ni représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

Il ressort de l’article 2306 du Code civil : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».
L’article 7.1 de la convention conclue entre l’Etat et l’UESL stipule que, conformément à la disposition précitée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recueille de la part du bailleur tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution, et également qu’en qualité de caution qui désintéresse le bailleur la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, y compris pour la mise en œuvre d’une procédure de résiliation de bail.

SUR LA RÉSILIATION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au contrat de bail conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 19 et 20 mai 2021 contient une clause résolutoire (article III 4°) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 599,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience un décompte démontrant que Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] restent devoir, hors frais de poursuite, la somme de 3 483,29 € à la date du 28 octobre 2024. 

Monsieur [W] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, solidairement avec Madame [J] [R], au paiement de cette somme de 3 483,29 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.





SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 13443-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
Monsieur [W] [C] propose de régler la dette par mensualités de 120 € outre le paiement du loyer courant. Le Conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES accepte cette proposition. 

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [W] [C] et de Madame [J] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 et 20 mai 2021 entre la société civile immobilière FONCIERE DU PR/2016-8055, d’une part, et Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 7] sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] solidairement à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 483,29 € (au titre des loyers des mois de juillet, septembre, octobre 2023, ainsi que les mois de mars, avril et juillet 2024 déduction faite des montants déjà versés par Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R]), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

AUTORISE Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 120 € chacune et une 29 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu'à défaut pour Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] soient condamnés solidairement à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; 
CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] in solidum à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [J] [R] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge