Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S3 — 10 janvier 2025

N° RG 24/01123 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7YF

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 8]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 5]



11ème civ. S3

N° RG 24/01123
N° Portalis DB2E-W-B7I-M7YF

Minute n°25/






























Copie exec. à :
- Me Jean WEYL
- défendeurs

Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier
WEYL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DU 10 JANVIER 2025


PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. 3F GRAND EST, Groupe Action Logement
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIES REQUISES :

Monsieur [E] [L]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

Madame [I] [T]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
comparante assistée de son fils


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé
Nathalie PINSON, Greffier lors des débats
Maryline KIRCH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 17 février 2020 ayant pris effet le 20 février 2020, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a donné à bail à M. [E] [L] et Mme [I] [T] pour une durée de 3 mois un logement à usage d’habitation n° A124L-0053 Bâtiment A escalier 1 sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 521,32 € outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a fait signifier à M. [E] [L] et Mme [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2024 pour la somme en principal de 3 390,65 €. Elle a signalé la situation des locataires à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 23 mai 2024.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 6 décembre 2024, M. [E] [L] et Mme [I] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :
constater la résiliation au 22 juillet 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 17 février 2020 ;constater que M. [E] [L] et Mme [I] [T] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe ;ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;les condamner solidairement à lui payer une provision de 5 424,40 €, actualisée à la date du 27 novembre 2024 à la somme de 5 096,28 € ;les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.
Elle indique que la dette a baissé, le paiement du loyer courant étant repris avec un surplus. Elle s’accorde sur la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire avec une clause cassatoire.

M. [E] [L] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice. Mme [I] [T] a comparu assistée de son fils.
Elle expose que la dette est due à un arrêt maladie et à la suspension des APL. Elle demande des délais de paiement faisant état de ressources mensuelle (retraite) à hauteur de 1 082 €.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9. Résiliation de plein droit du présent contrat de location, et un commandement de payer a été signifié le 22 mai 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024.

M. [E] [L] et Mme [I] [T], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [E] [L] et Mme [I] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...»

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».


La Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement produit un décompte démontrant que M. [E] [L] et Mme [I] [T] reste lui devoir la somme de 5 096,28 € selon décompte du 27 novembre 2024. Ce montant est ainsi justifié.

M. [E] [L], absent lors de l’audience, et Mme [I] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5 096,28 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il est constant que la maîtrise de la dette locative s’explique à titre principal par une régularisation de charges de 1 305,51 euros au 30 septembre 2024. Au regard des ressources annoncées à l’audience, le loyer mensuel charges comprises représente plus de 78 % des ressources du ménage soit un taux d’effort incompatible avec l’apurement de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [E] [L] et Mme [I] [T] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [L] et Mme [I] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [E] [L] et Mme [I] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 février 2020 ayant pris effet le 20 février 2020 entre la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement et M. [E] [L] et Mme [I] [T] concernant un logement à usage d’habitation n° A124L-0053 Bâtiment A escalier 1 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [L] et Mme [I] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [L] et Mme [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [L] et Mme [I] [T] à payer à la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 5 096,28 € (décompte arrêté à la date du 27 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [L] et Mme [I] [T] à payer à la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 23 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [L] et Mme [I] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [L] et Mme [I] [T] à verser à la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN