Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 14 janvier 2025

N° RG 24/05916 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3KV


Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 5]
[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/05916 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3KV


Minute n°




copie le 14 janvier 2025

à la Préfecture



copie exécutoire le 14 janvier 

2025 à :

- Me Roger LEMONNIER

- M. [D] [Z]



pièces retournées

le 14 janvier 2025


Me Roger LEMONNIER
Me Catherine SOUDANT


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 14 JANVIER 2025


DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°824 541 148
ayant son siège social [Adresse 6]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG


DEFENDEUR :

Monsieur [D] [Z]
né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 8] (GUINEE)
demeurant [Adresse 2]
non comparant et non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 



DÉBATS :

Audience publique du 12 Novembre 2024



JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier



EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2023, la SCI TATAO a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Suivant acte du 22 septembre 2023, la SAS Action Logement Service s’est portée caution du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la caution, se prévalant de la délivrance de quittances subrogatives, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 060 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Z] le 29 février 2024.

Par assignation du 19 juin 2024, la SAS Action Logement Service a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 8 120 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, le locataire n’ayant pas répondu aux sollicitations de l’assistante sociale.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 novembre 2024, la SAS Action Logement Service maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 juin 2024, s'élève désormais à 13 234,09 euros. La SAS Action Logement Service considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La SAS Action Logement Service ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIVATION

1. Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [D] [Z] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 10] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 19 juin 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant la boîte aux lettres. 

M. [D] [Z] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
a. Sur la recevabilité de la demande

La SAS Action Logement Service agit en qualité de caution sur la base d’une quittance subrogative versée aux débats. Elle dispose de la qualité et d’un intérêt à agir, y compris en expulsion du locataire, en application de l’article 2306 du code civil.

La SAS Action Logement Service justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

b. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.


En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4060 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS Action Logement Service à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

c.Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS Action Logement Service verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2024, M. [D] [Z] lui devait la somme de 13 234,09 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 4 060 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8 120 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1015 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI TATAO ou à son mandataire.

Le locataire ne sera pas condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à la caution, cette dernière devant justifier d’une quittance subrogative, qu’elle ne dispose pas en l’état.

 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SAS Action Logement Service concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2023 entre la SCI TATAO, d’une part, et M. [D] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 30 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [D] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1015 euros (mille quinze euros) par mois ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à la SAS Action Logement Service la somme de 13 234,09 euros (treize mille deux cent trente-quatre euros et neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 4 060 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8 120 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2024 et celui de l'assignation du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à la SAS Action Logement Service la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge