Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 14 janvier 2025

N° RG 24/06852 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M5UK


Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 3]
[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/06852 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M5UK


Minute n°





copie le 14 janvier 2025

à la Préfecture



copie exécutoire le 14 janvier 

2025 à :

- Me Steeve WEIBEL

- M. [A] [B]



pièces retournées

le 14 janvier 2025


Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 14 JANVIER 2025


DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11]
immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°588 502 997
ayant son siège social [Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDEUR :

Monsieur [A] [B]
né le 11 Mai 1967 à [Localité 14] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 5]
non comparant et non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 



DÉBATS :

Audience publique du 12 Novembre 2024



JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier


EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2020, la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] a consenti un bail d’habitation à M. [A] [B] sur des locaux (logement et cave) situés au [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 281,09 euros, outre 70,53€ de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7 446,63 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [B] le 12 mars 2024.

Par assignation du 19 juin 2024, la société LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 609,32€ à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 10 376,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 776,04 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

M. [A] [B] ne s’est pas présenté à l’audience.

La société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] qui a actualisé sa demande à l’audience et a été autorisé à produire le décompte actualisé dans le temps du délibéré. Ce décompte est parvenu au greffe le 13 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 novembre 2024, la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 12 038,48€. La société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [A] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
MOTIVATION

1. Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [A] [B] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 11] suivant exploit de commissaire de justice, délivré à étude, le 19 juin 2024

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom du défendeur sur la sonnette et sur la boîte aux lettres.

M. [A] [B] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
 a. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

 b. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7 446,63 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Au surplus, il sera relevé que M. [A] [B] n’a pas justifié d’une assurance habitation dans le mois du commandement de payer.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

 c. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
 
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, M. [A] [B] lui devait la somme de 12 038,48 euros, soustraction faite des frais de procédure.

S’agissant plus particulièrement du supplément de loyer de solidarité (SLS), LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] verse aux débats les courriers des 20 octobre et 27 décembre 2023 ayant sollicité les informations de la part du locataire. M. [A] [B] ne justifie pas avoir répondu à cette sollicitation et ne justifie plus de sa situation. Dans ces conditions, il sera fait droit aux demandes du bailleur à ce titre sur la somme totale de 2 528,20€ (SLS de janvier 2024 à avril 2024) + 625,80€ X 6 mois (mai à octobre 2024), soit la somme totale de 6 283€. Cette somme pourra être remboursée si M. [A] [B] communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l'année 2024 qui permettent la liquidation définitive du SLS.

M. [A] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 10 376,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il n’y a lieu à capitalisation des intérêts au regard de l’importance des sommes en jeu.

 d. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 379,22 euros, hors éventuelle application du SLS (625,80€ par mois). Il ne sera pas fait droit à la demande de la société bailleresse, la fixation de l’indemnité d'occupation à hauteur de 609,32€ en application de la clause pénale incluse dans le bail apparaît manifestement dispioportionnée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] ou à son mandataire.

 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 septembre 2020 entre la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11], d’une part, et M. [A] [B], d’autre part, concernant les locaux (logement et cave) situés au [Adresse 4] à [Localité 12] est résilié depuis le 13 juin 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [A] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [A] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 379,22 euros (trois cent soixante-dix-neuf euros et vingt-deux centimes) par mois, hors application du SLS ; 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [A] [B] à payer à la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] la somme de 12 038,48 euros (douze mille trente-huit euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 10 376,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que M. [A] [B] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (6 283 euros au 31/10/24) incluse dans cette condamnation s'il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l'année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive ;

DEBOUTE la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [A] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2024 et celui de l'assignation du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [A] [B] à payer à la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 11] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge